Отдыхали с семьей на Северном Кипре. Присмотрели там домик для летнего отдыха на море. Однако знакомые отговаривают от покупки жилья, говорят, что там нет цивилизованного рынка недвижимости и поэтому совершать покупки рискованно. А что думают по этому поводу эксперты?
Станислав ЗИНГЕЛЬ, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
Риски покупки недвижимости в северной, оккупированной, части острова касаются тех объектов, правоустанавливающие документы на которые могут быть поставлены под сомнение международным правом. К таковым относятся дома и квартиры без правоустанавливающих документов или же обладающие правоустанавливающими документами с аббревиатурой TRNC (Турецкая Республика Северного Кипра). Это свидетельствует о том, что право собственности на объект недвижимости было выдано после свершившейся оккупации острова в 1974 году. Значительная часть данной недвижимости была покинута коренными жителями острова, спасающимися от турецких оккупационных войск. Вследствие чего пустующие квартиры и дома были переданы властями Северного Кипра туркам, бежавшим из Южного Кипра, или же турецким военным, осуществлявшим оккупацию или последующую службу на Северном Кипре. С точки зрения международного права приобретение данной недвижимости и является незаконным.
Мало того, уже имеются судебные прецеденты отмены сделок с подобными объектами недвижимости. В частности Европейский суд по правам человека обязал семейную пару из Великобритании снести построенный ими дом на земельном участке, ранее принадлежавшем беженцу-киприоту и проданном иностранцам новыми владельцами. Стоимость снесенного дома составляла 160 тыс. фунтов стерлингов.
При этом решения Европейского суда по правам человека являются обязательными во всех странах, вступивших в Совет Европы, в том числе и в России. То есть повлиять на покупателей сомнительной недвижимости можно будет по месту их непосредственной юрисдикции, а не в Турецкой Республике Северного Кипра заинтересованной в привлечении иностранных инвесторов даже посредством продажи сомнительных объектов.
На этом фоне приобретение недвижимости, правоустанавливающие документы на которую были выданы до 1974 года, является вполне безопасным мероприятием. Другое дело, что подобной недвижимости на острове сравнительно немного и стоимость ее практически в два раза выше, чем в среднем по рынку.
Рынок недвижимости Северного Кипре демонстрирует средневзвешенный уровень цен в размере 1800 евро за кв. м, что примерно в два раза меньше, чем на Кипре. Таким образом, в большинстве случаев активно рекламируемый низкий уровень цен и как следствие «инвестиционная привлекательность» Северного Кипра базируются на объектах с сомнительной юридической чистотой.
Отдельно в данном контексте стоит отметить необходимость проверки любых правоустанавливающих документов. На проведение проверки уходит от 3 до 12 месяцев.
Если абстрагироваться от аспекта юридической чистоты и рискованности сделок, то приобретение недвижимости в Турецкой Республике Северного Кипра возможно на условиях безусловного права собственности. Разрешение для осуществления этого выдается Министерством внутренних дел, на что уходит от 6 до 9 месяцев. До этого времени объект снимается с продажи посредством подписания предварительного договора и уплаты продавцу депозита в размере 10-25% от стоимости недвижимости. По факту получения разрешения оплачивается недостающая сумма и подписывается сам договор купли-продажи. После чего сделка считается официально завершенной.
Осуществление сделки сопровождается рядом сопутствующих платежей. Стоимость заявки на разрешение покупки недвижимости и услуги юриста составляют около 1400 евро. Еще 3% от кадастровой стоимости недвижимости уходит на Гербовый сбор.
При покупке нового объекта недвижимости в дополнение к вышеозначенным платежам уплачивается НДС и муниципальный налог в размере 5 и 0,1% соответственно. Стоимость подключения электричества и водоснабжения составляет от 240 до 720 евро.
Наталья ЗАВАЛИШИНА, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM»:
Мы неоднократно сталкивались с такими запросами, кто-то бывал, видел, слышал что-то о Северном Кипре, цены там умеренные в сравнении с остальной частью Кипра, поэтому кажутся привлекательными. Не стоит забывать, что Северная, то есть оккупированная в результате турецкого вторжения в 1974 году, часть Кипра – достаточно спорная территория. Греки-киприоты, вынужденные бежать в результате оккупации, оставляли свои дома, земли и квартиры, но права собственности на свое имущество они сохранили. Нередко на Северном Кипре предлагаются новостройки, построенные на территории, на которую не получено разрешение на строительство или которая принадлежит кому-то из покинувших местность греков-киприотов. Нередко предлагаются на продажу вторичные дома или квартиры, права на которые легко оспорить при появлении прежних владельцев. Такие случаи известны, когда права новых владельцев оспаривались прежними владельцами в суде, и, как правило, суд выносит решение в пользу основных и фактически единственных владельцев. При этом вторичным покупателем ничего не возвращается. Можно влезать в следующую процедуру, судиться уже с теми, кто продал этот объект, но не факт, что эти компании будут существовать к моменту такого судебного разбирательства, не говоря уже о том, что судебное разбирательство в любом случае, особенно в другой стране, дело затратное и хлопотное.
Нельзя сказать, что абсолютно все, что продается на территории Северного Кипра, имеет такие обременения. Но вопрос в том, что риски там большие, территория спорная, достаточно сложно проверить документацию, поэтому, если есть возможность, лучше не рисковать.
Борис ЗАБОРСКИЙ, генеральный директор компании Finest Estate Group LTD:
Вокруг Северного Кипра часто ходят разные слухи, которые давно уже пора развеять. Традиционно представители греческой части острова, особенно коллеги-риэлторы, рассказывают страшные истории о Северном Кипре и о покупке там недвижимости, пугают тем, что в случае объединения Кипра, все у всех заберут, что на Северном Кипре повсюду ходят люди с оружием, там полная разруха и криминал и т.д. Однако вопреки всем домыслам, страна развивается, с каждым годом туда приезжает все больше туристов, строятся новые гостиницы, жилые комплексы, открываются рестораны, парки развлечений и т.д. Это значит, что туда идут инвестиции не только из Турции, как принято считать.
Европейский Суд по Правам Человека 6 марта 2010 года объявил о своем решении больше не рассматривать земельные претензии греков-киприотов в отношении земель на Северном Кипре и передал все эти дела в Комиссию по недвижимому имуществу Турецкой Республики Северного Кипра (ТРСК). Таким образом, Европейский Суд по Правам Человека не только избавился от порядком надоевших склок и спекуляций вокруг земельного вопроса, но и в очередной раз признал факт существования такой страны как ТРСК и правомочность действий органов этого государства. Подобная инициатива Европы является выгодной для ТРСК и лиц, купивших недвижимость на ее территории.
Что касается «страшилок» о том, что рынок недвижимости Северного Кипра нецивилизованный, то здесь, как и на любом рынке, нужно понимать некоторые особенности и соблюдать рекомендации специалистов.
Главная особенность рынка - четыре вида титулов на собственность:
- Турецкий - земля принадлежала турку-киприоту до конфликта 1974 года.
- Обменный - земля, согласно плану Анана, давалась турку взамен оставленной им земли на греческой части. Если недвижимость находится на этих землях, то нет и не было никаких проблем с ее приобретением. Вложение в недвижимость данного типа собственности являются самыми надежными и безопасными.
- Иностранный - земля принадлежала иностранцу до конфликта. Этот титул используется нечасто.
- Греческий – земля принадлежала греку до конфликта 1974 года. Именно этот титул был проблемным, и вокруг него возникало много спорных ситуации. Как правило, добросовестный застройщик на Северном Кипре избегает работать с этими землями. В большинстве случаев недвижимость строят на землях с обменным и турецким титулом.
Также важно грамотно выбрать застройщика. Это должна быть компания с хорошей историей, портфолио и репутацией.
В настоящее время Северный Кипр активно развивается, инвестиции, несмотря на эмбарго и непризнание, идут достаточно активно. В сезон, который длится около восьми месяцев, гостиницы забиты, а значит, приобретенная недвижимость может приносить существенный доход от сдачи в аренду.
Цены на недвижимость значительно ниже, чем в греческой части острова. Обычную студию у моря можно приобрести за 28 тыс. евро. Более того, вы можете получить на нее рассрочку на 5-6 лет. Однокомнатная квартира в 200 м от моря стоит 42 тыс. евро, двухкомнатная - 55 тыс. евро, трехкомнатная - около 65 тыс. евро, вилла недалеко от моря - от 70 тыс. евро. Причем на все эти объекты, как правило, распространяется кредит от застройщика на 5-6 лет, поэтому нет необходимости собирать документы для банка. При покупке недвижимости возможно получение ВНЖ.
Пользуясь периодом, когда республика развивается, а цены все еще весьма приемлемые, многие россияне купили там недвижимость и отдыхают на том же Средиземном море, но за меньшие деньги.
Фото: northcoveestates.com
