Практически неизбежная по очень многим прогнозам «смерть ипотеки» в будущем году может привести к сильному снижению цен на жильё в России из-за резкого уменьшения спроса.
Ипотека умерла и …ещё раз умерла
Ещё после ноябрьского повышения ключевой ставки Центробанка (с 8 до 9,5 %) ряд экспертов предсказывали повышение ипотечных ставок в будущем году до «планки недоступности» в 15 % годовых. По оценкам АИЖК, такой процент знаменует собой некий перелом, после которого неизбежно происходит резкое и значительное снижение спроса на жилищные кредиты. Что интересно, «планки недоступности» ставки по ипотеке не достигали даже в посткризисном 2009 году.
Но с ноября ЦБ РФ успел повысить ключевую ставку дважды, в итоге она подскочила практически в два раза. Это окончательно добьёт ипотечное кредитование в России, убеждены эксперты и участники рынка.
Прогнозы ставок по ипотечным кредитам звучат как похоронный марш в отношении последних – 18-20% в год. Чтобы понять, что реально значат такие ставки, достаточно сказать: при первоначальном взносе в 50% и сроке кредита 15 лет переплата составит полную стоимость(!) квартиры.
Обвал спроса
Между тем, в последние годы существенную долю платежеспособного спроса на квартиры давали именно жилищные кредиты. В частности, по последним данным аналитического центра АИЖК, доля ипотечных сделок на рынке новостроек составляет не менее 40%, а в некоторых девелоперских проектах превышает 80%.
При таком положении дел одномоментное «схлопывание» ипотеки не сулит рынку жилья ничего хорошего. Особенно если учесть, что недавний всплеск инвестиций в недвижимость (в том числе с целью сохранить сбережения в кризис) с огромной вероятностью исчерпал последние резервы платежеспособного спроса.
В частности, по различным оценкам, в условиях «запретительных» ипотечных ставок стоит ждать резкого снижения спроса на первичном рынке сразу в три-четыре раза.
Умрём, но цены не снизим?
В таких условиях падение цен, как правило, неизбежно: нереально за короткий срок уменьшить объём предложения так, чтобы сбалансировать его с резко снизившимся уровнем спроса. Однако, участники рынка предрекают ровно обратное – ценовой рост в ближайшие месяцы, пусть и в рублёвом выражении. В частности, по словам главы «НДВ-Недвижимость» Александра Хрусталёва, рост стоимости недвижимости не может быть меньше 20% за ближайшие полгода, иначе (цитата) «девелоперы будут продавать себе в убыток».
При этом, как полагает Александр Хрусталёв, уже к февралю доля застройщиков в зоне риска (под угрозой банкротств или смены собственника) может достигнуть сразу 60%. Что в формирующихся кризисных реалиях выглядит очень правдоподобным прогнозом.
Как именно в итоге это повлияет на уровень цен на недвижимость в условиях нашей предельно монополизированной экономики, предсказать крайне сложно. Но заведомо исключать последующий обвал рынка точно не стоит: «держать цены» при отсутствии реальных покупателей сколь угодно долго невозможно.
