Передать жильё не постороннему, а родному человеку – значит, избежать рисков при материальных расчётах. Именно поэтому диапазон подобных сделок между родственниками довольно широк.
Недвижимость в России довольно часто переходит из рук в руки между родственниками. При этом оформляться процедура может по-разному. Прежде чем принимать решение, определитесь: какой из существующих способов является для вас наиболее удобным.
Купля-продажа
Вы можете составить простой письменный договор купли-продажи и подать его в органы госрегистрации. Однако не стоит прибегать к этому способу, если планируете передать недвижимость безвозмездно и заключаете формальную сделку. Дело в том, что в договоре обязательно указывается стоимость недвижимости, с которой продавец обязан заплатить государству 13% налога (если цена превышает 1 миллион рублей и если квартира находилась в собственности не более 3 лет).
Не надейтесь, что сможете обойти законодательство, указав в договоре сильно заниженную стоимость: налоговые органы, вероятнее всего, захотят проверить чистоту сделки, ведь она заключается между лицами взаимозависящими, а это всегда вызывает повышенный интерес.
Сотрудники фискальных органов сравнят заявленную в договоре цену со среднерыночной, и, если отклонение будет составлять около 20%, вас просто обяжут уплатить налог в таком размере, который соответствует реальной стоимости квартиры.
Ещё один нюанс. Если продавец и покупатель недвижимости состоят между собой в родстве, то покупатель теряет право на получение имущественного налогового вычета.
Над чем ещё следует задуматься, прежде чем продать квартиру ближайшим родственникам? Если родители продают квартиру своему взрослому ребёнку, состоящему в браке, то эта недвижимость, по закону, будет считаться «совместно нажитым имуществом». Это значит, что при разводе часть квартиры автоматически отойдёт бывшему мужу/жене.
Дарение
Этот вариант в случае с родственниками является более выгодным для обеих сторон. Более того: все недостатки, описанные выше, при дарении оборачиваются преимуществами.
Первое: налоги. Родственник, получивший в подарок квартиру, освобождается от налога на неё (это работает с близкими родственниками и членами одной семьи). 13% подоходного налога придётся заплатить лишь тогда, когда квартира принимается в подарок от дальних, с точки зрения закона, родственников: тёти или дяди, двоюродных братьев и сестёр.
Второе: родители могут быть спокойны. Если они подарили квартиру ребёнку и оформили это соответственно, то зять или невестка уже не смогут претендовать на эту недвижимость при разводе. Единственное, на что бывшая «половина» сможет рассчитывать, – это на возмещение расходов на ремонт, и то через суд.
Третье: безопасность дарителя. К сожалению, случается, что после подписания договора дарения родственник, который желает ускорить процесс получения квартиры, совершает покушение на жизнь и здоровье дарителя и членов его семьи. Если выясняется такой печальный факт, то даритель имеет право отменить акт дарения. Это же происходит, если он видит, что человек, получивший от него в подарок жильё, обращается с ним ненадлежащим образом, из-за чего создаётся угроза потерять квартиру.
Наследование
Основной недостаток этого способа передачи жилья родственнику – наследник сможет получить квартиру только после смерти наследодателя. Если у владельца жилплощади имеется только один ребёнок, то после смерти родителя он автоматически вступает в права наследования. Если же владелец желает передать квартиру в наследство какому-то конкретному родственнику или одному из детей, необходимо составить по всем правилам завещание и оформить его у нотариуса.
Всё остальное – сплошные плюсы. Налогами такое жильё не облагается, и при разводе унаследованная квартира остаётся в полной собственности наследника.
Как выбрать?
На сегодняшний день наиболее выгодной для обеих сторон является процедура дарения. Однако эксперты предполагают, что договор ренты скоро превзойдёт по популярности дарение. В нём удачно сочетаются все плюсы, свойственные перечисленным способам, и практически отсутствуют минусы.
Заключая договор ренты, покупатель квартиры берёт на себя обязательства содержать продавца до конца его жизни, при этом бывший хозяин квартиры спокойно может проживать в своей квартире всю оставшуюся жизнь.
Такой договор – не просто письменное соглашение, а полноценный документ, составляющийся у нотариуса и регистрирующийся в государственных органах.
Основной плюс договора ренты – покупатель может вступить во владение немедленно, но и продавец оказывается защищённым от недобросовестного родственника. Он может рассчитывать на пожизненное содержание, то есть не беспокоиться о собственной судьбе.
