Финансовый кризис, как большая воронка, затягивает не только деньги, но и мысли наших сограждан. Все только и говорят о возможном дефолте, о тяжелых временах, о грядущем падении рынка недвижимости. Редактора нашего издания соседи даже поджидают в неурочный час (поздно вечером, по возвращении с дачи), чтобы задать почти сакраментальный вопрос: «Когда планируется обрушение цен»?
Прямо солнечное затмение какое-то. Она так и отвечает: «Завтра пополудни, и темное стеклышко не забудьте прихватить»… «Зелененькое или от пивной бутылки подойдет»? — это с восьмого этажа, предприниматель с чувством юмора. Недавно открыл торговую точку по реализации пенного напитка на розлив — несколько десятков сортов. Магазин небольшой (раньше здесь был цветочный павильон), зато рядом автобусная остановка. Так что трафик себе обеспечил стабильный. Ему-то кризис точно не грозит. Купил квадратные метры на свои кровные. Спасибо законодателям, не успели до кризиса принять закон об ипотеке коммерческой недвижимости. Так что миллион долларов с копейками брал взаймы не у банкиров. Открыл дело, конечно, не в центре Москвы, а, так сказать, на расстоянии прямой видимости от МКАД. Зато каждую пятницу (порой и чаще) у мужского населения микрорайона праздник — День дегустации.
Впрочем, если рассуждать трезво, то на рынке есть такой сегмент коммерческой недвижимости, как помещения свободного назначения, в обиходе — ПСН. Точнее и не сегмент вовсе, а нечто неформатное, трудно поддающееся мониторингу. Для некоторых экспертов он как пятое колесо в телеге. Одновременно может быть отнесен и к офисной, и к торговой, и к складской недвижимости. А что делают в этом случае некоторые исследователи рынка? Правильно, списывают всяческие недоразумения на счет статистической погрешности. А зря. Во всяком случае, для предпринимателя с восьмого этажа это вовсе не шутка юмора. Это его бизнес. И пока этот бизнес существует, он едва ли продаст свое помещение по бросовой цене, какие бы мировые катаклизмы не будоражили умы наших соотечественников. С небольшими офисными помещениями примерно такой же расклад. В конце концов это ПСН, а, значит, у его хозяина всегда есть свобода выбора — во что и как трансформировать свой собственный актив, будь то отдельно стоящий овощной ларек, салон красоты на первом этаже многоквартирного дома или уютный подвальчик для складирования книжной продукции.
Неслучайно спрос на ПСН весьма высок. А это, как известно, стимул для наращивания предложения. Сегодня список новых объектов в основном пополняют нежилые помещения в многоквартирных домах. Как отмечают в компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, они предусмотрены практически во всех зданиях, построенных после 2000 года. Плюс некоторые предприниматели переводят в коммерческую категорию свои или купленные (заметим, дешевле, чем готовый офис или магазин) квартиры на первых этажах. Словом, этот сегмент или, если хотите, формат прибавляет впечатляющими темпами. По данным компании Russian Research Group (RRG), в 2007 году на рынок поступило 329 новых предложений. Общее количество экспонируемых объектов свободного назначения составило 625, их суммарная стоимость достигла 1,81 млрд долл. Средневзвешенная цена ПСН была зафиксирована на уровне 5098 тыс. долл./кв. м.
А вот данные RRG с августа прошлого по август нынешний включительно. Объем рынка помещений свободного назначения в физическом выражении уменьшился, однако увеличился в финансовом — 2,1 млрд долл. (годовой рост составил 36%). Если говорить о средневзвешенной цене, то в августе 2008 г. она достигла уровня 6,19 тыс. долл./кв. м. Ставки аренды сопоставимы с теми, которые существуют сегодня в сегментах недвижимости, где планируют использовать ПСН, и могут доходить до 3 тыс. долл./кв. м/год, считают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Кстати, в предыдущем номере журнала «Недвижимость и цены» было опубликовано предложение аренды объекта в районе ст. м. «Белорусская» по цене 332 тыс. руб., или 12,7 тыс. долл./кв. м/год.
Теперь несколько слов об одной тенденции, которая влияет на развитие малометражных участников рынка. Как прокомментировали в компании Panorama Estate, все идет к тому, что скоро в новостройках ПСН вовсе не останется. Дело в том, что теперь девелоперы стараются заранее определить назначение свободных помещений, тогда как раньше они могли выставить на рынок, грубо говоря, четыре стены. Сегодня никто не хочет, чтобы площади зря простаивали, поэтому застройщик, как правило, сразу ориентируется на конечную группу потребителей и уже под их цели формирует профиль объекта.
Вполне логично, если учитывать, что девелопер предполагает не продавать, а сдавать нежилое помещение в аренду. Впрочем, не менее закономерно и то, что в случае смены собственника последний с легкостью может изменить его профиль. Далее гадание на кофейной гуще… Нечто подобное сейчас происходит и с попытками окончательно определить, чем аукнется для строительной отрасли ипотечный дефолт США. Возможно, точный диагноз мы узнаем уже в конце нынешнего года.
Если же взглянуть на рынок ПСН шире, то может показаться, что он развивается по каким-то своим особым законам. Не только экономическим, но и философским. «Иногда свободу общества определяет количество помещений свободного назначения, которым оно располагает», — заявил на днях уже известный нам пивной предприниматель. Шутка, конечно, но в чем-то он прав.
Фото: nedvizhimost.slando.ru
