Загородная ипотека всегда отставала от городской: она и появилась позже, и условия кредитных программ здесь всегда были хуже. А в кризис, говорят, этот сегмент вообще умер. Однако скептики преувеличивают. Купить коттедж в долг — идея в нынешних обстоятельствах странная. И все же вполне осуществимая.
Даст-то он даст…
Почему банки не любят кредитовать загородку? Во-первых, ее сложно оценивать. С квартирой проще: нашел в базе аналогичные объекты и вывел среднее арифметическое. А одинаковых домов попросту не бывает. Во-вторых, риски. Если перевод земель другого назначения (сельхозугодья и т.п.) в статус ИЖС (индивидуальное жилое строительство) проводился с нарушениями, дом просто могут снести. Теоретически. Кроме того, если многоэтажки создают солидные проектные и строительные организации, то коттеджи – небольшие компании или даже частники-одиночки. Кто гарантирует, что дом не сгорит и не рухнет из-за ошибок строителей? Ну а главный риск – банальный недострой. В Москве строительством занимаются крупнейшие корпорации, от успешной сдачи объекта в эксплуатацию зависит судьба тысяч покупателей и очередников. Поэтому, когда девелопер не может закончить работу, власти приходят на помощь. Застройщики коттеджных поселков, как правило, — небольшие компании. Перспектива остаться в разгар кризиса без денег для них весьма реальна, а вероятность помощи стремится к нулю.
Третья причина – небольшой спрос. Поскольку к предметам первой необходимости дом не относится, покупатели обычно имеют наличные и не нуждаются в кредитах. Неудивительно, что кредитных программ в загородной сфере намного меньше, чем в сегменте городского жилья, а условия жестче. Однако ипотека потихоньку возрождается, и в новостях регулярно сообщают, что тот или иной банк запустил новый продукт: под покупку земли, коттеджа или таунхауса.
Самое вкусное
Лучшие программы предлагают банки, сотрудничающие с девелоперами. Скорее всего, когда-то они выделяли кредиты на строительство, а теперь помогают продать готовые объекты и вернуть долги. Главный минус – ограниченность выбора. Деньги предоставят охотно, но только на дом в конкретном поселке. Так, «Мастер-банк» предлагает средства под каких-то 12% годовых на коттеджи в «Изумрудных холмах» (Проскурниково). Первоначальный взнос — 10%! Это минимум в данном сегменте и вообще совершенно уникальное предложение. Низкая комиссия; страхование жизни, потери трудоспособности и приобретаемой недвижимости — необязательно (по желанию клиента). Вот только срок маленький (до 10 лет), а штраф за просрочку платежа довольно серьезный (0,2%). Видно, финансовому учреждению очень хочется как можно скорее распродать эти «Холмы».
«Газпромбанк» занимается сразу тремя поселками: «Зеленый мыс», «ЛЕОН», «Покровское-Рубцово». Плюсы — небольшая ставка (12%) и комиссия за оформление (до 70 тыс. руб.). Сумма — до $2 млн (это предел в загородном сегменте, обычно физическим лицам не дают более $1 млн), но если нужно – дадут и больше (после индивидуального рассмотрения заявки). «Росевробанк» кредитует под поселки «Крючково-2» и «Опушкино» компании «Русский Дом Недвижимости». Жилье еще только строится, зато предоставляется редкая возможность получить до 1 млн евро (максимальная сумма для займов в этой валюте) на срок до 20 лет под возводимый коттедж или таунхаус. Ставка 14-14,5%, но после регистрации права собственности ее обещают снизить на 2%.
Необычно, но интересно
Интересный целевой кредит предлагает «Россельхозбанк». Можете купить любой дом, находящийся в сельской местности (любого региона РФ), но только если… вы живете или работаете в селе/ПГТ. Весьма заманчиво: взнос от 15%, срок до 25 лет. Правда, ставка великовата – 16%, да и сумма очень маленькая – до 3 млн руб. Так что москвичам такой вариант вряд ли подойдет – в ближнем Подмосковье с такой суммой делать нечего. А вот в дальнем цена участка с домом в организованном поселке начинается от 1,5 млн руб., так что селянам стоит задуматься. «Сбербанк» традиционно помогает молодым. Оказывается, семья с детьми, где один из родителей моложе 35 лет, может приобрести на льготных условиях не только квартиру в столице (эта программа широко известна), но и участок с домом за МКАД. Начальный взнос — от 15%, срок — до 30 лет, а при рождении новых детей можно и отсрочку получить – до 3 лет. Минусы – огромная комиссия (4% от суммы займа!) и обязательная справка 2-НДФЛ для подтверждения доходов. Это особенность всех кредитных программ «Сбера»: «серые» доходы в расчет не принимаются.
Еще одну суперльготную программу предлагает ВТБ24, который когда-то активно раздавал кредиты, в том числе без начального взноса (самые опасные), а теперь, после волны дефолтов, пытается пристроить «повисшие» на нем объекты залога. Проще говоря, часть должников отказались платить, и банк, чтобы вернуть свои деньги, распродает их дома и квартиры, предлагая новым покупателям выгодные условия. Процентная ставка – такая же, как у первого заемщика, но (внимание!) не больше 10% годовых! Срок до 50 лет – максимальный и вообще уникальный для современной ипотеки.
Всем желающим
Если вы не молодая сельская семья и ваш выбор пал на застройщика, не позаботившегося об ипотеке от банка-партнера, – готовьтесь к тому, что условия окажутся много жестче. Минимальный начальный взнос – от 20 до 50% (зависит от кредитора). До 80% предлагает «Росевробанк» в программе «ДОМ» (до 40 млн руб., под 15-16%). Но это скорее исключение, в большинстве случаев первоначальный взнос — от 30-40%. Из сотни существующих ипотечных схем всего десять – специальные «загородные», в остальных объектом может быть и квартира, и участок, и коттедж или таунхаус. При этом для квартир условия почти всегда лучше (например, начальный взнос 30%, тогда как на дом — 40% и т.п.). Подчеркнем, что речь идет именно о количестве программ, банков же, работающих в этом сегменте в Москве не более 25. Половина программ — в рублях. Минимальная ставка — 10,5-13,2%, срок до 30 лет, взнос от 40%. Минусы – высокие комиссии и небольшая сумма (до 4 млн руб.). Максимум по рублевым кредитам – 45 млн руб. Столько дадут в «Транскапиталбанке» на дом или землю в Московской и Ленинградской областях.
Долларовых ипотечных схем в загородном сегменте более 30, ставки там ниже – от 9% (например, в «Нордеа банке»). В 15 программах предлагают евро, другие валюты в этом сегменте не используются. Максимальная сумма — 1 млн евро («Нордеа банк») или $1,5 млн (Транскапиталбанк). Верхний процентный предел обычно не ограничивается. В «Газэнеробанке», к примеру, загородные кредиты стоят от 20% годовых, но даже если обещана низкая минимальная ставка, реальная, скорее всего, будет выше. Это зависит от суммы, начального взноса, срока, состояния объекта (готовый или строящийся), способа подтверждения дохода (если нет справки 2-НДФЛ, ставка вырастает на 0,5-1%). Максимальный срок — 30 лет, а в ряде банков еще ниже: 20, 10 или даже 5 лет.
Источник фото: www.minfin.com.ua
