Завершилось первое полугодие, а вместе с ним и неопределенность, мучавшая участников рынка коммерческой недвижимости весь прошлый год. Она сменилась окончательной стабилизацией во всех сегментах: почувствовавшие экономические рост арендаторы торопятся занять лучшие площади, а собственники по-тихоньку начали поднимать ренту. С другой стороны, спрос довольно ограничен, а западные инвесторы все ещё не готовы возвращаться на российский рынок.
На круги своя
Закон цикличности, по которому развивается мировая экономика, не теряет актуальности и в недвижимости. Период первичного становления, характеризовавшийся массовым строительством, завершился кризисом фактического перепроизводства, ставшим «холодным душем» для разгоряченных сверхприбылями девелоперов.
Однако сейчас, говорят в один голос консультанты, рынок вошел в новую стадию. Главным ее признаком стало первичное насыщение. В первой половине 2010 года сохранилась тенденция осторожного ввода в эксплуатацию новых проектов, которые, однако, были заявлены еще до кризиса. При этом арендаторы, больше года определявшие правила игры, с ослаблением кризиса постепенно теряют главные козыри в переговорах, а собственники все реже делают стимулирующие предложения, стараясь при этом не уступать партнерам ни копейки.
Главной позитивной тенденцией этого года эксперты называют заявление девелоперами новых проектов. В первую очередь, это относится к торговой недвижимости, что свидетельствует о восстановлении этого сегмента прежде прочих. Так, на 2012-2013 годы запланирован ввод четвертого столичного торгово-развлекательного центра «Мега» и целой серии ТРЦ Vegas, которые планируется построить на МКАДе.
Стоит обратить внимание, что активизация арендаторов произошла и на офисном, и на складском рынках также. Однако в первом случае спрос достаточно сегиментирован, а в во втором она была обусловлена в первую очередь отложенным спросом, говорят в консалтинговых компаниях.
Поступательный приход
В начале года новичками на столичном рынке стали японская одежная сеть эконом-сегмента Uniqlo и американская закусочная Burger King. Уже во втором квартале в Москву вернулась американская сеть Dunkin Donuts, планирующая запустить порядка 10-20 кафе в ближайшее время. Также сибирская сеть Traveler’s Coffee открыла двери первой кофейни в Москве на Тверской улице в конце апреля. Знаменитая американская сеть Chili’s, работающая в формате T.G.I. Friday’s, планирует открыть свой первый ресторан в Москве в этом году. Всего до конца года в российскую столицу хотят прийти около 10 ресторанных сетей.
Почувствовав экономическое потепление и вызванный им рост потребительского спроса и, соответственно, оборотов, о своем скором выходе на рынок заявил ряд западных ритейлеров. В их числе оказались и те, что по разным причинам были вынуждены уйти в кризис, как оказалось, ненадолго. Вскоре на главные торговые улицы Москвы вернутся монобрендовые бутики Diesel; Alexander McQueen и Stella McCartney ведут переговоры о возвращении в партнерстве с Bosco di Ciliegi.
В то же время, по словам Евгения Коварова, заместителя исполнительного директора компании Магазин Магазинов в ассоциации с СB Richard Ellis, пришедшая на рынок фаза роста является не самым привлекательным моментом для выхода новых международных игроков. «Некоторые из них, например, VFCorp, владеющая такими брендами как Vans и North Face, продолжают внимательно присматриваться к рынку, но говорить об их фактическом выходе пока рано. – говорит он, - Заслуживает упоминания французская сеть Kiabi, которая откроет свой магазин в ТРЦ «Гагаринский» в конце нынешнего года - хороший пример самостоятельного выхода на российский рынок». Еще один одежный ритейлер – Desigual выйдет на рынок через местного франчайзи, одного из крупнейших российских игроков в этом сегменте рынка, рассказали в компании.
Параллельно с рынка продолжили уходить не самые удачные ритейлеры. Помимо обанкротившегося «Мира» и вынужденного уйти по внутренним причинам «Карфура», во II квартале серьезные проблемы начались у БТЭ-сети «Техносила».
Уходящее полугодие запомнится рынку торговой недвижимости открытием на 24 км МКАД торгово-развлекательного центра Vegas. Его площадь – 398 тыс. кв. м (GLA - 130 тыс. кв. м) – стала крупнейшей для подобного объекта на территории Москвы. Масштаб «Вегаса», конечно, впечатляет. Но даже приглашённые на его открытие Басков с Оксаной Фёдоровой своим звездным блеском не помогли избавить от впечатления в спешке покинутого дворца персидского шаха - с четверть магазинов еще не нашли своих арендаторов, еще столько же до сих пор не спешат с открытием.
Он, в купе еще с пятью торговыми центрами («Азовский», «Речной», II очередь «Твоего Дома», «Армада» и «Вива»), добавил на столичный рынок максимальный за последние 5 лет объем торговых площадей - почти 270 тыс. кв. м. За счет «Вегаса» также выросла рыночная доля суперрегиональных торговых центров - до 54%, отмечает в своём отчёте NAI Becar. Доля в общей структуре предложения районных торговых центров теперь не превышает 6%.
К началу июля суммарное предложение качественных торговых площадей в Москве достигло 3,443 млн кв. м. Из них в среднем пустует 5,5%, говорит Наталья Рудакова, руководитель отдела исследований и консалтинга компании Магазин Магазинов в ассоциации с СB Richard Ellis. При этом, если год назад даже качественные торговые центры с продуманной концепцией открывались заполненными в среднем на 78%, то сегодня вакантно в них существенно меньше - 10,4%. Сократилась и доля свободных помещений в торговых центрах, функционирующих более 1 года – на 1 июля 2010 г. она составила 4,5% (против 6-7% на начало года).
Как результат, аренда площадей, пользующихся наибольшим спросом, подорожала на 5-7%. Ставки в современных московских торговых центрах сегодня варьируются от $1000 до $2500 за кв. м. «Якоря» обычно платят по $100-320. Рента для помещений street-ритейла составляет к началу июля $500-3 400 за кв. м и зависит от местоположения и качества объекта. Несмотря на произошедшее в кризис 30-40%-ное падение ренты на главных торговых улицах Москвы, сегодня в ряде случаев она вернулась на докризисный уровень - $4000-5 000 за 1 кв. м в год. Средняя цена продажи торгового помещения сегодня начинается от $3 000 в спальном районе и заканчивается $15 000 на основных торговых коридорах. В то же время топовые лоты уходят и по $30 000 за 1 кв. м.
Сегодня на первое место выходит качество и эффективность, поэтому успешные ТЦ востребованы, уровень вакантных площадей там приближается к докризисному, а цены и арендные ставки в ряде случаев уже растут, рассказал Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG. «Классическими» примерами таких проектов он считает «Атриум«, «Европейский«, «МЕГА» и «Метрополис». В то же время, менее успешные проекты продолжают оставаться «в кризисе», а их владельцы по-прежнему вынуждены «заманивать» арендаторов снижением ставок, говорит он.
Однако этот приём работает всё реже и собственники прибегают к реконцепции сравнительно небольших торговых комплексов, уступающих конкурентам в новых экономических условиях, рассказали в Colliers International. Примером может послужить «Веймарт» на 26 км МКАД. Имеющийся у его девелопера участок земли не позволяет реализовать масштабный проект, способный по размеру конкурировать, в частности, с рядом открывшимся ТЦ Vegas. В будущем году на его территории планируется открыть аутлет-парк.
«В целом первое полугодие стало для сегмента торговой недвижимости временем активизации деятельности и началом восстановления рынка, - говорит Андрей Панфилов, - И ритейлеры, и девелоперы, и управляющие компании освоились на новом рынке и приступили в спокойной планомерной работе».
Офисы: уходят лучшие
Первое полугодие завершилось для офисного рынка Москвы чуть хуже, для торгового, однако и на нём окончательно закрепился позитивный восходящий тренд. Но и кризисные факторы никуда не делись - девелоперы не торопятся выводить на рынок новые площади, поскольку основной спрос сегодня сконцентрирован на высококачественных объектах в пределах Садового кольца, введенных ещё до кризиса.
Основная причина кроется в значительном снижении цен в центре Москвы и сокращении разницы между арендными ставками на аналогичные площади внутри и за пределами Садового кольца, говорит Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. Если до кризиса разница между стоимостью БЦ и центральной части и за пределами Садового кольца, при прочих равных, в среднем составляла 70-80%, то к началу 2010 года - уже 50-55%.
Еще одна тенденция - постепенный отказ собственников от уступок арендатору. При этом особенно вольготно чувствуют себя владельцы наиболее востребованных бизнес-центров, что говорит о том, что в офисном сегменте рынка, как и в торговом, всё больше ценится качество предложения. В целом же по рынку, считает Андрей Малков, аналитик компании Cushman & Wakefiled, говорить о переходе на рынок арендодателя в ближайшие как минимум полгода не приходится.
Всего, по данным Colliers International, в первой половине 2010 года было введено 422 674 кв. м офисных площадей, что существенно меньше, чем в предыдущие три года. Класс А составил 151 211 кв. м, класс В - 271 463 кв. м. В результате, к началу июля офисный рынок в Москве вырос приблизительно до 12 млн кв. м, из которых, по оценке Jones Lang LaSalle, к классу А относятся 1,8 млн кв. м, классу В+ - 6,1 млн кв. м, и к классу В- - 4,2 млн кв. м.
Стоит отметить, что во II квартале рынок не увидел ни одного бизнес-центра А класса. Знаковые проектами, вышедшими на рынок Москвы в I полугодии стали, прежде всего, БЦ «Домников» на улице Академика Сахарова, 30, БЦ «Западные Ворота» на ул. Беловежской, 21, БЦ «Арбатская Площадь, 1».
В то же время, объем сделок поглощения, как покупки, так и аренды, в 3 раза превысил показатель первой половины 2009 года, составив, по словам Ольги Рыбаковой, руководителя отдела аналитики рынка офисной и складской недвижимости Jones Lang LaSalle, 718 650 кв. м. Из них на класс А пришлось 219 250 кв. м, на класс В+ - 366 520 кв. м, и на класс В- - 132 880 кв. м. В то же время, в Colliers International отмечают, что на сделки аренды пришлось 487 тыс. кв. м – на 20% больше, чем годом ранее. Но такой стремительный рост еще не позволили вернуться к докризисному спросу – он всё еще примерно в 1,8 раза меньше, чем в первом полугодии 2008-го. В итоге средний уровень вакантности, достигнув на конец 2009 года беспрецедентно высоких показателей - в среднем 18,9% - начал снижаться и составляет сегодня 15,1%, свидетельствуют данные JLL. В Colliers уточнили – 19,7% в классе А (25,3% в I квартале) и 13,6% – в классе В.
Во II квартале активнее прочих рос рынок аренды офисов класса B+ вне центра столицы - только за июнь они прибавили 9,3%, а за год – 29,6%, составив $350 за кв. м в год, говорится в обзоре C&W. На втором месте по удорожанию аренды оказались офисы класса А в центре города, где ставки увеличились в прошлом месяце на 5,3%. При этом, по сравнению с июнем 2009 года, они потеряли 16,3%.
В то же время, больше всего арендаторов во II квартале интересовали офисы класса А, сделки с которыми составили 54% от общего объема заключенных за это время. Эксперты объясняют это, в частности, достижением цены предложения в этом сегменте справедливого уровня. При этом, если в ЦАО они уже прошли дно и пошли вверх, то за пределами центрального делового района они пока зафиксировались, и арендаторы торопятся скорее получить качественный офис по приемлемой цене. Так, наиболее ярким событием на рынке аренды офисных площадей стало несколько крупных сделок в бизнес-центрах класса А, расположенных вне центра города. ТНК-БП арендовала помещение площадью 37,7 тыс. кв. м в Nordstar Tower на Хорошевском шоссе. Кроме того, во II квартале 2010 года было сдано в аренду почти 40 тыс. кв. м в бизнес-центре Western Gate (Беловежская ул., вл.21).
Складская нерешительность
Произошедшая в начале года активизация арендаторов на складском рынке, традиционно ослабла к лету. Однако произошло это несколько раньше, чем в офисном и торговом сегментах, что, по мнению консультантов Penny Lane Realty, объясняется майскими праздниками, которые многие по привычке отмечают по 2 недели, и началом сезона отпусков.
В целом, для складского рынка был характерен рост объема поглощения, достигшего по итогам полугодия 530 тыс. кв. м при минимальном уровне нового ввода - порядка 80 тыс. кв. м классов А и B. При этом девелоперы, специализировавшиеся на строительстве комплексов класса А, по-прежнему занимают выжидательную позицию и предлагают клиентам строительство по схеме build-to-suit.
Продолжил постепенно уменьшаться объем вакантных площадей, составивший 9,5% в классе А и 16% - в классе B (в среднем по рынку - 13,8%). Общий же объем складских помещений столичного региона достиг около 6,4 млн. кв. м, из них класс А составляет около 5 млн кв. м, говорит Полина Шипицына, старший консультант отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle. Однако, девелоперские компании, специализирующиеся на А классе, по-прежнему занимают выжидательную позицию и предлагают клиентам строительство по схеме build-to-suit.
Отметим, что также в последние несколько лет начал формироваться рынок низкотемпературных складов. Большая их часть приходится на возведенные еще в советские времена площади. В настоящее время объем этого рыночного сегмента достиг в Москве и области 550 тыс. кв. м, из которых по-настоящему качественных – не более 220-230 тыс. кв. м.
В основном сегодня поступают заявки на площади в 3-5 тыс. кв. м, говорит Виталий Антонов, генеральный директор «Эспро Девелопмент». При этом, средняя арендуемая площадь с начала года в Московском регионе превысила 10 000 кв. м, в основном благодаря крупным сделкам в логистических парках в Чехове, Домодедово, Томилино и Ногинске. Арендаторами больших блоков (от 5 000 кв. метров) являются, в основном, дистрибьютерские компании, а также алкогольные и продуктовые ритейлеры. Причем в большинстве это российские компании. Антонов отметил также, что многие российские компании, ранее никогда не арендовавшие склады класса А, больше не боятся рассматривать этот вариант для организации собственной логистики.
В целом, можно с уверенностью говорить, что рынок уже начал восстанавливаться, а ставки аренды зафиксировались на уровне $100-105 для класса А и около $90-95 за кв. м в год для класса B. По словам Шипициной, о цене продажи говорить сегодня сложно, так как рыночных сделок по-прежнему нет. Цены предложения в классе А - $1100 - 1 300 за кв. м, классе B - $900 - 1000 за кв. м.
Гостиницы: заторможенная реакция
С начала года положительные тенденции продолжали влиять на восстановление гостиничного рынка Москвы, который за 2009 год «просел» на 25-30%. Участники рынка отмечают, что определяющими для рынка в этот период стали тенденции к увеличению заполняемости при снижении стоимости проживания (ADR) и выручки на номер (RevPAR). С другой стороны, эти показатели снижаются уже не столь стремительными темпами, а в «люксовом» сегменте выручка на номер даже несколько подросла.
Всего с начала года в столице открылись 6 гостиниц, в основном, во втором квартале. Зимой были введены в эксплуатацию только «Садовое кольцо» на 86 номеров и «Аквамарин» на 106 номеров. Обе – четырехзвездные. Правда, последняя была открыта еще в осень 2009 года, но официально начала действовать только в этом.
Уже в апреле свои двери для посетителей распахнули сразу три отеля, один из которых – пятизвездный Radisson Royal Hotel Moscow, был реализован в результате реконструкции гостиницы «Украина» и имеет 505 номеров, а также 38 апартаментов. Еще одна гостиница под управлением международного оператора - Renaissance Moscow Monarch Centre - открылась на Ленинградском проспекте. Четырехзвездный отель располагает 366-ю номерами. Также в середине весны на юге Москвы у метро «Пражская» в здании бывшего отеля «Евролюкс» появилась гостиница категории 4* «Катерина Парк». Отметим, что компания Umaco, развивающая гостиничную сеть Katerina, позиционирует ее как первую в России сеть для некурящих. Последним, в середине июня, открылся пятизвездный отель южнокорейской сети Lotte на 304 номера.
В первом полугодии было зафиксировано продолжающееся снижение стоимости проживания в столичных премиальных гостиницах. Так, в результате произошедшего во II полугодии снижения ADR в отелях этого класса на 12%, разница в стоимости проживания, по сравнению с отелями, работающими в высшем пределе верхнего ценового сегмента, сократилась с 22% в 2009 году, до 16% в этом. При этом, заполняемость номеров увеличилась почти на 20%.
В среднем ценовом сегменте заполняемость выросла чуть меньше – на 10%, однако цена проживания в процентном соотношении снизилась максимально по сравнению со всеми другими сегментами.
В целом, подчеркивают эксперты, гостиничный рынок медленнее прочих реагирует на кризисные явления в экономике, поэтому в первой половине 2009 года основные экономические показатели в этом сегменте практически не изменились.
В ожидании перемен
Второе полугодие обещает стать довольно насыщенным для столичного ритейла. Так, по информации консалтинговой компании DTZ, сегодня ведутся переговоры с такими сетями, как Game Group, Saturn, Victoria’s Secret, Ann Christine, Tempe и Uterqüe. Mustang, Nike, Geox, Levi’s, Diesel и Guess собираются открыть собственные магазины в России. Группа компаний «Монарх», развивающая одноимённую обувную сеть, выводит на рынок обувные магазины сетей American Naturalizer, Santana и Steve Madden в 2010 году. VF Corporation может открыть собственные магазины Vans и The North Face. Сети детских товаров Tape а L'oeil (Франция) и BibaHappyMother (Казахстан) также собираются прийти в Россию в этом году.
Несколько иностранных ресторанных сетей не намерены отставать заявили о своем выходе на московский рынок, среди них американские сети Chili’s и Hooters. Американская сеть Starbucks планирует открыть кофейни в более дешевом сегменте под брендом Best Coffee.
Параллельно торговые операторы развивают новые форматы магазинов – меньшего размера или дискаунтеры. В частности, Auchan активно развивает формат «магазина у дома» - «Атак», Decathlon заявляет открытие магазинов маленького формата под брендом Koodza, компания «Ригла» в апреле запустила аптечную сеть-дискаунтер «Будь здоров!», а в ближайшее время реализует еще один проект сети товаров для мам и малышей - «Мал мала меньше». Castorama развивает магазины под брендом City Format. В следующем году Metro Cash&Carry запустит пилотный магазин малого формата Metro Punct в Москве. «Окей» планирует развивать новую продуктовую сеть формата «жесткий дискаунтер» - Aldi, а X5 Retail Group готовится запустить новый формат магазинов – «Пятерочка-макси», предполагающий практически полное отсутствие скоропортящейся продукции.
Всего до конца года заявлен ввод порядка 1 млн кв. м новых торговых площадей, говорят в Colliers International. Все они начали строиться до кризиса.
В то же время, рынок офисной недвижимости продолжит восстанавливаться, однако из-за большого объема свободных площадей в ближайшее время не стоит ожидать превращения офисного рынка Москвы в рынок арендодателя, считает Ольга Рыбакова. «При этом мы видим происходящую сегментацию рынка, где ключевую роль играет качество проекта. Качественные проекты с удачным расположением, уже сейчас пользуются активным спросом, - подчеркивает она, - В менее качественных офисах с неудобной транспортной доступностью и другими недостатками доля пустующих площадей остаётся значительной и девелоперам приходится идти на уступки для привлечения арендаторов».
В целом до конца года стоит ожидать продолжения падения вакантности в наиболее качественных бизнес-центрах, собственники которых продолжат повышать ставки. При этом владельцы менее конкурентоспособных объектов будут вынуждены идти на дальнейшее снижение стоимости аренды и различные другие уступки.
В общей сложности девелоперы планируют вывести на российский рынок во II полугодии 1,25 млн кв. м, из которых 26% относится к классу А и 74% - к классу В, свидетельствуют данные Colliers International (см. таблицу). Аналитики отмечают, что этот объем офисных зданий в 3 раза превышает показатели первых двух кварталов 2010 года. Однако реальный прирост будет намного меньше – Андрей Малков считает, что новое предложение офисов класса А составит около 200 - 250 тыс. кв м и около 250 – 300 тыс. кв. м придется на класс B.
Складской сегмент, в целом, не обещает ничего нового в оставшуюся часть года. Консультанты говорят, что до конца декабря ожидается ввод порядка 250-300 тыс. кв. м качественных складских объектов. При этом, отмечают в Jones Lang LaSalle, около 150 тыс. кв. м из этого объема приходится на масштабные проекты - ПНК «Чехов» (около 100 тыс. кв. м) и последнюю фазу логистического парка «Крекшино» (около 50 тыс. кв. м), остальной объем нового предложения будет преимущественно приходиться на небольшие проекты неинституциональных девелоперов средней площадью около 20 тыс кв. м. Это существенно ниже тех объемов, что были введены в предыдущие пять лет, когда ежегодная совокупная площадь вводимых объектов превышала как минимум 600 000 кв. м, подчеркнули Виталий Антонов.
Большинство работающих на рынке консультантов и девелоперов не ожидают существенного роста ставок аренды до конца года, которое, скорее всего, произойдет уже 2011 году и в первую очередь, в качественных объектах. Однако в Jones Lang LaSalle утверждают, что в отдельных проектах высокого качества тенденция постепенного роста ставок уже наблюдается. При этом, по их оценкам, уже к концу года корректировка арендных ставок составит около 10%-15% по сравнению с началом года.
Девелоперы в ближайшие несколько лет не вернутся к спекулятивным схемам, считает Байрам Карлиев, руководитель отдела исследований рынка складской недвижимости CB Richard Ellis. Строить будут в основном под конкретного клиента (build-to-suit). Никто не пойдёт сейчас на спекулятивное развитие проектов до тех пор, пока не будет иметь ясного и чёткого понимания того, что рынок сможет переварить эти площади, считает эксперт.
При подготовке статьи были использованы материалы Colliers International, RRG, Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, DTZ, Магазин магазинов в ассоциации с CBRE, NAI Becar, Эспро Девелопмент.
