Обзор. В апреле цены на московскую недвижимость снижались более заметными темпами, чем в марте. Как и предрекал «Ф.», сезонного всплеска цен не произошло.
По информации агентства «Аналитика рынка недвижимости» (АРН), общее понижение цены предложения на вторичном рынке недвижимости Москвы в апреле составило 0,5%. При этом падение стоимости квартир, предлагаемых к продаже в панельных домах, – 1,0%, а в кирпичных – 0,2%.
Цена квадратного метра в кирпичных домах бизнес-класса, напротив, росла – на 1,6%, как и в типовых домах-новостройках – здесь на 1,9%. В итоге, средняя стоимость квадратного метра в столице в апреле составила $4701. В марте было $4726.
«Тенденция снижения цен на московское жилье первоначально была характерна в основном для дорогостоящих квартир, но уже в конце 2006-го – начале 2007 года она перешла в сегмент «эконом», – считает руководитель информационно-аналитического агентства Rway Александр Крапин. – И если в феврале снижение средних цен предложения на жилье в панельных и блочных домах, по нашим данным, было 0,2%, а в марте – 0,6%, то в апреле оно достигло уже 1,5%». Это свидетельствует о том, что общая тенденция незначительного понижения стоимости квадратного метра в Москве, а также введения продавцами различных скидок для стимулирования спроса, в апреле явно отразилась в объявлениях о продаже. И это вместо сезонного всплеска цен (он традиционно приходится на первые два месяца весны), которого ждали многие риэлторы. Зато они оказались правы в том, что наряду с понижением цен на некачественное жилье, продолжится планомерное подорожание квартир в домах бизнес-класса и «элиты». В апреле максимальное падение цен было зафиксировано в 12-этажных панельных домах и 6–8-этажных кирпичных домах – оно составило 1,4%. Максимальный же рост пришелся на 10–12-этажные кирпичные дома (+0,9%) – то есть типовое жилье классом повыше.
По данным Rway, к концу апреля жилье в кирпичных и монолитных домах Центрального административного округа предлагалось к продаже на 3,3% дороже, чем в марте, а большие квартиры в центре (то есть самые дорогие) и вовсе продавали по ценам на 6,7% выше, чем за месяц до этого. «В то же время стоимость предложений на однокомнатные квартиры во всех типах домов в целом по городу (то есть на наиболее массовое жилье), снизились на 1,3%, на двухкомнатные – на 1%, – добавляет Александр Крапин. – Но это все касается именно цены предложений, поскольку максимальный размер скидок покупателям на рынке достигает сегодня 20% от первоначально заявленной суммы». Следует заметить, что элитное жилье в апреле дорожало лишь в ЦАО, ЗАО и Зеленограде, а в остальных административных округах было отмечено незначительное падение цен.
Зафиксировав снижение стоимости квадратного метра массового жилья в целом по Москве, аналитики и эксперты ранка наконец открыто заговорили о том, что по заявленным ценам москвичи покупать квартиры не хотят и не могут. Спрос далек от насыщения, а для того чтобы удовлетворить его хотя бы частично, необходимо снижение стоимости квадратного метра, причем минимум на 15–20% – не исключено, что это произойдет уже к ноябрю. Самое время копить деньги, чтобы к концу года поймать «дно». Именно этого и ждут те, кто в принципе способен купить квартиру и сегодня. Все это и тормозит рост – на радость покупателям и на беду риэлторам, которых 2006-й сильно избаловал. Ту же картину рынок наблюдал в 2004 году – когда после скачка цен было затишье. Тогда цены, немного покачнувшись, снова начали подниматься, а к 2005 году добрались до отметки, с которой взяли курс на гиперактивный рост. Однако то, что ожидавшийся в марте–апреле этого года всплеск цен не состоялся (даже напротив, темпы снижения ускорились) может говорить о том, что на этот раз цены упадут более существенно, чем в 2004-м.
Несколько иначе оценивает ситуацию начальник отдела новостроек Московского ипотечного центра Михаил Новицкий: «Цена больше не растет, потому что существует определенная сумма, которую люди готовы отдать за квартиру. Сейчас они постепенно привыкают к новым ценам, которые диктует рынок и продавцы. Да и банки успели среагировать: они снизили ставки кредитования, более активно начали продвигать услуги ипотеки, заключили контракты с новыми партнерами». Однако многие риэлторы замечают: квартиры стали дольше продаваться, сроки зашкаливают за два месяца, между тем как еще не так давно покупатели должны были принимать решение в день поступления предложения. Первоначальную (завышенную в интересах продавца и агента) цену приходится «опускать» на 10–15% ниже рыночных показателей – и то покупатели не спешат. Вопрос сейчас в том, кто будет более настойчив: клиенты, не спешащие звонить по объявлениям, или продавцы, которым каждый шаг навстречу сделке дается с большим трудом.
Вместе с тем сам по себе рынок не стоит на месте. Несмотря на снижение цен, слабый спрос на массовое жилье и довольно ограниченное предложение «элиты», он развивается. «2007-й станет годом выхода на рынок проектов «эконом-класса». Будут развиваться Киевское, Калужское, Симферопольское направления, – говорит управляющий директор Blackwood Мария Литинецкая. – Появятся в продаже лофты – реконструированные индустриальные здания под заселение. Вообще, помещения в нежилом фонде, которые продаются под квартиры – становятся нормой для московского рынка».
Цены апреля*
$4701 - средняя цена квадратного метра
0,5% - среднее снижение цен
1,0% - среднее снижение цен в панельных домах
0,2% - среднее снижение цен в кирпичных домах
1,4% - максимальное снижение цен: 12-этажные панельные дома и 6–8-этажные кирпичные дома
0,9% - максимальный рост цен: в 10–12-этажных кирпичных домах
1,9% - максимальное снижение: СЗАО
0,5% - максимальный рост: ЦАО
*На вторичном рынке.
Источник: АРН
