Екатеринбург сегодня является одним из крупнейших финансово-деловых центров России, здесь сконцентрированы офисы транснациональных корпораций, представительства иностранных компаний, большое количество федеральных и региональных финансово-кредитных организаций. По темпам ввода нового жилья Свердловская область занимает лидирующие позиции в России. Подробнее о рынке недвижимости региона в очередном аналитическом обзоре Cottage.ru.
Экономика. Екатеринбург
По объему городского бюджета Екатеринбург занимает четвертое место в России, а по уровню экономического развития стоит на третьем месте после Москвы и Санкт-Петербурга. В 2011 году доходы бюджета Екатеринбурга запланированы в размере 26,8 млрд. рублей, это выше прошлогоднего показателя на 2,2 млрд. рублей.
За 6 месяцев 2011 года индекс промышленного производства Екатеринбурга в процентах к соответствующему периоду прошлого года превысил общероссийский на 57,3, оборот розничной торговли на 6,9.
Вместе с тем расходы Екатеринбурга превышают его доходы, но, опять же, отталкиваясь от показателей в других регионах и в стране в целом, дефицит не столь существенный. Правительство уральской столицы планирует потратить в 2011 году 28,1 млрд. рублей, львиная доля которых направлена на нужды сфер образования, здравоохранения и ЖКХ.
Экономика. Свердловская область
Согласно бюджету в 2011 году доходы региональной казны составят 111 млрд. рублей (в 2010 году – 78,4 млрд. рублей). Только за счет налога на прибыль организаций бюджет области пополнится на 37,3 млрд. рублей (в плане 2010 года – 15 млрд.), а за счет налога на доходы физических лиц – на 33 млрд. рублей (в плане на 2010 год – 29 млрд. рублей). Расходы составят 120,8 млрд. рублей, дефицит бюджета – 8,9 млрд. рублей.
Общие расходы на социальную сферу в свердловском бюджете достигают 80 млрд. рублей или 66 % от общей суммы расходов. Затраты на образование составляют 29,9 млрд. рублей, здравоохранение – 18,4 млрд. рублей, физическую культуру и спорт – 1,4 млрд. рублей.
В бюджете 2011 года заложено пятикратное увеличение расходов на целевые программы - 18,4 млрд. рублей. В их числе программа развития транспортного комплекса до 2016 года; строительства пожарных депо и технического обеспечения пожарных служб; программа «Информационное общество Свердловской области»; «Развитие инфраструктуры наноиндустрии и инноваций» и другие.
Индекс промышленного производства Свердловской области в январе-июне 2011 года составил 110,1% к уровню января-июня 2010 года, в том числе в обрабатывающих производствах – 113,2%.
Развито в Свердловской области и сельское хозяйство. На сегодняшний день насчитывается 350 сельскохозяйственные организации, 934 крестьянские фермерские хозяйства; 330 тыс. граждан ведут личное подсобное хозяйство, работает 38 сельскохозяйственных кооперативов. Переработкой сельхозпродукции и производством пищевых продуктов занимаются более 400 организаций и индивидуальных предпринимателей. На протяжении последних лет сельское хозяйство Свердловской области демонстрирует стабильный рост всех основных показателей. В этом году тенденции сохраняются.
Экономика. Жители
По данным Всероссийской переписи населения 2010 года, в Екатеринбурге проживают более 1380 тыс. человек, в области – 4,298 млн. человек – это 3,0% от общей численности населения РФ и 36% населения УФО. По данным Росстата, уровень средней заработной платы в области в январе-июне 2011г. составил 21323,9 руб., что на 4% ниже среднего показателя по России. С начала 2011 года темпы роста среднемесячной номинальной заработной платы в Свердловской области превышают среднероссийские и составляют 113,8% к уровню января-мая 2010 года, среднероссийский показатель – 111,8%.
Наибольший рост среднемесячной заработной платы в 2011 году произошел в сфере производства транспортных средств и оборудования (25053,7 руб.), наименьший в сфере здравоохранения и предоставление социальных услуг (17925,2 руб.).
Уровень безработицы в Свердловской области уверенно снижается на протяжении последних лет. На сегодняшний день он увернулся на уровень, аналогичный периоду начала 2009 года.
Недвижимость. Статистика
Свердловская область в 2010 году ввела 1,76 млн. кв. метров жилья, что на 10,5% превышает объем 2009 года. Таковы данные регионального министерства строительства и архитектуры. Индивидуальными застройщиками было введено 667,880 тыс. кв. метров, квартир было построено 1,09 млн. кв. метров. Таким образом, организациями и предприятиями жилья введено 27,8% к уровню 2009 года, индивидуальными застройщиками - 90,4%
За I полугодие 2011 года на Среднем Урале в эксплуатацию введено почти 470 тыс. кв. м жилья, причем в Екатеринбурге - около 253 тысячи квадратных метров, что превышает прошлогодний показатель на 10%.
По вводу жилья в эксплуатацию Екатеринбург среди лидеров. По итогам 2010 года в городе был установлен исторический рекорд по вводу жилья - в эксплуатацию сдали 1,02 млн. кв. м. Такого еще не было ни во времена Советского союза, ни после, подчеркивают в мэрии. По объемам ввода жилья Екатеринбург опередил все российские города-миллионники, не являющиеся субъектами федерации. Ближайшие конкуренты Казань и Ростов-на-Дону построили по 800 тыс. кв. метров, а уральские соседи - Челябинск и Пермь – 450 тыс. и 300 тыс. кв. м. соответственно. Как указал глава администрации Екатеринбурга Александр Якоб, рекордные показатели планируется сохранить - по итогам 2011 года планируется сдать в эксплуатацию более 1 млн. кв. м жилья.
Бесспорным лидером по вводу квадратных метров в Екатеринбурге уже второй год является компания «Ренова-СтройГруп», реализующая проект на условиях государственно-частного партнерства - строительство нового района «Академический». Четверть сданных квадратов в уральской столице уже второй год приходится именно на этого застройщика. Строительство района, в котором будут проживать около 325 тыс. человек, будет осуществляться до 2025 года на площади 1300 Га. Всего в «Академическом» к этому сроку планируется построить более 13 млн. кв. м жилой и социально-коммерческой недвижимости.
Ввиду того, что в нашем обзоре внимание будет сконцентрировано на индивидуальных домах, то нужно понимать структуру распределения вводимого жилья. Если рассматривать прошлый 2010 год, то доля малоэтажки составила около 38% от совокупного объема введенного жилья. Свердловские власти поставили задачу к 2015 г. увеличить в регионе объем ввода жилья с 1,7 млн. кв. м в год до 3,05 млн. (до 60% от общего объема вводимого жилья). В региональной целевой программе под коттеджи и таунхаусы отвели 3 700 гектаров. В частности, в областной столице власти наметили планы увеличить к 2015 году долю малоэтажки в общем объеме жилья с 25% до 40%.
Позитивный загородный настрой властей вдохновил девелоперов на новые проекты и расширение структуры предложения – если до кризиса на Урале старались строить коттеджные поселки только в расчете на состоятельных клиентов, то сегодня ставка делается на более демократичные проекты с меньшей площадью домов и с использованием низкозатратных технологий строительства. Как указал аналитик Уральской Палаты Недвижимости Михаил Хорьков, 2011 стал годом активной малоэтажной застройки после значительного спада в предыдущие периоды. А с ростом предложения на рынке значительно вырос и спрос, как на готовые домовладения, так и на земельные участки без подряда.
Недвижимость. Предложение
На загородном рынке Екатеринбурга насчитывается порядка 80 организованных коттеджных поселков, указывают в Уральской палате недвижимости (УПН). В настоящее время УПН официально насчитывает порядка 50 объектов, где ведется стройка и продажи. А именно в пределах ЕКАД (Екатеринбургская кольцевая автомобильная автодорога) находится 32 поселка (более 1 ,9 тыс. домовладений), в пределах 10 километров от ЕКАД – 17 поселков (более чем 1 тыс. домовладений), далее 30 километров – единичные предложения.
По итогам анализа консалтинговой компании «Урал-Гермес», в общей структуре – спрос на коттеджные поселки эконом-класса составляет около 70%, бизнес-класса – 25%, премиум-сегмента – 5%.
Недвижимость. Направления
Рынок малоэтажной недвижимости Свердловской области сегодня развивается крайне неравномерно. Есть несколько направлений, которые застраиваются очень активно, в то время как другие не развиваются вообще. По оценкам профильных игроков рынка, наибольшей популярностью пользуются объекты загородной недвижимости на юге Екатеринбурга, в частности, на Челябинском и Полевском трактах. «Многие горожане уверены, что в этом направлении лучше экология и природа, - полагает президент центра недвижимости «МАН» Николай Савин (застройщик поселка «Золотой карп»). - Кроме того, немаловажным фактором при выборе коттеджа является и инфраструктура – удобные транспортные подъезды, наличие рядом магазинов, школ и детских садов».
Одним из таких мест является коттеджный поселок «Золотой карп» по Полевскому тракту (Горный Щит, 20 км от Екатеринбурга), где стоимость домов 38 тыс. рублей за кв. м, сотка - 99 тыс. рублей. Сегодня здесь идет активное строительство. В настоящее время возведено 7 домов, три из них проданы. До конца 2012 года, по словам Николая Савина, в «Золотом карпе» будет готово 28 домов.
Динамично развивается рынок малоэтажного домостроения в челябинском направлении. Его отличительная особенность – отсутствие вблизи вредных производств, и благоприятствующая роза ветров. Рядом с селом Кашино Сысертского района, в 25-ти км от Екатеринбурга идет строительство поселка «Николин Ключ». Его общая площадь 66 га. На этой территории находится 180 участков от 10 до 25 соток каждый. Строительство домов стоимостью от 35 тыс. рублей за кв. м здесь ведется из трех материалов на выбор клиента – кирпич, стеновой камень и клееный брус. Отличительной особенностью проекта являются гибкие финансовые условия приобретения. Как пояснил коммерческий директор «AVS Девелопмент» (застройщик поселка «Николин Ключ») Лев Тетин, возможна ипотека по 10% годовых от ЗАО «Сберинвестбанк» и рассрочка до 2 лет под 18% годовых. На период строительства 4 месяца предоставляется рассрочка без процентов.
Чуть дальше поселка «Николин Ключ» в окружении лесного хвойного массива и реки Сысерть находится поселок клубного типа «Ильинский квартал». Он занимает участок размером 2,2 га, который разбит на 14 участков площадью от 11 до 20,6 соток. По словам руководителя компании «Урал-Эстэйт» (девелопера «Ильинского квартала») Михаила Дэви, 10 домов в поселке уже построено, в часть из них уже заехали новоселы. Серьезное преимущество проекта - наличие действующей инфраструктуры: неподалеку расположены магазины, кафе, ресторан, спортивно-развлекательный центр, детский сад и школа, в пяти минутах езды супермаркеты «Мегамарт» и «Монетка», районная поликлиника и больница.
Недвижимость. Цены
Деурбанизации в Уральском регионе способствует и расширение предложение в эконом-сегменте. По оценкам УПН, сейчас средняя стоимость одного квадратного метра домовладения (с учетом земли) – составляет 42,6 тыс. рублей. Это на 8% больше, чем год назад. Но при этом, число бюджетных предложений заметно выросло. Сегодня застройщики чаще предлагают коттеджи меньшей площадью на небольших участках.
Так, самым демократичным по цене коттеджным поселком в пригороде Екатеринбурга себя называют в проекте «Новый Исток» (12 км по Тюменскому тракту от границы города). «Мы завершили в первой очереди продажу домов с 9-10 сотками земли за 1 млн. рублей, а пустой участок земли – за 50 тыс. рублей за сотку», - рассказал представитель «Нового Истока» Илья Баков. В течение 2011 года, добавил он, в планах девелопера приступить к освоению второй очереди поселка, включая строительство дорог и пруда с пляжем.
Про интересы горожан с достатком выше среднего девелоперы также не забыли. В коттеджном поселке «Рассоха-Юг» (30 км от Екатеринбурга по Каменск-уральскому тракту) сегодня предложены к продаже уникальные два дома с эксклюзивным дизайном. Первый дом «Александр» площадью 488 кв. м и стоимостью 35 млн. рублей уже готов к проживанию. Как рассказал представитель поселка «Рассоха-Юг» Вадим Глазырин, здесь есть все необходимые коммуникации, участок огорожен, выполнены ландшафтные работы. Второй дом «Сканди» чуть поменьше площадью 370 кв.м. и соответственно ниже ценой 26 млн. рублей.
Также ставку на бюджетный сегмент делает компания «Лесные традиции», которая строит поселок на расстоянии 30 км от города в направления Тюменское и Горно-Щитское. Дом площадью 100 кв. м плюс участок 10 соток обойдется в среднем в 2,6 млн. рублей. Столько же сегодня в Екатеринбурге стоит «двушка» в панельном доме.
Для большинства уральцев наиболее приоритетным при выборе дома своей мечты остается близость к городу. На это и сделали ставку в ЦН «МАН», где предлагают сегодня к продаже поселкок «Золотой Карп» (Горный Щит, 20 км от Екатеринбурга) стоимостью от 38 тыс. рублей за кв. м. и 99 тыс. рублей за сотку
В поселке «Новое созведие», расположенном в Октябрьском районе Екатеринбурга стоимость участка под самостоятельную индивидуальную коттеджную застройку составляет 60 тыс. рублей за сотку. В поселке рядом «Созвездие Премиум» стоимость уже 130 тыс. рублей за сотку (но в эту цену входят электричество, газоснабжение, водоотведение, водоснабжение и канализация).
Желание самому «построить дом и посадить дерево» сегодня присутствует также у существенной части уральцев. С одной стороны, как считает заместитель директора коттеджного поселка «Залесье» » (41 км от Екатеринбурга по Каменск-уральскому тракту) Ольга Кулясова, это связано с невысоким уровнем финансовых возможностей. Именно по этой причине люди стали все чаще разделять вопросы приобретения земельного участка и строительства дома. Это одно из предложения в «Залесье» покупка от 10 до 30 соток по цене от 40 тыс. рублей за сотку с коммуникациями.
С другой стороны, многие уральцы при выборе жилья за городом руководствуются не только финансовыми причинами. Так, в поселке «Пересвет» (12 км от Екатеринбурга, вблизи с. Косулино) предлагают купить земельный участок по цене от 70 тыс. рублей за одну сотку и самому построить дом своей мечты – разработать проект «под себя».
Директор по развитию «ЛайфХатГруп» (застройщик поселка «Георгиевские дачи») Александр Бушулян напротив, считает, что из-за приостановки строительных работ в кризис и проблемами с подведением коммуникаций в ряде объектов уральцы в последнее время все чаще интересуются готовыми домами. Хотя в поселке «Георгиевские дачи» (12 км от центра Екатеринбурга) и предлагают к продаже земельные участки, здесь все же акцентируют внимание на готовые дома. Тем более, что цена за квадратный метр от 38 тыс. рублей вполне приемлема, учитывая общую площадь дома от 114 кв. м.
Представитель загородного клубного комплекса «Шервуд Парк» Евгений Власов также считает, что из-за недобросовестности ряда застройщиков некоторые граждане предпочитают самостоятельное строительство. «Однако менталитет людей все же меняется. Впереди эра клубных коттеджных поселков с развитой инфраструктурой», - считает эксперт. Такой концепции следуют в «Шервуд Парке», предлагая дома стоимостью от 40 тыс. рублей за кв. м (площадь дома от 160 кв. м, в цену включены коммуникации, черновая отделка и благоустройство придомовой территории). При этом земельный участок девелопер предоставляет в подарок.
Инфраструктура
Одной из основных причин, тормозящих развитие рынка загородной недвижимости в Свердловской области, – это проблемы с насыщенностью инфраструктурой. Сравнивая динамику развития загородного строительства и динамику развития качественных инфраструктурных объектов, можно утверждать, что в данном аспекте прогрессирует резкий дисбаланс.
На сегодняшний день похвастаться развитой инфраструктурой могут единицы. В их числе коттеджный поселок «Дубрава» (11 км от границ Екатеринбурга), расположенный на Тюменском тракте. Все дома здесь предназначены для постоянного проживания за городом, все дороги и тротуары выложены плиткой, есть магазин, теннисный корт. В настоящее время инженерные коммуникации включают 17 тыс. м трубопроводов (канализация и водоснабжение), 15 тыс. м сетей электроснабжения, 8 тыс. м труб газоснабжения.
Кроме Дубравы, наличием инфраструктуры может похвастаться коттеджный поселок «Финский залив». Удобную жизнь здесь обеспечивает служба сервиса. Все заботы и хлопоты отданы в руки профессионалов: ресторан, прачечная, медкабинет, охрана, минимаркет, благоустроенная береговая зона с пляжем, искусственный остров с баром, детский мини-сад, детские площадки, высокоскоростной доступ в интернет, АТС, освещенные дороги и, даже, мини-зоопарк.
Примером хорошо развитой инфраструктуры может служить поселок «Карасьозерский 2». Здесь есть детский сад и общеобразовательная школа, административно торговый центр и спортивно-оздоровительный комплекс, ресторан и магазин.
Коттеджный поселок «Золотой карп» имеет достаточно развитые коммуникации за счет своей близости к поселку Горный Щит. В дальнейшем, застройщик «Золотого Карпа» обещает улучшать уже имеющуюся и создавать новую, современную инфраструктуру.
Застройщики поселка «Шервуд», расположенного на Тюменском тракте, вместе со строительством домов обещают возвести спортивный клуб с бассейном, магазины, ресторан, автомойки и аптеки.
Нужно отметить, что качественно развитую инфраструктуру можно встретить в поселках, расположенных в непосредственной близости от города. В отдаленных же ее качество отличается на порядок. Причина такого отставания кроется в том, что девелоперы не всегда видят экономическую выгоду в строительстве социальных объектов.
Проблемы и перспективы
Как и следовало ожидать, основной проблемой загородной недвижимости является отсутствие инфраструктуры. Все остальные преграды, мешающие развитию рынка, как то административные барьеры, бюрократия, дороговизна стройматериалов и земли – это все вторично и решаемо.
Поэтому будущее рынка малоэтажного жилья Свердловской области эксперты видят в радужном свете. По разным оценкам, с начала 2011 года объем сделок в коттеджных поселках в радиусе до 50 километров от ЕКАД вырос на 15%. Учитывая спрос на коттеджи и таунхаусы, глава Администрация города Екатеринбурга Александр Якоб поставил задачу стимулировать и ежегодно увеличивать долю малоэтажной застройки. Согласно стратегическому плану развития Екатеринбурга, к 2015 году соотношение между малоэтажным и высотным многоквартирным жильём должно составить 40% и 60% соответственно.
