Инвестиционная компания Starr Investments, принадлежащая бывшему главе AIG Морису Гринбергу, решила вложить в российскую недвижимость сотни миллионов долларов. Основное внимание бизнесмены сфокусируют на столичных офисных зданиях, жилье и отелях. Аналитиков рынка очередной приход иностранцев на наш рынок не удивляет — ведь доходность бизнеса в России в разы превышает аналогичные показатели на Западе. Вместе с тем сопутствующие бизнесу риски снижаются.
Компания Starr Investments Russia сфокусируется на инвестициях в офисные площадки, жилье и отели первоначально в Москве, сообщила The Wall Street Journal со ссылкой на источники. Планируется, что будут приобретаться как отдельные проекты, так и земельные участки. Starr уже наняла на работу людей, которые в прошлом работали на AIG в России, сообщает газета.
Приход в Россию Мориса Гринберга – не первый опыт инвестирования иностранцев в российскую недвижимость. В России уже работает ряд иностранных фондов, под управлением которых не одна сотня долларов, многие заявляют о намерениях выйти на российский рынок. Так, в российскую недвижимость инвестируют австрийский фонд Meinl European Land, ирландский фонд Quinn Group, американская компания Morgan Stanley, британский фонд Flaming Family & Partners.
Растет число совместных предприятий между российскими девелоперами и западными финансовыми институтами, например, развивается партнерство Deutsche Bank и питерского девелопера RBI.
«Сегодня большинство инвесторов, планирующих выход на российских рынок, заявляют о планах инвестировать не менее 1 млрд долларов. На фоне таких фондов, как TriGranit, Raven Russia, Quinn Properties, London & Regional и ряда других, объем инвестиций в несколько сот миллионов долларов может показаться даже скромным», — заявил «Эксперту Online» Марк Джаггер, управляющий директор в России и СНГ компании Jones Lang LaSalle. Заявленные суммы не такие большие, соглашается и младший аналитик компании Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko Ирина Бужак. «Сотни миллионов долларов – это нормально. Не много и не мало. Бывает, инвестируют миллиарды долларов, так что это не предел».
«Собственно, сам Морис Гринберг уже давно интересуется инвестициями в недвижимость, и в то время, когда он работал руководителем AIG, его компания создала в России подразделение по инвестициям в недвижимость, — напоминает глава УК «Инвестиция», финансовый советник «Интеко» Алексей Чаленко. — Правда, это подразделение работает не очень эффективно, что связано со сложными корпоративными процедурами управления рисками AIG».
Ответ на вопрос, что же привлекает иностранцев в российской недвижимости, очевиден – это высокая доходность инвестиций. «Российский рынок недвижимости является одним из самых привлекательных в мире – как по имеющимся возможностям, так и по уровню ставок доходности, которые в 2—3 раза превосходят среднеевропейские показатели. Сегодня, в зависимости от типа недвижимости, инвестор может рассчитывать на ставку капитализации в диапазоне 8,5—12 процентов. В Западной Европе доходность аналогичного проекта может составлять 3—4 процента», — говорит Джаггер. По данным же директора по развитию «Атлас Капитал» Андрея Ворфоломеева, доходность от инвестиций в российскую недвижимость составляет в среднем 25—30%, но может быть даже выше.
«Речь идет прежде всего о вложениях в строительство офисов и гостиниц. Иностранцы редко инвестируют в жилищное строительство – риски там более высокие», — говорит Ворфоломеев. И дело даже не в рисках недостроя и обманутых дольщиков – они уже в прошлом — любой серьезный инвестор в первую очередь обращает внимание на надежность застройщика. «Сегодня велик риск того, что вдруг внезапно упадут цены на жилье, как, например, в Штатах пару недель назад, этот риск иностранцев и удерживает. И даже многие российские инвесторы (например, пенсионные фонды) в конце прошлого года прекратили рассматривать проекты по строительству жилья», — напоминает Ворфоломеев.
В жилищную недвижимость даже при всем желании иностранцев никто не пустит – там доходность высокая и все уже поделено, считает Чаленко: «Девелоперы все известные, людей, которые смогут переварить объемы в сотни миллионов долларов, можно пересчитать по пальцам, и у них проблем с привлечением инвестиций нет».
Что же касается офисной и гостиничной недвижимости, то тут есть где разгуляться. В ближайшие два года, по данным экспертов, только в Москве будет введено в строй больше 2 млн кв. метров офисной недвижимости. «Коммерческая недвижимость менее рискованна, чем жилая, потому что даже если стоимость метра упадет и ее не удастся продать, ее можно будет просто эксплуатировать, и зачастую такие фонды создаются не просто для того, чтобы построить офисный или торговый центр, но и для эксплуатации», — отмечает Ворфоломеев.
«Основные же риски инвестиций схожи с рисками на других развивающихся рынках – невысокий объем качественного предложения, существенно ограничивающий инвестиционные возможности, и связанная с ним высокая конкуренция за имеющиеся объекты, — говорит Джаггер. — По этой причине как российские, так и иностранные инвесторы все больше обращают внимание на девелопмент – они готовы вкладывать средства в строящиеся объекты недвижимости, а также входить в проекты на самой ранней стадии». Таким образом инвесторы сами создают инвестиционный продукт вместо того, чтобы ждать, что кто-то построит его для них. Среди примеров таких сделок можно привести австрийский фонд Meinl European Land, купивший несколько торговых центров в российских регионах, два торговых центра Mall Gallery и два земельных участка в Москве; ирландский фонд Quinn Group, приобретший недостроенный офисный центр на ул. Ивана Франко на западе Москвы; а также американскую компанию Morgan Stanley, купившую доли в таких российских девелоперах, как «РосЕвроДевелопмент» и RGI International.
«Есть риск затянувшегося строительства из-за бюрократических препонов, связанных с разрешительной системой, – риски, что в какой-то момент вы не получили очередную бумажку, – у вас встала стройка», — говорит Чаленко. Но все это относится больше к офисной, нежели гостиничной недвижимости. Для инвестиций в гостиничную недвижимость дан зеленый свет, в один голос утверждают эксперты. Правда, рентабельность там ниже — 15—20%. «С гостиницами лучше – их нехватка огромная. Да и рыночные риски меньше. Некоторые из гостиниц имеют загрузку свыше 90%. Это нонсенс по европейским стандартам. В ближайшее время достаточного насыщения гостиницами не произойдет», — отмечает Чаленко. Да и рисков долгостроя тут нет. В Москве в последнее время все сдавалось в срок.
К тому же и бюрократических препон для строительства гостиниц в Москве быть не должно. «Правительство Москвы выпустило программу, направленную на создание трехзвездочных гостиниц. Поэтому здесь не то, что рисков нет, здесь строительство, наоборот, только приветствуется», — рассуждает Ворфоломеев.
Приход иностранцев на наш рынок свидетельствует об одном. «Рынок становится более стабильным и развитым, нам все больше доверяют», — подытоживает Ирина Бужак.
Фото: conferencedemontreal.com - Морис Гринберг
