Сегодня в правительстве РФ рассматриваются поправки в ст.16 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Поправки подготовлены Минюстом РФ в соответствии с решением Конституционного Суда РФ.
Напомним, в конце мая прошлого года КС рассмотрел жалобы трех граждан из Новгорода Великого, Кирова и Кургана, которые жаловались на то, что местные муниципалитеты отказали им в регистрации права собственности на землю под занимаемым нежилым помещением, в результате чего им приходится платить не земельный налог, а арендную плату за тот же земельный участок.
Дело в том, что во всех трех случаях речь шла о помещении в составе многоэтажного жилого дома, а после вступления в силу Жилищного кодекса 1 марта 2005 г. оформить земельный участок под многоэтажным домом можно только проведя общее собрание жильцов, являющихся совместными собственниками земельного участка.
Конституционный суд проверил на соответствие Конституции положения частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пункт 3 статьи 3 и пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ. И постановил, что не все из них соответствуют основному закону страны.
По словам судьи-докладчика Николая Мельникова, в правовом регулировании оказался разрыв и появилось неравенство: там, где участок сформирован и закреплен до введения в действие Жилищного кодекса, - одна категория, а там, где не сформирован, - другая. Во втором случае граждане должны проходить через сложную процедуру принятия решения общего собрания.
В связи с этим КС признал норму части 3 статьи 16 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» неконституционной, поскольку она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, неуполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Т.е. КС решил, что сегодня достаточно обращения одного гражданина в орган публичной власти для того, чтобы запустить механизм формирования земельного участка под многоквартирным домом. По словам Мельникова, точка зрения судей КС совпала с мнением коллег из Верховного и Высшего арбитражного судов.
В Суде подчеркивают, что права других жильцов дома, как долевых собственников, не ущемляются: наоборот, сформирование участка закрепляет права всех жильцов и обязывает муниципальные власти выплачивать им компенсацию в случае, если, к примеру, дом был снесен.
Пока да. И маловероятно, что арендатор помещения под магазин или салон красоты, расположенный на первом этаже, сможет когда-либо каким-либо образом выделить его из комплекса общего имущества многоквартирного дома, т.е. доказать, что магазин стоит на земле, а жилые этажи выше – висят в воздухе. Но вообще-то принцип единства принятия решения от единой организации собственников – ТСЖ – нарушается. Трудно сказать, куда это может завести в дальнейшем.
Вряд ли, конечно, заведет слишком далеко. Например, в США кондоминиумы («ТСЖ») более или менее успешно выполняют свое назначение во многом благодаря той собственности на первых этажах, которую в 1960-х годах им передали муниципалитеты. У нас ТСЖ принадлежит лишь несколько процентов этой собственности. Остальная принадлежит муниципалитетам или управляющим компаниям, либо была продана теми и другими новым владельцам. Грубо говоря, подавляющему большинству наших ТСЖ от доходов, получаемых кем-то с первых этажей, «ни холодно, ни жарко». Увы.
В любом случае, вместо одной правовой коллизии возникает другая. Оформление права собственности это не что иное, как приобретение собственности. С нее будет платиться налог. Решение принимает владелец первого этажа, а касаться оно будет всех жильцов дома. Возможно, в следующий раз Конституционный Суд будет решать, нет ли здесь факта навязанной покупки.
