В 2008 году, по статистике ВАС РФ, на 25,3% увеличилось количество конфликтов между арендаторами и собственниками помещений. Каким образом выйти из арендных отношений цивилизованно и как быть, если это по каким-то причинам не удалось, выясняла у Алексея Коневского, руководителя практики по земельному праву, недвижимости и строительству «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», корреспондент «Арендатор.ру» Анна Сафронова.
«Арендатор.ру»: Как кризис, начавшийся в России осенью прошлого года, повлиял на отношения арендатора и арендодателя?
Алексей Коневский: Тяжелая экономическая ситуация заставляет большинство компаний , работающих в различных отраслях, оптимизировать бизнес, сокращать расходы, зачастую за счет арендуемых площадей. В связи со снижением спроса и, как следствие, цен на недвижимость, многие арендаторы пытаются договориться с арендодателем о пересмотре условий аренды.
Переговорный процесс не всегда идет мирно, арендаторы, которым не удается прийти к консенсусу с арендодателем, очень часто начинают искать поводы для того, чтобы расторгнуть договор в судебном или внесудебном порядке, если такая возможность была предусмотрена при заключении.
С другой стороны, растет число случаев, когда арендодатели обращаются в суд, чтобы расторгнуть договор. Причиной служат неплатежи со стороны арендаторов. В результате за последнее время количество арендных споров существенно выросло.
И удается ли арендаторам находить поводы для расторжения договоров?
Кому-то удается, кому-то нет – есть разная практика, во многом она зависит от условий договора и поведения арендодателя. По общему правилу расторжение договора в одностороннем порядке не допускается, если заранее не предусмотрено, что он может быть расторгнут по инициативе одной из сторон. И если арендодатель добросовестно выполняет свои обязательства, то, конечно, поводы к расторжению найти довольно тяжело. Однако бывают случаи, когда арендодатель ведет себя таким образом, что расторгнуть договор для арендатора не представляется сложным. К таким ситуациям можно отнести случаи, когда сдаваемое в аренду помещения не соответствует не то, что заявленной классности объекта, но даже советским СНиПам.
А изменение курсов валют является основанием для расторжения договора?
Существует такое основание как «изменение договора или его расторжение вследствие существенного изменения обстоятельств», из которых стороны исходили при заключении договора. В таких случаях стороны могут либо изменить условия договора в судебном порядке, либо расторгнуть его.
Судебная практика по результатам текущего кризиса еще не сложилась, но вот практика, сложившаяся в результате кризиса 1998 года, свидетельствует о том, что, к сожалению, изменение курса иностранной валюты не рассматривается судами как существенное изменение обстоятельств. Дело в том, что заключая договор со ставкой в иностранной валюте, стороны автоматически принимают на себя валютные риски. Таким образом, договор аренды не может быть расторгнут по этому основанию.
Если стороны все-таки договариваются расторгнуть договор во внесудебном порядке, но со штрафными санкциями для арендатора, то существует ли какой-то предельный размер этих санкций?
Существует общее правило, согласно которому суд вправе уменьшить назначенные санкции по своему усмотрению, если считает, что они не соразмерны нарушениям, которые произвела одна из сторон. Тем не менее, практика показывает, что даже штрафные санкции в размере годовой арендной платы суд признает вполне обоснованными. Хотя я считаю, что это достаточно существенный штраф.
Как обстоят дела с предварительными договорами аренды, которые были заключены до кризиса? Как арендатору расторгнуть такой договор?
До кризиса существовал большой дефицит площадей, и арендаторы пытались зарезервировать за собой помещения в торговых и бизнес-центрах еще до сдачи их в эксплуатацию, до государственной регистрации права собственности на эти объекты недвижимости. Арендодатели тоже были в этом заинтересованы, так как они уже заранее начинали получать арендную плату. Однако суды традиционно считали такие договоры недействительными, так как российское право гласит, что вещь может сдаваться в аренду только ее собственником. Соответственно, пока на недвижимое имущество не зарегистрировано право собственности, оно не может сдаваться в аренду, и предварительный договор аренды считается недействительным.
Так что с кризисом судебная практика в этом отношении не изменилась. Единственное, что раньше судебных решений по таким вопросам было не очень много, потому что сами арендаторы не были заинтересованы признавать такие договоры недействительными. Сейчас же ситуация меняется, потому что многие арендаторы хотят отказаться от зарезервированных ранее помещений, и в случае с предварительными договорами аренды для них это не представляет никакой сложности.
Девелоперы жалуются, что все чаще арендаторы перестают вносить арендную плату, освобождают помещения досрочно, а иногда – оставляют оборудование в помещении, а сами скрываются в неизвестном направлении. Что можно им посоветовать?
Если иного договором не предусмотрено, то арендодателю придется обратиться в суд для разрыва отношений с таким арендатором. По закону просрочка двух периодов платежей является основанием для расторжения договора аренды со стороны арендодателя. Следовательно, он может спокойно найти нового арендатора на свое помещение и одновременно проходить процедуру расторжения в суде, потому что в таком случае решение совершенно точно будет вынесено в его пользу, сколько бы ни продлился процесс.
Ситуация осложняется в том случае, если арендатор скрылся, однако судебная практика совершенно четко гласит, что факт освобождения помещения без расторжения договора не освобождает арендатора от внесения платежей. Так что в случае подачи иска в суд, арендатор должен будет внести арендную плату за весь предусмотренный договором период, вне зависимости от того, работал ли он в помещении, или выехал из него. От этой обязанности он может быть освобожден лишь в том случае, если во время его отсутствия собственник нашел нового арендатора.
Что касается имущества, оставленного в помещениях, то можно обратить на него взыскание в судебном порядке. Обратить его в собственность самостоятельно нельзя.
А можно ли его самостоятельно вывезти из помещения для того, чтобы была возможность предоставить площади новому арендатору?
Если арендатор оставил имущество, то владелец помещения вправе взять его на ответственное хранение и переместить его в любое удобное место. Конечно, забота о сохранности имущества не является обязанностью арендодателя, но я бы все-таки советовал ее обеспечить, чтобы оградить себя от возможных претензий со стороны арендатора.
А если так сложится, что арендатор обанкротится еще до окончания срока действия договора? К сожалению, в кризис такую возможность нельзя исключать. Как быть арендодателю в таком случае?
Это сложная ситуация, расторгнуть договор аренды невозможно, арендатор вправе пользоваться помещением. Единственное, что облегчает участь собственника, это то, что задолженность перед ним будет погашаться конкурсным управляющим в первую очередь, вне зависимости от требований других кредиторов. Впрочем, если средств у обанкротившегося арендатора нет, то и ждать арендной платы не приходится.
Я считаю, что при заключении договора аренды полезно предусматривать в качестве основания для его расторжения банкротство одной из сторон, это могло бы защитить арендодателя. В практике есть такие случаи.
А изменился ли каким-то образом типовой договор аренды в связи с кризисом?
Пока нет, этот процесс – живой, активный. Именно сейчас происходит перестраивание отношений арендатора и арендодателя, и если раньше в договорах аренды содержались условия, преимущественно выгодные арендодателям, то сейчас стороны начинают вступать в отношения на сбалансированных условиях. Пока это единичные случаи, но через некоторое время мы увидим, что стандартная практика на рынке изменилась.
И какие же пункты в договорах появятся или исчезнут в результате? Какие возможности вы бы порекомендовали предусмотреть при вступлении в арендные отношения?
Во-первых, могут появиться пункты о возможности расторгнуть арендатором договор в одностороннем порядке даже при отсутствии нарушений со стороны арендодателя. Таким образом, арендаторы будут иметь возможность выйти из договора аренды, например, по экономическим соображениям.
Во- вторых, я полагаю, что размер обеспечительных платежей может уменьшиться.
В-третьих, изменения могут коснуться стандартных условий, касающихся неотделимых улучшений. Раньше была распространена практика, что средства, потраченные арендатором на ремонт помещения, при расторжении договора не возмещались арендодателем. Теперь, я предполагаю, что большинством договоров аренды будет предусмотрена компенсация затрат арендатора на производство неотделимых улучшений помещения.
Возможность расторжения договора в случае банкротства одной из сторон – туда же?
Да, полагаю, это пункт будет использоваться все чаще.
Средний срок, на который заключается договор, изменился?
Нет, пока сокращения сроков не наблюдается. Тем более, что в длительном сроке заинтересованы обе стороны, поскольку это дает определенную стабильность.
А если рынок сильно изменится?
В этом плане условия о возможности досрочного расторжения или изменения договора в случае существенно изменившихся условий помогут сторонам урегулировать ситуацию.
Кроме того, можно снять валютные риски, включив в договор пункт о том, что если курсы валют изменятся на определенный процент, скажем, больше чем на 10-15%, то в зависимости от этого в сторону уменьшение или увеличения изменится и арендная плата. Такой механизм использовался и раньше, но теперь, конечно, будет использоваться чаще.
