Еще недавно недвижимость была идеальным инструментом для краткосрочных инвестиций — цены на нее росли как на дрожжах. Риэлторы констатировали, что доля инвестпокупок в общем объеме сделок доходила до 30–40%. Сегодня ситуация кардинально изменилась: все ждут обвала цен. Остались ли для частных инвесторов какие-то возможности на рынке недвижимости?
Ждать «дна» или тратить?
Уровень спроса на рынке сегодня существенно снизился, и произошло это во многом за счет оттока покупателей-инвесторов. Вложение денег в квадратные метры, казалось бы, потеряло смысл в одночасье. Если до недавнего времени при покупке загородного дома на этапе строительства можно было получить до 50% прибыли годовых, то сейчас прогнозировать, сколько будет стоить коттедж через полгода-год, не возьмется никто. Более того, риски недостроя возросли многократно, следовательно, вложенные средства вполне реально и вовсе потерять. «Краткосрочные инвестиции, ранее сосредоточенные на рынке экономкласса в городской и загородной недвижимости в первой половине 2008 г., в начале осени ушли с рынка, поскольку он потерял свою спекулятивную привлекательность», — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ».
Сколько это продлится — неизвестно. Большинство экспертов гипотетически решили, что кризис достигнет «дна» в феврале-марте. «Покупатель сейчас либо торгуется, либо решает ждать до февраля-марта в надежде на падение рынка, — рассказывает Ирина Жарова-Райт, президент инвестиционной группы Sesegar. — Во всяком случае инвестор не спешит расставаться с деньгами. Ставки по депозитам его привлекают все больше».
Некоторые люди, отчаявшись сделать вложения, просто тратят средства на себя — на дорогие автомобили, яхты, элитную мебель и пр. «Конечно, можно сосредоточиться на покупке предметов потребления и роскоши, тем более что в условиях глобального кризиса многие производители и продавцы готовы идти на беспрецедентные скидки. Гораздо сложнее приумножить имеющийся капитал», — говорит Дмитрий Халин, руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки компании IntermarkSavills.
Однако пути достижения этого теперь, конечно, не такие простые, какими были пять месяцев назад, но попытаться стоит и сегодня. «Могу посоветовать поискать надежных партнеров — это могут быть люди, которых вы знаете лично, чей бизнес для вас понятен и прозрачен, — предлагает Владас Анилионис, генеральный директор «Инвестстройкомпании» (холдинг Makarios Group). — Сейчас многие компании испытывают нехватку денежных средств и готовы кредитоваться под высокие проценты. И, если вы знакомы с активами и обязательствами фирмы, ее можно смело кредитовать, но от чрезмерного увлечения вложениями в недвижимость я бы предостерег».
Не изобретайте велосипед
Тем не менее от инвестирования в недвижимость не стоит отказываться совсем. Этот рынок по-прежнему предоставляет возможности для получения дохода. Правда, в сегодняшних условиях следует настраиваться не на краткосрочные, а на долгосрочные инвестиции не менее трех — пяти лет. «В долгосрочной перспективе недвижимость по-прежнему является одним из самых выгодных вложений, — считает Д. Таганов. — Поскольку хранить средства в банковской ячейке бессмысленно — инфляция в этом и будущем году будет съедать ежемесячно несколько процентов, — покупка элитной загородной недвижимости для собственных нужд становится выгодной инвестицией в будущее». По мнению управляющего партнера компании Consulting & Management Company (LCMC) Дмитрия Золина, элитное жилье по-прежнему является основным способом для частных инвестиций. Спрос на него достаточно стабилен, и в России довольно сложно найти альтернативу для вложений с показателями роста 50% и более годовых.
Об этом же рассказывает и Дмитрий Луценко, член совета директоров MIRAX GROUP: «Недвижимость всегда являлась самым ликвидным инвестиционным инструментом. Если ситуация с долларом, евро или рублем может быть нестабильна, то с построенными квадратными метрами ничего произойти не может».
Даже осторожный В. Анилионис говорит: «Разумеется, определенная доля вложений в недвижимость в вашем инвестиционном портфеле должна быть. Если ее нет совсем, советую присмотреться к этому сектору». Правда, массовые инвестиции в недвижимость на данном этапе, по его словам, вредны для рынка в целом. «Если сейчас пойдет вал вложений в данный сектор, то после кратковременного подъема, максимум полутора лет, будет сильный спад, — уверен генеральный директор «Инвестстройкомпании», — как следствие логичного желания инвесторов зафиксировать свою прибыль. Когда это происходит в обычном режиме, ничего страшного, но, когда одновременно на рынок будут выброшены площади, ранее почти одновременно купленные, рынок недвижимости может пережить второй кризис, уже не связанный с финансами».
Но перейдем от общего к частному. Какие сектора, кроме элитки, предпочесть для выгодных вложений? Как отмечает И. Жарова-Райт, сегодня наблюдаются следующие явления: «Многие частные инвесторы концентрируются на небольших торговых площадях. Одновременно они аккумулируют средства для покупки весной инвестконтрактов и объектов под снос и реконструкцию в центре Москвы, весьма осторожно смотрят на новостройки и просят большого дисконта, равного не менее 14% в валюте».
Риэлторы констатируют всплеск интереса и к зарубежной недвижимости. Цены на европейских рынках, похоже, «нащупали дно», а продавцы не стесняются в отличие от наших открыто идти на уступки клиентам. Ирина Жарова-Райт заявляет, что на данный момент отмечен самый большой спрос на исторические замки, крепости, шато в Европе, выставленные как открыто, так и приватно.
Очень привлекательны предложения в излюбленных россиянами районах Лондона — Belgravia, Chelsea, Knightbridge и пр. Сегодня выставлены на продажу такие объекты, о которых пару лет назад можно было лишь мечтать. За последние несколько месяцев цены уже снизились примерно на 10–15%, а по отдельным объектам скидки могут быть больше. «Не вызывает сомнения, что, как и в прошлые годы, рынок Лондона отыграет свои позиции (нынешний спад уже четвертый с 1994 г.) и цены вернутся на прежний уровень и даже возьмут новые высоты, — предполагает Д. Халин. — Дополнительно повысить доходность инвестиций в лондонские квартиры может прогнозируемый рост курса фунта к доллару США, а также возможность использовать относительно дешевое ипотечное кредитование (под 6–7% годовых)».
Не спекуляции, но вложения
Все эксперты единодушны в том, что не стоит ждать резкого обвала цен, для него нет достаточных предпосылок. Зато в нынешних условиях можно получить хорошие скидки на понравившийся объект. «Гибкие цены девелоперов позволяют воспользоваться выгодными условиями сделки, которые когда-либо существовали, — говорит Д. Таганов. — В непростой экономической ситуации для привлечения наличных средств девелоперы, компании-продавцы и риэлторы предоставляют скидки на домовладения в загородных поселках, а также разрабатывают специальные условия, гибкую систему оплаты». По заверениям Д. Халина, в некоторых, довольно качественных элитных объектах и проектах бизнес-класса сегодня можно приобрести квартиры с дисконтом до 40–50% от докризисной стоимости. Среднерыночное же падение вряд ли превысит 20–25%. Так что даже при самом пессимистичном сценарии такие сделки дают гарантию неплохой доходности в будущем.
Итак, означает ли нынешняя ситуация конец для инвестиционных покупок на рынке жилья? «Конечно, нет, — констатирует В. Анилионис. — Кризис — это не навсегда. Ведь он спровоцирован нехваткой средств, а не проблемами самой отрасли. Через некоторое время государственная поддержка дойдет до конечных потребителей. Весной будущего года, думаю, снова заработает ипотечное кредитование, с неким недоверием, но все же банки начнут кредитовать и самих девелоперов. В этих условиях те, у кого есть деньги, смогут вкладывать их в недвижимость, и в первую очередь средства потекут в элитку и бизнес-класс».
Очевидно, нет причин не доверять специалистам рынка. Время спекуляций и «быстрых денег» прошло, но недвижимость была и остается одним из эффективных инструментов инвестирования.
Фото: old.e-xecutive.ru
