Верховный суд сделал разъяснение, которое пригодится немалому числу садоводов. ВС заявил, что участки сельхозназначения можно использовать как под садоводческие строения, так и для проживания. Для изменения вида недвижимости надо лишь соблюсти технические требования.
Суть дела в следующем. Одному гражданину принадлежит участок. Земли отнесены к категории сельхозназначения с видом разрешенного использования "Для ведения садоводства и огородничества". На этом участке у него построен садовый дом.
Гражданин обратился в администрацию района с заявлением о признании постройки жилым помещением. Он приложил все необходимые, по его мнению, документы, в том числе техзаключение о состоянии конструкций садового дома. Администрация ответила отказом из-за вида разрешенного использования участка, который, как сказано в ответе, "не предусматривает возможность размещения садового или жилого дома". Мужчина не согласился и пошел в суд. Спор заметил портал Право.ru.
Три местных суда поддержали выводы чиновников. Так, районный суд сослался на то, что техническое заключение не содержит необходимых для кадастрового учета сведений. По мнению первой инстанции, регистрация права собственности в таком случае невозможна. При этом она не указала, какой конкретно норме противоречит это заключение.
Соглашаясь с выводами райсуда, апелляционная инстанция выделила новое основание для отказа. Садовый дом, сказали они, находится в зоне объектов военного назначения. На такой территории запрещены как огороднические сооружения, так и жилые. Причем ни администрация, ни суд первой инстанции на это не ссылались. Кассация поддержала предыдущие акты.
Тогда гражданин обратился в Верховный суд РФ. Он указывал на ошибку местных судов в толковании градостроительного регламента. Помимо этого, утверждал, что его участок находится в границах населенного пункта. Верховный суд изучил все материалы дела. Точнее, их прочитали в Судебной коллегии по административным делам и заявили, что гражданин совершенно прав. В итоге Верховный суд РФ отменил все вердикты местных судов и сам своим решением признал дом жилым.
ВС исходил из того, что такая перерегистрация разрешена, если соблюдены технические требования. И спорный садовый дом этим критериям соответствует. Хозяин строения приложил все подтверждающие это документы. Но и это еще не все.
Была дана оценка и нового довода апелляции. Изменение зоны под военные объекты уже после вынесения оспариваемых решений администрации, а затем и первой инстанции - не основание для признания отказа правомерным, уточнил ВС. Вид разрешенного использования участка не изменился. Вдобавок местная администрация не ссылалась на то, что земли планируют резервировать или изымать для государственных нужд. К тому же прокуратура установила ошибку при изменении категории зоны.
Юристы напоминают, что необходимо учитывать при строительстве жилого дома либо перевода садовой постройки в эту категорию. Во-первых, действующий классификатор участков содержит два похожих по звучанию, но разных по содержанию вида разрешенного использования: "Для ведения садоводства" (код 13.2) и "Садоводство" (код 1.5). Первый предполагает размещение построек на участке, в том числе жилых домов, а второй не допускает никаких капитальных объектов. Местная администрация могла запутаться в видах.
Во-вторых, ограничения на строительство жилых домов на конкретных территориях. Например, к зоне, предназначенной для ведения садоводства и огородничества, относятся участки как в границах населенных пунктов (постоянное проживание), так и за их пределами (временное проживание). Изначально нижестоящие инстанции отказали, сославшись на градостроительный регламент, который не предполагал размещения жилых домов на спорной территории. ВС верно указал: такие ограничения противоречат многим положениям и лишают собственников садовых участков права строить жилые дома на них.
