В 2025 году рыночная ипотека всё ещё доступна далеко не всем — из-за слишком высоких ставок. Но купить жилье на более выгодных условиях всё-таки можно, если воспользоваться субсидированной ипотекой. Такие программы предлагают государство и застройщики.
Субсидированная ипотека — что это такое
Субсидированная ипотека — это вид ипотечного кредита, в котором процентная ставка снижается за счет субсидий, предоставляемых государством или застройщиками. Разница между рыночной и сниженной ставкой покрывается за счет федерального бюджета (в отношении госпрограмм) или за счет завышения стоимости жилья (если субсидированную ипотеку предлагает застройщик).
Субсидированная ипотека делает жилье более доступным для покупателей, ведь ежемесячные платежи при сниженной ставке намного комфортнее, чем при рыночной.
Госпрограммы
Самая массовая льготная ипотечная программа с господдержкой завершилась летом 2024 года. Она была запущена в 2020 году, ее действие продлевалось несколько раз. Условия программы несколько раз менялись, в частности, процентная ставка выросла с 6,5% до 8% годовых.
Купить квартиру в новостройке по этой программе мог любой желающий — лишь бы хватало денег на первоначальный взнос и ежемесячные платежи. Однако именно из-за этой программы цены на первичное жилье существенно выросли.
В 2025 году в России продолжают действовать другие госпрограммы, но они доступны не всем категориям покупателей и не во всех регионах. Кто может воспользоваться субсидированной ипотекой от государства сегодня?
Семейная ипотека
Самая популярная льготная программа в 2025 году — семейная ипотека. Она действует с 2018 года и сейчас стала настоящим драйвером роста ипотечного рынка.
В 2024 и 2025 годах условия программы были изменены. Срок ее действия продлен до 2030 года, процентная ставка сохранена на уровне 6% годовых. Максимальная сумма кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей составляет 12 млн рублей, для других регионов — 6 млн рублей.
Кто может претендовать на оформление жилищного кредита по программе семейной ипотеки?
С 2024 года:
- семьи с ребенком в возрасте до 6 лет включительно, в том числе с усыновленным ребенком;
- семьи с несовершеннолетним ребенком-инвалидом;
- семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми — в городах с населением до 50 тыс. человек и в регионах, где строят мало жилья, или в регионах с индивидуальными программами развития.
С 2025 года:
- на вторичном рынке — семьи с ребенком в возрасте до 6 лет. Купить жилье можно в городах, в которых ведется строительство не более двух многоквартирных домов. При этом дом, в котором приобретается квартира, должен быть не старше 20 лет.
Нюанс: теперь воспользоваться этой программой можно только один раз. Помимо строящегося или готового жилья в МКД, можно приобрести земельный участок с домом (построенным или строящимся) от застройщика.
IT-ипотека
Вторая по популярности программа — IT-ипотека. Запущенная в 2022 году, она также претерпела изменения — в 2024 году ее продлили до 2030 года, но при этом ею больше не могут воспользоваться сотрудники IT-компаний Москвы и Санкт-Петербурга.
Процентная ставка по этой программе составляет 6%, максимальная сумма кредита — 9 млн рублей для всех регионов. Предусмотрен зарплатный ценз: 150 тыс. рублей до вычета НДФЛ для городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей, а для других населенных пунктов — 90 тыс. рублей.
Приобрести по этой программе можно готовое или строящееся жилье на первичном рынке, также оформить IT-ипотеку можно на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Сельская ипотека
Срок действия программы сельской ипотеки не ограничен. Ставка по ней не превышает 3%, максимальная сумма займа — 6 млн рублей. По этой программе можно купить квартиру или дом от застройщика, дом на вторичном рынке или построить дом.
Нюансы:
- программа актуальна для сельских поселений, поселков городского типа и малых городов с населением до 30 тыс. человек;
- многоквартирный дом, в котором приобретается жилье, должен быть не выше 5 этажей;
- участвовать в программе можно только один раз. Если заемщик оформил кредит после 23 декабря 2023 года, он уже не сможет воспользоваться другими государственными ипотечными программами. И наоборот: если после 23 декабря 2023 года заемщик оформил кредит по другой программе с господдержкой, то взять кредит по программе сельской ипотеки он уже не сможет.
Дальневосточная и арктическая ипотека
Программа дальневосточной ипотеки появилась в 2019 году, в 2023 году ее действие распространили на часть российской Арктики. Объединенная программа действует до конца 2030 года, ставка по ней составляет 2%, максимальная сумма кредита — 9 млн рублей.
Кредиты выдаются на покупку или строительство жилья в Дальневосточном федеральном округе и на сухопутных территориях Арктической зоны Российской Федерации.
Кто может воспользоваться программой:
- молодые семьи, где оба супруга не достигли возраста 36 лет;
- граждане в возрасте до 36 лет с детьми в возрасте до 18 лет;
- участники программы «Дальневосточный или арктический гектар»;
- участники СВО и члены их семей;
- вынужденные переселенцы с территорий Украины, ДНР и ЛНР, проживающие в одном из регионов Дальнего Востока или Арктики;
- работники предприятий ОПК на территории ДФО и Арктики;
- педагоги и медицинские работники государственных и муниципальных организаций на территории ДФО и Арктики;
- граждане, переехавшие на Дальний Восток в рамках региональных программ повышения мобильности трудовых ресурсов.
Ипотека от застройщика
Те, кому не подходят вышеперечисленные программы, могут воспользоваться ипотекой от застройщика. Мы уже рассказывали подробно об этом виде ипотеки, напомним самое важное:
- для снижения процентной ставки застройщик компенсирует недополученные доходы банку;
- но при этом, как правило, увеличивается стоимость квартиры;
- сниженная ставка может действовать на первые годы кредита или на весь срок;
- субсидированная ипотека от застройщика подходит тем, кто покупает жилье для себя и хочет снизить финансовую нагрузку.
Плюсы и минусы субсидированной ипотеки
Плюсы субсидированных ипотечных программ очевидны: с их помощью можно улучшить жилищные условия, взяв ипотеку под низкий процент.
Минусы: госпрограммы доступны не всем. Если вы не айтишник, у вас нет детей и вы не собираетесь покупать жилье на Дальнем Востоке или в Арктике, рассчитывать на господдержку не приходится. В этом случае можно купить квартиру в новостройке в ипотеку от застройщика, но следует помнить что стоимость недвижимости при этом завышается, то есть перепродать ее по той же цене не получится.
В любом случае нужно внимательно изучать условия ипотечных программ — они могут различаться как для конкретных заемщиков, так и в разных банках.
