После отмены программы массовой льготной ипотеки на новостройки покупка новой квартиры для многих стала непосильной задачей. Оставшиеся льготные программы доступны не всем, а купить жилье в ипотеку по рыночным ставкам рискуют немногие. Один из вариантов приобрести квартиру в новостройке — субсидированная ипотека от застройщика.
Что такое субсидированная ипотека
Субсидированная ипотека — это кредит на покупку жилья по сниженной ставке. Это может быть госпрограмма (семейная ипотека, IT-ипотека и пр.) или ипотека от застройщика.
На самом деле, конечно, сами застройщики не выдают ипотеку. Ипотека от застройщика подразумевает, что застройщик и банк-партнер предоставляют заемщикам специальные условия кредитования при покупке квартиры в новостройке. Чтобы снизить процентную ставку для заемщика, застройщик возмещает банку недополученные (по сравнению с рыночными условиями ипотеки) доходы.
Деньги на субсидирование застройщик берет из собственных активов, средств проектного финансирования и, по сути, у самих покупателей жилья. Ведь для покупателя субсидированная ипотека означает не только более комфортные ежемесячные платежи, но и более высокую стоимость квартиры — в среднем на 20%.
В этой схеме есть риски для банков (залоговая квартира по завышенной стоимости) и заемщиков (возможные трудности при продаже квартиры в будущем).
Однако с вводом ипотечного стандарта картина может поменяться. Стандарт не запрещает субсидированную ипотеку, однако она не должна завышать рыночную стоимость приобретаемого жилья. Вероятно, что сниженные ставки останутся на рынке, но в меньшем количестве, а условия их одобрения будут меняться и ужесточаться.
Варианты ипотеки от застройщика
Есть несколько вариантов субсидированной ипотеки от застройщика.
1. Минимальный процент на весь срок кредита. Такой вариант подходит тем, кто не планирует перепродавать жилье. Кредит выплачивается небольшими (по сравнению с рыночной ипотекой) ежемесячными платежами, заемщик экономит на процентах.
2. Сниженная ставка на первые годы кредита (обычно до ввода дома в эксплуатацию). Этот вариант выгоден тем, кому нужно сэкономить в первые годы кредитования, — например, если приходится одновременно выплачивать ипотеку и платить за аренду квартиры. В этом случае важно знать, каким будет ежемесячный платеж после того, как сниженная ставка перестанет действовать и ее заменит рыночная ставка, — он должен быть посильным для заемщика, иначе есть риск, что покупатель не сможет платить по кредиту.
Кроме того, в будущем такой кредит можно будет рефинансировать — при снижении рыночных ставок или появлении возможности воспользоваться льготной ипотекой.
3. Отсрочка выплат по кредиту — выплачивать ипотеку клиент начинает спустя несколько месяцев после ее оформления.
Нюанс: застройщики могут субсидировать любые программы, в том числе льготные — например, снизить ставку по семейной ипотеке. В этом случае основные расходы на снижение ставки банку будет возмещать государство, а дополнительные — застройщик.
Плюсы и минусы субсидированной ипотеки от застройщика
У субсидированной ипотеки есть как плюсы, так и минусы.
Плюсы
1. Низкий ежемесячный платеж.
2. При долгосрочном возврате кредита — финансово оправданная переплата.
3. Доступность ипотеки заемщикам с невысокой, но стабильной платежеспособностью. Ипотеку под более высокий процент им могут не одобрить.
4. Купленное и уже построенное жилье можно сдавать в аренду и за этот счет выплачивать ипотеку. Этот вариант подходит тем, у кого уже есть квартира.
Минусы
1. Чем ниже ставка по субсидированной ипотеке, тем выше стоимость недвижимости, а это означает, что впоследствии продать такую квартиру по цене покупки вряд ли получится.
2. Если заемщик не справится с выплатой ипотеки, средств от продажи залоговой квартиры может не хватить на погашение долга. В этом случае заемщику все же придется расплатиться с банком — кредитная организация будет взыскивать остатки долга из личных средств клиента.
3. Чем выше стоимость квартиры, тем больше первоначальный взнос.
4. Субсидированная ипотека не подойдет тем, кто планирует погасить кредит досрочно. В таком случае экономия на процентах будет маленькой, а стоимость квартиры все равно будет увеличена. Впрочем, если сниженная ставка действует ограниченный период времени, закрыть ипотеку можно и раньше срока — например, за счет продажи старой квартиры, накоплений на депозите или других ожидаемых крупных поступлений.
5. Pастройщики могут предлагать по субсидированной ипотеке не самые ликвидные проекты, которые пользуются низким спросом, — например, в неудобных локациях, или отдельные маловостребованные лоты. То есть предложение может быть весьма ограничено, а дорожать такое жилье будет гораздо медленнее (либо вовсе не будет), чем в ЖК без субсидированной ипотеки.
6. «Размывается» цена квадратного метра. У одной и той же квартиры может быть несколько вариантов стоимости: одна цена при покупке по 100% оплате, вторая при покупке в ипотеку по рыночной ставке, третья — при покупке по программе субсидирования.
Резюме
Субсидированная ипотека от застройщиков стимулирует спрос на первичное жилье. Эта схема выгодна и застройщикам (к ним идут покупатели), и заемщикам (они получают новую квартиру в ипотеку по сниженной ставке, то есть с более низкими ежемесячными платежами).
Такая ипотека оптимальна для тех, кто собирается покупать жилье для себя и хочет снизить нагрузку на бюджет. Если заемщик планирует выплатить кредит досрочно или перепродать купленную квартиру — ему лучше поискать другие варианты ипотеки.
Субсидированная ипотека от застройщика — подходящий вариант для тех, кому действительно нужно новое жилье, а приобрести его в ипотеку по другим программам нет возможности (покупатель «не вписывается» в условия льготных программ, а рыночная ипотека слишком дорогая).
Ипотека от застройщика позволяет снизить ежемесячные платежи, но есть и подводные камни: застройщик возмещает свои расходы на снижение ставки тем, что повышает цену квартиры. А это означает увеличение первоначального взноса и то, что продать квартиру по первоначальной цене скорее всего не удастся. То есть для инвесторов такой вариант не годится.
Кроме того, выбор лотов, которые можно приобрести по субсидированной ипотеке, ограничен, так как застройщики сами выбирают объекты, кредиты по которым они готовы субсидировать. Таким образом, купить любую понравившуюся квартиру в ипотеку со сниженной ставкой получится не всегда.
