Активная застройка пригородных территорий породила новый тип конфликтов. Тем, кто построил серьезные загородные поместья в зеленых зонах, но в непосредственной близости от Петербурга, совсем не нравится наступление массовой многоквартирной застройки.
Конфликты такого типа возникают в Колтушах и Юкках, в Токсово и Сестрорецке.
В Колтушах несколько другой оттенок протеста: здесь инициативная группа выступает за сохранение рекреационной зоны и против планов компаний, входящих в группу КСК. Застройщик приобрел на торгах Фонда РЖС два участка под многоквартирные дома — активисты доказали, что земля относится к территории природного памятника, пикетами и митингами остановили стройку и теперь добиваются регистрации ООПТ.
В Юкках примерно с 2010 года ведет застройку компания IMD Group. (По слухам –фирма с первоначальным московским капиталом). История затяжная и мутная. Сначала были приобретены участки со статусом ИЖС; на первоначальном плане значились несколько таун-хаузов и один трехэтажный дом. Затем в генплане появились поправки (по мнению правоохранительных органов — незаконные); сменилась администрация; три запланированных этажа превратились в четыре, единственный дом — в восемь корпусов. Теперь застройщик продает квартиры в домах второй очереди, сколько их будет — неизвестно. Строительство идет по кооперативной схеме (каждый дом — отдельный ЖСК), что осложняет вмешательство со стороны областных властей.
Еще с середины «нулевых» Юкки считаются престижным и дорогим местом. Здесь построены коттеджи и особняки нескольких крупных предпринимателей, владельцев торговых сетей и пр.
Конфликт получился многослойным. Обитатели престижных домовладений выступают против такого типа застройки в принципе и уж против второй очереди — с особенным пылом (дорог в поселке не прибавилось, инженерных мощностей тоже). Пайщики кооперативов первой очереди требуют, чтобы застройщик сначала разобрался с их домовладениями, а уж потом оформлял вторую очередь. Электроэнергия подается по временной схеме, локальные очистные сооружения не сданы, собственность на жилье не зарегистрирована… Покупатели второй очереди отстаивают свое право жить рядом с лесом, но с городскими удобствами. Как разрешится ситуация — неясно. Владельцы коттеджей подали в суд несколько исков. (Как говорят юристы — с хорошими шансами отменить строительство). Но неожиданно отозвали свои заявления, по слухам — «договорились».
Сейчас вокруг одного из особняков, окна которого выходят прямо на кооперативную новостройку, возводится шестиметровый забор…
В Токсово история противостояния «аборигенов» и строителей насчитывает не один год. Местное сообщество — сплоченное и активное — сначала заблокировало планы компании «Строительное управление»: один четырехэтажный дом в прошлом году девелоперу удалось построить, больше — не дали. Арсенал активистов богат и разнообразен: акции протеста, открытые письма, судебные иски, публикации в СМИ (вплоть до федеральных).
А в этом году компания «Сити 78» обнародовала планы: застроить берега Кавголовского и Курголовского озер недалеко от Токсово коттеджами и многоквартирными домами (проект «Кавголовское озеро. Загородная резиденция»).
Земля приобретена у бывшего совхоза «Ручьи». Всего здесь запланированы 185 коттеджей на участках от 8 до 28 соток, а также малоэтажные (три уровня плюс мансарда) многоквартирные дома. Застройщик начал прорубать просеку к озеру; местные жители провели митинг, вызвали на площадку представителей губернатора и полицию. Дело дошло до открытых столкновений, в социальных сетях развернулась «война компроматов». Выяснилось, что застройка запланирована на землях «двойного учета»: по одним бумагам они числятся частными, по другим — федеральная собственность. Пока активистам удалось остановить строительство, что будет дальше — неясно.
Кстати: в бедных и запущенных деревнях многоэтажки не появляются — их возводят только там, где земля относительно недорогая, а транспортная доступность — приличная. Такое соседство обеспечивает дополнительные бонусы «многоквартирникам» (как в Подмосковье — «квартиры на Рублевке») и неизбежно снижает стоимость частных домовладений.
Сестрорецк за последние пять-семь лет из курортного городка фактически превратился в многоэтажный пригород Петербурга. Здесь появились дома высотой 21 этаж. Близость залива никуда не делась, а вот состав населения, пожалуй, изменился. И статус места — тоже. Наверное, не случайно один из амбициозных проектов — дорогой коттеджный поселок «Сестрорецкие дачи» от группы ПАН — «завис» на стадии реализации.
Однако конфликт между многоэтажками и частной застройкой совсем не обязательно жестко запрограммирован.
Например, ГК «ЦДС» планирует строить в Ново-Саратовке, на берегу Невы, целый город. Застройщик приобрел под этот 452 га. Здесь появятся дома высотой до 30 этажей и общей площадью квартир почти 430 000 кв.м, а также три ДДУ, школа на 1100 мест, поликлиника, физкультурно-оздоровительный комплекс и т.п. Всего в «Нева Сити» появится 4,6 млн кв.м жилья. Через 25 лет на месте Новосаратовки должен вырасти целый город на 114 000 жителей. (Для сравнения: во Всеволожске сейчас проживает около 67 000 человек, в Гатчине — 96 000.) В рамках первой очереди будет возведено 110 000 кв.м. Строительство начинается в августе 2015 года. При этом новые районы отделены от береговой линии индивидуальной застройкой — здесь более 200 частных домовладений. Выкупать участки застройщик не планирует, конфликтов с местным населением, по словам генерального директора ГК ЦДС Михаила Медведева, постарается избежать. Новые кварталы будут понижаться к югу, в сторону воды, а локальные высотные доминанты (до 30 этажей) расположатся в северной части пятна.
Нет серьезных противоречий и при реализации масштабного проекта «Городские кварталы» в поселке Новоселье. Здесь также соседствуют многоквартирные дома и частные домовладения (см. фото — это вид из окна одного из корпусов). Квартал «Альфа» уже сдан, квартал «Бета» — достраивается, квартал «Гамма» выведут в продажу до конца августа. Однако застройщик, УК «Новоселье», не только возводит жилые корпуса. Он содействует прокладке новых сетей (водопровод появился именно под новые проекты), строятся социальные учреждения (детский сад уже сдан, школа на очереди; возводится Ледовый дворец). Здесь также появится «Экстрим-парк» для досуга и развлечений на свежем воздухе. Идут переговоры с крупными сетевыми гипермаркетами: участок под такой торговый центр уже предусмотрен. Главный же рецепт — координация действий местной администрации, владельца земли и девелопера. Генплан в Новоселье принимали открыто, на общественных слушаниях; где какая зона будет, граждане знали заранее, потому и компромисс оказался вполне достижим.
В общем, никаких секретных PR-технологий не нужно. Достаточно прозрачности и законных оснований. А вот если идет скрытый перевод земли в другой статус (а земля под МКД дороже сельхозки в 20-30 раз) — жди скандала. И затраты на погашение репутационного ущерба вполне могут быть сопоставимы с выгодами от удачной спекуляции.
