Последние несколько лет ситуация на рынке первичной жилой недвижимости такова, что студии и однокомнатные квартиры пользуются стабильно высоким спросом. Они востребованы у покупателей прежде всего за счет своей цены. «Однушки» и студии берут на себя до 40% спроса на рынке. В большинстве случаев покупатель выбирает между покупкой студии или однокомнатной квартиры согласно своим предпочтениям и бюджету
Малогабаритные квартиры востребованы у определенной части покупателей за счет стоимости, которая кажется относительно низкой из-за общего небольшого метража, считает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «Такие квартиры иногда приобретают для жизни, но только как временное решение квартирного вопроса. Иными словами, такие квартиры покупают не потому, что они нравятся, а от отсутствия других возможностей», – говорит эксперт.
Преимущество в цене
В основном, студии распродаются на начальном этапе строительства, когда цены минимальны. Чаще всего их берут в рассрочку, реже – в ипотеку. Доступность студии определяется ее метражом, так как на данный момент это самый малогабаритный из представленных на рынке новостроек типов квартир и, соответственно, самый недорогой.
По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средняя площадь квартиры-студии в объектах класса «масс-маркет», представленных на рынке обжитых районов Петербурга, составляет 29 кв.м, в пригородной черте Ленинградской области – 27,6 кв.м.
«Однако благодаря минимальному бюджету покупки наиболее популярны у покупателей студии 24-27 кв.м, – замечает эксперт. – На текущий момент в предложении преобладают “классические” прямоугольные студии, но под влиянием высокой конкуренции в сегменте квартир данного типа в новых объектах все чаще встречаются квадратные студии».
С экспертом согласен Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»: «Оптимальная площадь для студий – 27-28 кв.м. Как правило, когда площадь студии превышает 31 кв.м, ее стоимость уже становится сопоставимой с небольшой “однушкой”, и в этом случае клиент скорее остановит свой выбор на однокомнатной квартире».
Игроки рынка отмечают, что на сегодняшний день стоимость студии практически сравнялась со стоимостью комнаты в коммунальной квартире. При этом по своим характеристикам студия имеет массу неоспоримых достоинств: «В ней вы являетесь хозяином, соседей нет, никто вас не стесняет, – перечисляет Николай Гражданкин. – Вы живете в новом доме, с новыми коммуникациями, с однородной социальной средой».
Что касается минусов студий, то часть экспертов сходится во мнении, что одним из существенных недостатков является отсутствие стен. «Запахи и звуки быстро распространяются по всей квартире, – отмечает Александр Львович, генеральный директор СК «Навис». – Однако для одинокого человека, равно как и для влюбленной пары, которая все время проводит вместе, это проблемой не станет».
Генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group) Ирина Онищенко говорит о том, что невозможно объективно сравнивать 28-метровую студию и 40-метровую однокомнатную квартиру. «Если же студия и однокомнатная квартира имеют одинаковую площадь, то их приобретение выражает лишь вкусы будущего хозяина: любит ли он классическое разделение пространства на кухню и комнату или является сторонником единого пространства», – отмечает эксперт.
По мнению же Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, квартиры-студии приобретаются лишь в том случае, когда у покупателей не хватает средств на однокомнатную квартиру, так как проживание в таких объектах доставляет дискомфорт. «Появление студий на рынке произошло ввиду вынужденной ситуации, поэтому в тот период времени они пользовались повышенным интересом со стороны населения, – отмечает эксперт. – Однако, как только стали очевидны их недостатки, интерес резко спал. На сегодняшний день малогабаритные студии площадью 18 кв.м практически исчезли с рынка, и теперь застройщики делают акцент на однокомнатных и двухкомнатных квартирах».
Выбор в пользу «однушек»
Большинство экспертов считают, что если покупатель рассматривает вариант покупки для себя и располагает необходимой суммой, то нужно приобретать именно однокомнатную квартиру, а не студию. Во-первых, в большинстве случаев однокомнатные квартиры больше по площади. Во-вторых, они имеют четко разделенные зоны, что обеспечивает большее удобство проживания, особенно если в квартире живет не один человек. В-третьих, такие квартиры имеют большую вариативность в планировке, например, «однушку» зачастую можно превратить в студию, объединив кухню и комнату, а студию в «однушку» превратить обычно не позволяет наличие одного окна. Также в «однушке» можно использовать кухню как столовую или гостевую комнату, если позволяет метраж.
«При покупке для семьи от двух человек однозначно более комфортным будет проживание в однокомнатной квартире», – говорит Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург».
Стоит отметить, что однокомнатные квартиры были и остаются наиболее выгодными с точки зрения инвестиций. При этом эксперты отмечают, что, выбирая между студией площадью 25-26 кв.м и однокомнатной квартирой площадью 30-32 кв.м, потребитель в большинстве случаев выберет второе, даже несмотря на разницу в цене порядка 400 тыс. рублей. «Для инвестиций однокомнатная квартира лучше студии – спрос на однокомнатные более стабильный, да и стоят они больше, – говорит Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». – Как правило, выбор между однокомнатной и студией обусловлен вопросом стоимости. Даже если покупатель планирует проживать в квартире один, однокомнатная будет лучшим выбором».
Спрос не изменился
В середине 2013 года некоторые аналитики рынка говорили о смещении спроса в сторону однокомнатных квартир, однако тенденция не подтвердилась – студии и сегодня продаются высокими темпами на разных стадиях готовности объектов. «Студии по-прежнему пользуются бешеным спросом и раскупаются в первую очередь, – отмечает Александр Львович. – Особенно в проектах с удачной локацией – у станции метро или вблизи крупных транспортных магистралей».
Как объясняет Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам ООО «КВС», высокий уровень спроса связан с тем, что в условиях нестабильной экономики многие люди хотят вложить деньги в недвижимость, не залезая при этом в долги или ипотеку, ставка по которой достаточно высока. И в этом смысле приобретение студии – самый хороший вариант.
Петр Буслов, руководитель Аналитического центра ООО «Главстрой-СПб», полагает, что в последнее время доля студий в общем объеме спроса на рынке даже немного увеличилась. «Сегодня можно говорить о несущественном изменении (1-3%) в структуре спроса на малогабаритные квартиры в сторону увеличения доли студий», – говорит эксперт.
Досье покупателя
В пресс-службе «Ленстройтреста» отмечают, что общим у малогабаритных квартир является то, что они подходят одиноким людям или молодым семьям, еще не успевшим обзавестись капиталами для покупки двух- или трехкомнатной квартиры. Также они зачастую используются для сдачи внаем или в качестве временного жилья. Из-за относительной дешевизны, стабильного спроса и роста цен на малометражные квартиры в Петербурге их, безусловно, легче продать, поэтому такие квартиры многие покупатели рассматривают как инвестиции.
С коллегами согласна Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»: «Очевидно, что основными мотивами приобретения малогабаритного жилья являются покупка первого “взрослого” жилья для молодого человека (самостоятельно или при помощи родителей), приобретение жилья для пожилых родителей, покупка первого жилья в Петербурге, инвестиционные цели».
Таким образом, квартиры-студии зачастую приобретаются как первое, базовое жилье с дальнейшими планами по улучшению жилищных условий. Студии часто становятся первой собственной квартирой для молодых семей, иногородних студентов и т.п. Многие покупают их своим пожилым родителям, которым проще ухаживать за небольшой жилплощадью. Также небольшая доля студий покупается с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. «Студия – это жилье для активных людей, не планирующих много времени проводить дома, – говорит Александр Львович. – Покупатель студий – человек, живущий активной и насыщенной жизнью. Учеба, работа, культпоходы, вечеринки с друзьями – для покупателя студии важно быстро передвигаться, успевая по пути “заскочить” домой».
Но, безусловно, с появлением семьи и детей приоритеты горожан меняются, студия становится тесной. Поэтому основными покупателями однокомнатных квартир зачастую являются молодые пары, планирующие в будущем рождение ребенка. Также часть покупок «однушек», безусловно, совершается с инвестиционными целями.
Что почем
Цена квадратного метра в студиях обычно выше, чем в однокомнатных квартирах. Разница в среднем составляет от 5 до 20%. Именно поэтому стоимость однокомнатной квартиры выше студий зачастую только на 15%.
Ольга Трошева отмечает, что малогабаритные квартиры являются самыми ликвидными на рынке. Они могут показать рост стоимости от старта проекта до его завершения на уровне 25-30%, а в некоторых случаях и до 50%. Сегодня, по данным «Петербургской Недвижимости», на старте продаж при условии единовременной оплаты квартира-студия от застройщика с положительной репутацией обойдется в пригородной черте в сумму от 1,5 млн рублей, в обжитых районах города – от 2-2,3 млн рублей. «Однушку» в объекте, возводимом застройщиком с положительной репутацией, и с разрешительной документацией можно приобрести по цене от 1,844 млн рублей.
Несколько другие данные приводит Елена Беседина, директор по продажам O2 Development. «На сегодняшний день на рынке представлены и студии порядка 20 кв.м по цене от 1,2 млн рублей, и студии порядка 35 кв.м по цене примерно 2,2 млн рублей. Более того, квартиры-студии в районе метро “Девяткино” на 1,3-1,4 млн дешевле аналогичных квартир в городской черте. На границе города и области студии пользуются большой популярностью, и многие работающие там застройщики увеличивают их количество до 80%».
Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate:
Малогабаритные квартиры на рынке массового жилья на сегодняшний день являются самым востребованным предложением. Это хорошо видно при выводе на рынок нового жилого комплекса: студии и однокомнатные квартиры разбираются всегда в первую очередь.
С точки зрения покупателя, который планирует в дальнейшем сдавать приобретенную квартиру в аренду, более привлекательна покупка студии, поскольку ее стоимость может быть на 30% ниже, а ежемесячная арендная ставка будет различаться незначительно: на 2-3 тыс. рублей. Студии востребованы у студентов, пожилых людей или просто одиноких людей, приобретающих жилье для себя. Молодым парам, которые в перспективе планируют завести детей, студия уже не очень подходит. С другой стороны, если средства ограничены, то хорошую студию с удачной планировкой подобрать можно.
На рынке присутствует мнение, что спрос на студии в проектах эконом-класса снижается. По моему опыту, это не так. Студии всегда распродаются в первую очередь, а срок экспозиции тех проектов, которые увеличивают в квартирографии число малогабаритных квартир, меньше. В краткосрочной перспективе ситуация не изменится.
Елена Беседина, директор по продажам O2 Development:
Очевидным преимуществом и квартир-студий, и однокомнатных квартир является их относительная доступность. В частности, студии на сегодняшний день – самый недорогой тип жилья, не считая рынка комнат. Приобрести квартиру площадью 20 кв.м можно по цене от 1,2 млн рублей. По стоимости такая квартира сравнима с автомобилем среднего класса, при этом студия как наиболее ликвидное жилье является активом, с помощью которого можно не только вернуть, но и значительно приумножить вложения.
Маленькая площадь – это, пожалуй, единственный серьезный недостаток студий, но то же самое можно сказать и про небольшие однокомнатные квартиры. Студии идеальны для индивидуального проживания, а если в семье есть или планируется ребенок, конечно, лучше выбрать однокомнатную квартиру. В плане инвестиций оба варианта хороши в зависимости от цели: для последующей перепродажи выгоднее взять студию, для сдачи в аренду – однокомнатную квартиру. Разница в арендной стоимости данных типов квартир небольшая, порядка 4-5 тыс. рублей в месяц, поэтому люди готовы жертвовать данной суммой ради более комфортного проживания.
Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:
Как правило, самые недорогие студии – скорее альтернатива покупке комнаты в коммунальной квартире. Их приобретают, когда на самую недорогую однокомнатную квартиру денег совсем не хватает, или если самая недорогая из доступных «однушек» – неприемлемого качества. Для такой группы покупателей и предлагаются студии в домах, расположенных в районах с относительно неблагоприятной транспортной ситуацией (далеко от станций метро).
Но есть группа квартир-студий, которые покупаются как альтернатива однокомнатным квартирам. Речь идет о студиях в домах, расположенных в очень популярных и престижных районах и локациях. Молодые люди, для которых местоположение дома важнее, нежели количество комнат, зачастую вместо однокомнатной квартиры в пригороде выбирают студию у станции метро.
Если квартира приобретается с инвестиционными целями, а особенно для последующей сдачи в аренду, то зачастую выгоднее покупать студию, так как арендная плата студии и однокомнатной квартиры практически сопоставимы, но студия все же стоит дешевле.
