В условиях нынешнего роста цен на квартиры в Москве аренда осталась, пожалуй, единственной для небогатых граждан возможностью пожить в отдельной квартире. Элементарные подсчеты показывают, что стоимость средней однушки на окраине города вдвое ниже, чем ежемесячные выплаты по среднему же ипотечному кредиту. Вдобавок последний получить непросто. Нужен доход от как минимум 3 тысяч долларов на семью, московская прописка или временная регистрация, наличие постоянной и официальной работы. А также желательно не иметь "обременений" в виде несовершеннолетних детей или пожилых родственников. Понятно, что те, кто подходит под эти условия, чаще всего либо могут купить квартиру без рассрочек и переплаты банку или уже сделали это. Остальным же приходится либо искать "добрых бабушек", либо обращаться к риэлторам, специализирующимся на аренде.
Вообще, аренда в Москве, да и в других городах, является не очень законным промыслом. Как правило, осуществляется он "вчерную", то есть без уведомления налоговых органов и даже без регистрации жильцов. Арендатор и арендодатель либо находят друг друга сами, либо (что чаще) с помощью риэлтора. Если они устраивают друг друга, посредник получает комиссию, как правило, в размере ежемесячной арендной платы. Еще столько же будущий жилец передает хозяину жилья в качестве компенсации за возможный ущерб его имуществу или в качестве страховки от неуплаты. Иными словами, единовременно нанимателю приходится выложить тройную месячную выплату. Но люди идут на эти условия - жить где-то надо, а об ипотеке большинство из нас может забыть. Почему - смотри выше.
Итак, все стороны сделки вроде бы довольны. Съемщик получает свое жилье, пусть не навсегда, но по приемлемой цене. Арендодатель - стабильный доход. Риэлтор - комиссионные (он-то, заметим, в максимальном выигрыше). Никаких договоров, как правило, не заключается: отношения строятся "на честном слове", и в случае чего рискуют обе стороны. Жилец - тем, что в любой момент может быть выкинут на улицу, владелец квартиры - порчей имущества или внезапным съездом жильцов, не оплативших аренду. Но в случае заключения договора, который защитил бы и того, и другого, владелец жилья обязан будет заплатить налог. В соответствии с Налоговым кодексом, до 30 апреля текущего года он обязан будет отчитаться перед Федеральной налоговой службой (ФНС) по полученным в предыдущем году доходам. Если, конечно, с них не удержал налог работодатель. С таких дополнительных доходов, в которые входит сдача жилья в аренду, до 15 июля следует заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) - 13 проц от сумм, полученных в прошлом году.
Естественно, делиться с государством никто не хочет. Между тем, две и более квартир имеют в собственности около 120 тыс москвичей. А по неофициальным данным риэлторских компаний на сегодняшний день в Москве сдается около 100 тысяч квартир. Эксперты полагают, что оборот столичного рынка сдачи жилья составляет примерно 4 млрд долл в год. Соответственно, сумма налогов, уплаченных владельцами жилья, должна ежегодно составлять более 12 млрд рублей. Однако налоговики в прошлом году собрали с граждан только 217 млн. рублей. Разница ощутимая. И это все - убытки, недополученные бюджетом.
Неудивительно, что в последнее время атаку на нелегальных арендодателей начали по всем фронтам. Не так давно столичный мэр Юрий Лужков в резкой форме заявил, что собственники квартир, сдающие жилье нелегалам, должны нести ответственность. По мнению руководителя мегаполиса к ним надо применять те же меры воздействия, что и к работодателям, нанимающим нелегалов на работу. Иными словами, если вы сдали квартиру приезжим, то рискуете быть оштрафованы на 250-280 тыс. рублей. Избежать штрафа можно, лишь сообщив о факте сдачи квартиры в Федеральную миграционную службу (ФМС). И, разумеется, оповестив налоговую службу о полученном доходе.
В настоящее время формат взаимодействия ФМС и налоговиков прорабатывается. По всей видимости, правительство Москвы решило "убить двух зайцев": вернуть недополученные налоги и поддержать особенно активно ведущуюся с недавнего времени на федеральном уровне борьбу с нелегальными мигрантами. Теперь же, как заявляют в ФНС, планируется обратиться сразу к нескольким источникам. А именно, налоговики будут выявлять незаконные доходы от сдачи жилья в аренду с помощью правоохранительных органов и, Росрегистрации. А также планируется уделить особое внимание соседями владельцев сдаваемых квартир. "Такие люди, которым не нравятся живущие нелегально и при этом не соблюдающие элементарных правил приличия граждане, всегда обязательно найдутся", - считают в ФНС. "Этот морально-психологический аспект" - самый ненадежный источник информации, добавили в налоговом ведомстве.
Интересна, во первых, сама тенденция возврата к "советским" традициям стукачества. Как известно еще с тех времен, "лучше стучать, чем перестукиваться", и этого принципа многие успешно придерживались. Еще в конце 80-х фразы вроде "а вот я позвоню куда надо" звучали вполне естественно. И даже молодежь, не заставшая сталинских репрессий, прекрасно понимала, "куда" будет этот звонок. И до сих пор эта генетическая память, въевшаяся в клетки миллионов наших сограждан, не дает им покоя. "А вот я позвоню" - и не помогут вам ни нажитые квартиры и иномарки, ни связи с "нужными людьми". Другие - умные, прогрессивные, ездящие за границу, при мысли о таких звонках начинают пугаться. И этот страх тоже имеет генетическую природу. Видимо, новая тактика ФНС в России будет просто обречена на успех... Тем более, если бдительных бабушек поощрить рублем.
А во-вторых, непонятно, как будет обстоять дело с презумпцией невиновности. Точнее, обяжут ли налоговиков доказывать, что заложенный соседкой гражданин что-то "сокрыл", или этого гражданина обяжут самого доказывать свою невиновность. Ведь мужчина, проживающий в квартире, принадлежащей одинокой женщине, вполне может быть не квартирантом, а любовником. И именно этот факт возмутит вредную старушку из соседнего подъезда. И начнется "а вот она к себе водит, а я донесу"... Получается, что ответственные инстанции, вместо того, чтобы заниматься своей прямой деятельностью, погрязнут в ворошении грязного белья сограждан. Вообще, данная ситуация ставит под вопрос конституционное право россиянина селить в своей квартире, кого захочется, и не отчитываться в налоговой - заплатил тот за постой или живет на дружеских основаниях. "Очевидно, что если это не родственник, то за жилье он, скорее всего, платит", - считают в ФНС. Но ведь это может быть подруга, скажем, из Кемерова, которую не жалко пустить и просто так, или просто знакомый, переживающий семейный кризис и нуждающийся во временном пристанище. Не говоря уж о том, что веским доказательством в такой ситуации может служить лишь сам факт передачи денег. И то всегда можно сказать, что эти деньги ни что иное, как старый долг. И пойди проверь.
Очевидно, что если это ФНС планирует "задать вопросы" тем, кто зарегистрировал у себя в квартире постороннего, а доходы от найма квартиры не задекларировал. Ведь, если предположить, что посторонний живет бесплатно, тогда он фактически получает доход, не уплачивая арендную плату. С этой выгоды, по-хорошему, гражданин должен заплатить налог", - сообщил прессе представитель ФНС. Он не исключил, что в таких случаях налоговая инспекция будет обращаться в суд, с целью доказать получение дохода от найма и факт их сокрытия от налогообложения. "Пусть и арендатор, и арендодатель в суде сами разбираются, кто должен был заплатить налог. Возможно, суд сочтет, что это - доход арендатора в материальной форме", и предложит раскошелиться ему. Тогда взяться за кошельки придется и незадачливому мачо, и подруге из Кемерова - дескать, жили "на халяву", значит, обогатились.
Отдельно о "цене вопроса". Говоря о возможностях исчисления налоговой базы для уплаты налога от сдачи жилья в аренду, представители ФНС заявили, что планируют использовать среднерыночную стоимость аренды. А это, по данным "МИЭЛЬ-Недвижимость" на 1 февраля сего года, от 650 долл в месяц на окраинах в "непрестижных" округах до 5200 долл в месяц в ЗАО. Между тем, в соответствии с НК РФ сумма налога высчитывается, исходя из цифр, указанных в договоре. Правда, в договоре можно обозначить и 50 рублей в месяц. Видимо, этого и пытаются избежать налоговики. Только вот нынешняя законодательная база это вряд ли позволит.
Юристы вообще считают вышеупомянутые меры незаконными. По их мнению, ввести административную меру наказания для граждан, сдающих квартиры, можно только на федеральном уровне. Взимать штрафы по нашему законодательству, можно лишь в служебном порядке. И заявление соседа - вовсе не доказательство виновности. Риэлторы же предлагают попросту повысить налоги на все инвестиционное жилье. При этом для владельцев, квартиры которых сдаются можно сделать льготную ставку. Не решится и проблема нелегальных мигрантов. Хозяева с учетом отсутствия четкой законодательной базы просто решат рискнуть, и взять на постой все тех же гастарбайтеров. Только повысить для них арендную плату с учетом риска. Если подобные инициативы на московском уровне как-то реализуются, то участники рынка на время просто уйдут в подполье. С тем, чтобы вернутся к прежней деятельности, когда буря уляжется. И существенно подняв плату за сдаваемое жилье.
