Ни для кого не секрет, что мировой кризис больно ударил по отраслям экономики, связанным со строительством. Особенно сильно ощутили влияние всеобщего экономического спада те застройщики, которые профилировались на строительстве объектов, так или иначе вовлеченных в индустрию туризма, в чем нет ничего удивительного, поскольку в тяжелые времена многие люди начинают экономить не в последнюю очередь на своем отдыхе. В Испании до 80 процентов всего строительства приходится на возведение жилых зданий в курортных зонах, туристических объектов и построек, обеспечивающих функционирование инфраструктуры в местах отдыха. С конца 2007 года испанские застройщики начинают производить массовые увольнения рабочих кадров. На данный момент семеро из десяти испанских строителей получают пособие по безработице. Для того, чтобы выяснить происхождение столь сложной ситуации, мы проанализируем некоторые факты истории испанского рынка.
Откуда взялся кризис на испанском рынке жилья
С середины девяностых и до 2006 года Испания переживала небывалый строительный бум. Мощный поток гастарбайтеров устремился в конце 90-х к теплым испанским берегам. Правительство Испании во времена начала бума относилось к иммигрантам весьма лояльно: почти каждый год проводились амнистии, в ходе которых многие незаконно находившиеся на территории этой страны люди становились на легальное положение. Уже тогда, когда страна находилась на небывалом подъеме, были посеяны зерна грядущего кризиса. Одной из предтеч экономического кошмара явились все те же многострадальные гастарбайтеры. Дело в том, что амнистия нелегально проживающих в стране людей стала популярной политической акцией в преддверии президентских выборов.
Таким образом, складывалась следующая ситуация: застройщики приветствовали приток дешевой рабочей силы из-за границы, труд дешевел, темпы строительства росли в геометрической прогрессии, а вместе с ними росли и суммы, отчисляемые в казну государства в виде налогов. Прежде чем правительство стало задумываться над тем, как ограничить поток иммигрантов в страну, их стало слишком много, а жилье было построено впрок в огромном количестве. В итоге Испания стоит перед двойной проблемой, имеющей одно происхождение: куда девать немыслимое количество легально проживающих на территории страны безработных иностранцев и как продать сотни тысяч пустующих новых квартир в эпоху экономической рецессии. Почти десять лет процветания Испании подарили разбогатевшему населению страны некоторые новые привычки, как то: активное вложение капитала в новое жилье, с целью его перепродажи в будущем. Должен заметить, что в северной Европе (особенно в Финляндии, Англии, Дании, Германии) покупка жилья в Испании для проведения отпусков и жизни на пенсии являются чрезвычайно популярным делом. Интерес северо-европейцев к испанскому рынку жилья повысил спрос на недвижимость в стране в два раза. Таким образом, с конца девяностых и до середины 2007 года цены на жилье в Испании выросли почти в три раза. Разумеется, многие обогатились, вовремя вложив деньги в жилье и также вовремя от него избавившись. Но гораздо большее число людей, последовавших примеру своих удачливых предшественников, не успели продать свои квартиры, предназначенные для наживы. Такая же ситуация с испанскими застройщиками: пока испанцы и любители теплого климата из северной Европы активно скупали жилье, новое строительство велось темпами на опережение, впрок. В итоге, на данный момент в Испании в прибрежных зонах обитания до 50% жилья пустует, выкупленное у застройщиков с целью дальнейшей перепродажи, а до 30% нового законченного жилья находится во владении застройщиков, не способных во времена катастрофически низкого спроса на недвижимость сбыть свою продукцию. Спешу заметить, что официальные данные крайне неточны, так как основаны на ипотечных оценках, которые, в свою очередь, сильно расходятся с ценами сделок. Этому факту есть одно простое объяснение: к 2004 году агентства по продаже недвижимости в Испании выработали гибкую технологию выбивания 100% ипотечных кредитов из банков.
По документам выходило, что покупатель приобретал недвижимость, привлекая до 70% процентов от общей стоимости жилья с помощью ипотечного кредита. По факту же, покупка осуществлялась полностью на деньги банка. Недостающие 30% в документах на жилье выплачивались продавцу из тех же ипотечных 70%. Этого парадокса легко можно достичь, если банковский оценщик преднамеренно завышает стоимость недвижимости по сравнению с реальной рыночной. Налицо сговор владельцев агентств по продаже недвижимости и банковских работников, выполняющих функции оценщиков продажной стоимости жилья.
Ситуация на данный момент
Крупные испанские застройщики, равно как и мелкие, снизили свою активность в несколько раз. Так например, строительная фирма TECONSA прервала контракты с половиной своих партнеров-субподрядчиков, а субподрядчики, в свою очередь, сократили свои штаты в четыре раза. Таким образом, если в 2004 году TECONSA строила одновременно до 16 крупных объектов, то ныне занимается только двумя единовременно.
Цены на жилье на этот момент, по данным агентств по торговле недвижимостью, упали до уровня цен 2005 года, что на 20–25 процентов ниже самой высокой ценовой отметки, каковая была достигнута к середине 2007 года.
Как я уже упоминал, до 80% жилья в курортных зонах пустует. Налицо кризис перепроизводства, усугубленный общемировым экономическим спадом. Тем не менее, средняя стоимость квадратного метра жилья на побережье укрепилась на отметке 1800 евро и продолжает держаться на этом уровне почти год, несмотря на прогнозы экспертов о скором падении цен.
На самом деле прогнозировать ценовой уровень на ближайшее будущее крайне сложно: с одной стороны, предложения на испанском рынке недвижимости многократно превышают спрос, с другой стороны, чрезвычайно сильна вера людей в то, что недвижимость — это вечная ценность, а ценовой спад — временная неприятность, которую хватит сил пережить, и потому не стоит сбивать цены. Кроме того, ипотечный кризис в США кое-чему научил Испанию: были вовремя предприняты меры по облегчению ситуации ипотечным должникам. Так, постановлением правительства, процент банков, налагаемый на ипотечные кредиты, был существенно снижен дважды за 2008 год. Помимо этого, в пользу стабилизации цен на испанском рынке жилья говорит тот факт, что упавшие цены на нефть существенно снизили уровень роста европейской инфляции, что означает смягчение бремени ипотеки, по крайней мере, на ближайшее время.
Большинство агентов по торговле недвижимостью сходятся во мнении, что цены на жилье в Испании удержатся на нынешнем уровне или незначительно упадут (до 7%) к лету 2009 года.
Сами агентства недвижимости переживают трудные времена. На Коста дель Соль уже закрылось около половины агентств, а те, что выжили, наполовину сократили свои рабочие места. Активность на рынке почти нулевая, но, тем не менее, цены стоят на месте вот уже почти год. В ситуации, когда тысячи людей хотят продать недвижимость и почти никто не хочет ее покупать, выручают более прочих российские покупатели, многие из которых затаились в ожидании очередного падения цен на жилье в Испании, но и немалое их количество продолжает проявлять активность.
