Москва в ближайшем будущем получит свой собственный градостроительный кодекс и станет первым регионом России, строительство в котором будет регулироваться не федеральным кодексом, а местным. Несколько недель назад проект документа был одобрен столичным правительством и до конца этого года должен быть утвержден Московской государственной думой. Закон получился весьма объемным – на сегодняшний день он состоит из 15 глав и 82 статей. Столичные застройщики уже сейчас говорят о том, что после того как новый кодекс вступит в силу, нас всех ждут перемены. Urbanus.ru выяснил какие именно.
Строительный кодекс чести
Идея создания собственного закона, регулирующего строительство, в Москве появилась уже давно. То, что именно столица России первой озаботилась этой проблемой вполне естественно – объемы и темпы строительства жилья, коммерческих, торговых и развлекательных объектов в разы превышают региональные. В 2006 году было принято окончательное решение о том, что свой градостроительный кодекс Москве необходим и начались работы по созданию его проекта. Летом этого года документ был представлен правительству города, но Юрий Лужков отправил его на доработку. Столичный градоначальник мотивировал это тем, что новый кодекс содержит очень большое количество терминов и новых определений, а также не имеет внятной формулировки точечного строительства. В течение двух месяцев все недостатки были устранены. Документ, который был передан в Мосгордуму на утверждение, объединил в себе около десяти законов, действующих на территории Москвы, связанных с возведением новых зданий. Кодекс содержит в себе статьи по вопросам территориального планирования, особенности градостроительной деятельности на охраняемых территориях, в зонах охраны объектов культурного наследия и исторической застройки, а также статьи о нормативах градостроительного проектирования, об информировании жителей города о градостроительной деятельности, выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, о самовольном и точечном строительстве в Москве и т. д. По прогнозам столичных властей, градостроительный кодекс будет принят уже в этом году и с 1 января 2008 года вступит в силу.
В каждой строчке только точки…
Точечная застройка – это, пожалуй, основной пункт градостроительного кодекса, который волнует всех, и правительство, и застройщиков, и жителей столицы. Еще до внесения проекта кодекса на рассмотрение в правительство, столичный мэр объявил о том, что подобного типа строительства в Москве больше не будет. Чуть позднее была создана специальная межведомственная комиссия, обязанностью которой стала борьба с точечной застройкой. В градостроительной «конституции» этой теме посвящена отдельная глава. По мнению Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, запрет на точечное строительство повлечет за собой уход с рынка небольших строительных компаний и, в первую очередь, отразится на элитном жилье. «Остальные девелоперы полностью перейдут на комплексное строительство, которое возможно осуществлять в Москве, благодаря действию таких городских программ, как реконструкция и снос ветхих строений, вывод промзон. Конечно, этот запрет напрямую может отразиться на рынке элитного жилья, так как элитные объекты как раз предполагают эксклюзивность и точечность», - говорит он. По прогнозам Ковалева, в ближайшее время, пока будут достраиваться уже оформленные и разрешенные к застройке объекты, эта проблема актуальной не будет. Однако через несколько лет это может привести к дефициту нового жилья премиум-класса. Эксперты рынка заявляют о том, что в перспективе мы увидим очередное скачкообразное увеличение стоимости на жилую недвижимость верхнего ценового диапазона.
От точечной застройки к комплексной реконструкции?
Вторым по значимости вопросом столичного градостроительного кодекса стала комплексная реконструкция ветхих и аварийных микрорайонов Москвы. Закон очень сильно упростит процесс согласования проектно-разрешительной документации. Продолжится снос пятиэтажек, а также домов, срок эксплуатации которых закончился. Сносить будут целыми микрорайонами, которые впоследствии будут комплексно застраивать. При этом, жильцов сносимых домов не будут переселять в другие районы, им будет предоставлено квартиры практически по прежнему адресу. Но многие аналитики уже говорят о том, что кроме толчка к развитию мега-проектов на территории мегаполиса, эта часть кодекса даст возможность продолжать возведение объектов точечного строительства. Согласно закону, реконструкция квартала может включать в себя только один-единственный дом. Правда, есть и ограничения: необходимо будет обновить коммуникации всех соседних зданий. По словам Николая Вопиловский, Руководителя Департамента правовой поддержки компании «МИЭЛЬ - Новостройки», в целом ничего не изменится, кроме порядка согласования: «По моему мнению, точечная застройка, существовавшая и ранее, останется, так как в Москве продолжают существовать отдельные ветхие и аварийные постройки, требующие капитального ремонта или реконструкции. Решение отдельно по каждому конкретному случаю этого вида точечного строительства будет, скорее всего, приниматься мэром города, путем принятия распорядительного акта». То есть и овцы целы, и волки сыты.
Глас народа
Пока еще мы не имеем возможности ознакомиться с полным текстом градостроительного кодекса Москвы, возникает ощущение, что вопрос точечного строительства красной нитью проходит через все его главы. Следующее нововведение, так или иначе, связано с этой темой. В новом законе подробно прописано, что все вопросы, касающиеся строительства в столице, будут рассматриваться не только на градостроительном совете при Мэрии Москвы, но и обсуждаться с жителями города. Статья 71 проекта документа так и называется «Публичные слушания по вопросам градостроительной деятельности в городе Москве». В пункте 3 этой статьи говориться о том, что участниками публичных слушаний могут стать граждане, проживающие на территории в границах разработки проекта, правообладатели земельных участков, объектов капитального строительства, расположенных в границах территории разработки проекта, депутаты муниципальных собраний, а также представители средств массовой информации. Таким образом, получается, что у нас с вами появится реальная возможность влиять на то, как будет выглядеть наш город в будущем. При чем тут точечная застройка, спросите вы. Для того чтобы дать ответ на этот вопрос, достаточно вспомнить историю, связанную со строительством жилого дома на улице Маршала Бирюзова. Под влиянием выступлений общественности этот проект точечной застройки был заморожен решением столичного градоначальника. Тут можно долго говорить о различных политических технологиях, но вряд ли можно поспорить с тем, что если по каждому подобному спорному проекту городские власти будут выслушивать мнение жильцов до начала строительства, то многих проблем в дальнейшем удастся избежать.
Бизнес спросить забыли…
Уже давно идут разговоры о том, что законы в нашей стране работают плохо только потому, что при их написании не учитывается мнение тех, кто в будущем будет им подчиняться. Не изменилась ситуация и при создании проекта градостроительного кодекса. Константин Ковалев считает, что зря. Помощь игроков рынка вряд ли бы была лишней, говорит он: «Участие представителей бизнеса в разработке важных законодательных документов можно рассматривать двояко. С одной стороны, они выступают как заинтересованная сторона, поэтому никогда не «проголосуют» за нововведения, способные негативно повлиять на их дальнейшую деятельность (типа запрета на точечное строительство). С другой стороны, никто лучше их не знает строительный процесс изнутри, поэтому их рекомендации при разработке законопроектов могут быть очень полезными». Но все же, тот факт, что представители бизнеса, наравне с жителями города, будут принимать участие в публичных слушаниях, вселяет оптимизм. Возможно, в будущем разработчики законопроектов все-таки начнут прислушиваться к голосу тех, кто по этим законам будет работать.
Конечно, пока еще рано делать окончательные выводы о том, как новый градостроительный кодекс скажется на московском рынке недвижимости. Впереди еще три чтения в Мосгордуме, после каждого из них возможно внесение поправок. Но в том, что такой закон необходим городу, сомневаться не приходится. Строительный бум в Москве в самом разгаре и, будем надеяться, «строительная конституция» станет серьезным шагом вперед на пути к формированию цивилизованного и открытого строительного рынка.
