Кризис в строительстве привел к замораживанию 40% столичных строек. Стройкомпании оказались между молотом и наковальней: получить кредиты на продолжение строительства невозможно, а ввиду снижения платежеспособного спроса квартиры покупают меньше. В сложившейся ситуации эксперты предлагают несколько способов решения этой проблемы.
Подайте строителю
По мнению ряда экспертов, условно можно выделить три группы компаний-застройщиков: крупные операторы (занимают 60% рынка), компании, которые ведут один-два крупных проекта (25% рынка) и мелкие операторы, строящие один-два объекта (до 15% рынка). В полугодовой перспективе соотношение сил на рынке изменится: количество игроков во всех группах существенно сократится, некоторые будут вынуждены продать объекты или бизнес.
В Киеве сейчас около 200 объектов находится на стадии строительства. Порядка 80 из них на данный момент заморожены. В сложившейся ситуации задержка сроков сдачи объекта в эксплуатацию будет наименьшим злом. Инвесторы недостроенных домов окажутся перед выбором: ждать помощи от муниципалитетов или доплачивать деньги из собственного кармана для продолжения работ. Для застройщиков же в случае невозможности продолжать строительство путь один - процедура банкротства. Если ждать помощи от государства, необходимо учитывать, что в случае финансирования оно вправе рассчитывать на свою долю, например, в виде социального жилья. «В этой ситуации для застройщиков проще пройти процедуру банкротства», - считает Алексей Котенко, исполнительный директор группы компаний «Планета Оболонь».
По словам члена Ассоциации специалистов недвижимости (риелторов) Украины Ларисы Гавриш, в случае, если нормы ведения строительных проектов нарушаются, право руководства проектом передается временной администрации на срок до 12 месяцев. Временная администрация - это коллегиальный орган, в который входят специалисты-практики по управлению строительными проектами и представители госрегулятора. Ее основная задача - это устранение ошибок управляющего строительным проектом.
В случае, если стройка замирает более чем на три месяца, по мнению юристов, надо исходить из того, что у компании-застройщика денег нет, и требовать у нее возврата инвестированных сумм, в т.ч. через суд, бесполезно. То же самое касается выплаты неустойки. Если строительство остановлено из-за отсутствия финансирования, это означает, что деньги, собранные у инвесторов, были использованы нерационально, разворованы или же при составлении бизнес-плана были допущены грубые просчеты, полагают юристы.
У разбитого корыта
Но что делать частному инвестору, если строительство дома прекратилось? Для начала специалисты рекомендуют направить письмо застройщику с требованием разъяснить причины задержки, а также направить письма в Госфинуслуг и управителю фонда (для финансировавших покупку через ФФС), Госкомиссию по ценным бумагам и фондовому рынку (для инвестировавших через облигации) с просьбой проверить деятельность застройщика.
Дальше придется следить за объявлениями в официальных изданиях, например, "Урядовый курьер", "Голос Украины", об открытии производства по признанию компании-застройщика банкротом.
В случае открытия дела о банкротстве застройщика в течение месяца нужно подать заявление с требованиями к компании. Потом следует объединиться в ОСМД или ЖСК, идти на переговоры с местной властью, выступить заказчиком завершения строительства.
Найти нового финансового донора, который достроит замороженные дома, в условиях дефицита денежных средств - задача не из легких. Крупные строительные компании, скорее всего, не будут брать на себя обязательства, невыполненные мелкими организациями, им это невыгодно. Такие сделки могут быть осуществлены разве что в том случае, когда еще на ранней стадии возникновения проблем с финансированием мелкая компания проанализирует ситуацию и решит продать свой проект более крупной.
Но проблема в том, что адекватно посчитать стоимость строительства могут немногие. Есть очень много затрат, которые непрофессионалы не видят. На стадии же дефолта компании замена застройщика и завершение строительства вряд ли возможны.
"Чтобы заменить застройщика, нужно предложить выгодные условия. В лучшем случае застройщик бесплатно придет на стройку, если остался достаточный объем непроданных квартир, за счет реализации которых по рыночным ценам можно завершить объект, - считает Александр Субботин, партнер юридической компании "Тарасов и Партнеры".
Другой вариант - добиться от местных властей бесплатного выделения земельного участка для нового застройщика, который бы взамен взял на себя обязательства завершить начатое строительство. В Москве, например, мэрия решила выкупить у столичных застройщиков жилье для выполнения социальных программ. На эти цели власти планируют потратить около 2 млрд. долл. до конца нынешнего года. В то же время с неожиданным предложением выступил глава Минрегионстроя Украины Василий Куйбида. В сложившейся ситуации он предлагает привлекать украинские строительные компании к реализации проектов в Китае.
Фото: www.dom2000.com.ua
