Столичные строители потеряли из-за кризиса почти половину заказов (около 40%). Такое заявление сделал вчера руководитель московского стройкомплекса Владимир Ресин. Однако есть у кризиса и другие итоги - в частности, сильно изменился принцип взаимодействия застройщиков и финансовых институтов. Вхождение банков в акционерный капитал строительных компаний, изъятие за долги объектов недвижимости, пролонгирование и реструктуризация кредитов, переформатирование девелоперских проектов – все это стало главной отличительной чертой последнего времени.
На московском строительном рынке принято выделять несколько групп игроков. Это строительные холдинги, созданные на базе приватизированных советских стройтрестов, это крупные застройщики, конвертировавшие доступ к административному ресурсу в площадки под застройку, не располагающие мощной производственной базой. И, наконец, средние компании, созданные для реализации точечных строительных проектов. Каждая из перечисленных групп по-разному пережила кризис.
Донорская помощь
Общей проблемой строительных конгломератов стала высокая долговая нагрузка, накопившаяся за годы строительного бума. Как ни странно, в кризис именно крупные строительные тресты пострадали первыми. Главным донором для таких компаний стала государственная и муниципальная казна, поскольку их деятельность связана с выполнением городских программ.
Для начала строительные гиганты вытеснили из сегмента горзаказа мелких и средних игроков, направив финансовые потоки в одно русло. Бюджетные контракты позволили таким компаниям не только пережить кризис неплатежей, но и облегчили доступ к краткосрочным банковским кредитам, которые необходимы для покрытия кассовых разрывов. «Деньги по объектам горзаказа регулярно приходят на счет банка-кредитора. Поэтому у него всегда есть стабильное обеспечение, прогнозируемые обороты», - поясняет президент финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимир Воронин.
Во-вторых, застройщики постарались найти возможность отщипнуть средства из федеральной казны. Наиболее успешным среди них оказался крупнейший холдинг СУ-155 Михаила Балакина. Если до кризиса на долю бюджетного жилья в общем объеме строительства этой компании приходилась треть заказов, то сегодня, по оценке замдиректора торгового дома СУ-155 Михаила Павлова, около 70 - 80%. Только в начале февраля Минобороны выкупило у СУ-155 квартиры для обеспечения своих военнослужащих на сумму 5,69 млрд рублей.
В-третьих, несколько столичных компаний вошли в перечень системообразующих и получили госгарантии. Бюджетные поручительства позволили им перекредитоваться в около государственных банках, а также пролонгировать проектное финансирование на срок до 2 - 5 лет. Например, благодаря госгарантиям на 8,44 млрд руб., предоставленным «Интеко», компания Елены Батуриной рефинансировала старые кредиты, полученные на развитие проектов в области стройиндустрии и промышленности, в Сбербанке и ВТБ (долг компании перед ВТБ составляет 1,5 млрд руб., перед Сбербанком - около 7 млрд рублей). Государство поручилось и за столичную Группу Компаний ПИК: 14,3 млрд руб. госгарантий использованы в схеме реструктуризации задолженности с ВТБ (сумма долга с пенями и штрафами 3,2 млрд руб.), Росбанком (95 млн долл.) и Абсолют банком (1,5 млрд руб.).
Банки на развалинах
Застройщикам, не вписанным в систему госзаказа, пришлось несладко. Многие из них были вынуждены впустить в акционерный капитал кредиторов или уступить банкам часть активов. «Зачастую мы были поставлены перед выбором: получить, условно говоря, труп заемщика, либо включиться в процесс управления разваливающимся бизнесом», - говорит сотрудник одного крупного банка.
Кредитным учреждениям перешли доли в девелоперских компаниях, площадки под строительство жилых комплексов в престижных районах города, нераспроданные остатки квартир в новостройках, объекты коммерческой недвижимости.
Например, Сбербанк в рамках реструктуризации кредитов получил доли в проекте «Город столиц», помещения гипермаркетов торговой сети «Алпи». Условием реструктуризации задолженности в 250 млн долл. компании Mirax Group Сергея Полонского перед Альфа-банком стала долевая оплата долга недвижимостью. Банк ВТБ вошел в акционерный капитал «Системы-Галс» (девелоперской «дочки» АФК «Система») и получил половину компании «ДОН-Строй Инвест» - дочерней структуры одноименного холдинга, в которой консолидированы все жилые проекты девелопера. И это далеко не исчерпывающий перечень.
Самой крупной сделкой этого времени стало появление нового акционера в ГК ПИК. Пакет акций этого холдинга получила компания, принадлежащая известному предпринимателю Сулейману Керимову. Новый акционер взялся организовать реструктуризацию долгов, договорился о сотрудничестве с федеральными структурами в части выкупа готовых квартир и строительства нового жилья.
Подстроились под спрос
Относительно небольшим компаниям с умеренной долговой нагрузкой было проще найти компромисс с банками. Однако пути преодоления кризиса им пришлось искать самостоятельно.
«Почти наполовину сократились - и по численности, и по зарплате. Если раньше вели тридцать объектов, то сейчас осталось десять, - так летом прошлого года описывал сложившуюся ситуацию гендиректор компании «Комстрин» Максим Сотников. - Часть проектов готовы продать, чтобы наполнить ликвидность. Если раньше хотели строить что-то организованное и больше тяготели к бизнес-классу, то сейчас пересматриваем проекты планировки и пытаемся уйти в эконом-класс».
Аналогичную стратегию взяли на вооружение многие девелоперы. Например, компания «Пионер» переформатировала один из жилых комплексов, проект которого был разработан до кризиса. По словам ее коммерческого директора Дмитрия Отяковского, было решено сократить количество габаритных квартир в пользу жилья меньшей площади.
Оперативно среагировала на изменения компания «Ведис групп». Бывший металлотрейдер, в 2006 - 2007 годы сформировавший объемный портфель девелоперских проектов, вместо жилых комплексов бизнес-класса принялся активно застраивать свои площадки панельными домами. Более того, компания предприняла смелый шаг, выставив на продажу квартиры в строящемся Марфине по самым низким в Москве ценам. В результате новостройки были сметены как горячие пирожки.
Придержите эмоции
Сейчас у многих участников рынка наблюдается эмоциональный подъем. Ощущение, что кризис заканчивается. Но спешить с выводами рано, считают они.
Действительно, с осени прошлого года на рынке недвижимости наметилось оживление, стал восстанавливаться спрос на квартиры. «В декабре были огромные бюджетные вливания. Это резко улучшило ситуацию в бизнесе, многие предприятия получили средства по оплате продукции», - заявил на днях первый зампред Банка России Геннадий Меликьян.
Однако бюджетных инъекций явно недостаточно для восстановления отрасли. Необходимо резкое расширение корпоративного и ипотечного кредитования. Ведь в противном случае уже в следующем году строительные компании вновь рискуют оказаться на грани разорения, поскольку долговая нагрузка по реструктурированным и пролонгированным кредитам в целом возросла: для регулярных платежей по ним требуются оборотные средства.
В первую очередь, дамоклов меч банкротства продолжает нависать над некоторыми строительными холдингами, многие из которых не в состоянии гибко реагировать на изменения рыночной конъюнктуры. И не в последнюю очередь из-за сложной и неповоротливой системы корпоративного управления. Поэтому все надежды крупных компаний связаны с новой конъюнктурной волной, которая должна быть поддержана банковским сектором. Рост рынка позволил бы закредитованным под завязку строительным конгломератам расширить производство, загрузив простаивающие мощности, либо погасить долги за счет распродажи резервных активов.
Фото: gorodkiev.com.ua
