Нелегально возведенные многоквартирные дома в Подмосковье, так называемые «высотки на сотках» – явление на рынке недвижимости относительно новое, но уже хорошо известное. Как показало социологическое исследование, проведенное «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru», люди о нем наслышаны, а значит, можно надеяться, что ряды жертв «дачных строителей» они не пополнят.
Пятиэтажки вместо индивидуального коттеджа
Один из признаков того, что не все так ладно у застройщика – цена намного «ниже рынка». Для покупателя это сигнал – бежать подальше от такого продавца. Однако есть люди, которые физически не могут устоять перед ценами типа 18 000 руб. за квадратный метр и сами кроличьим строем отправляются в пасть к удаву.
Бывает, что компания, которая строит «высотки на сотках», выглядит вполне респектабельно и утверждает, что у нее в местных администрациях все схвачено и за все заплачено. Вот реальная история одной такой фирмы. Еще два года назад руководство компании охотно раздавало интервью крупным СМИ, комментировало острые темы рынка, участвовало во всех значимых выставках по недвижимости, проводило круглые столы и семинары. Все это сопровождалось активной, если не сказать агрессивной рекламной компанией.
В Подмосковье компания строила несколько действительно симпатичных малоэтажных комплексов. Но в какой-то момент, – около полутора лет назад, - информационная активность компании сошла на нет. Она исчезла из эфиров, публикаций. Исчез и ее сайт в интернете. Более того, ушла жизнь и со строительных площадок. Сегодня дела обстоят так – часть домов построена, и в них даже живут люди, а часть брошена. И рядом с жилыми домами – котлованы, остовы стен. Что произошло?
Форумы жителей отчасти помогают прояснить ситуацию. Дома строились на земельных участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, то есть максимум – для одного коттеджа площадью 1500 кв. м, высотой не более трех этажей. Однако построенные дома по сути являются вполне себе крепкими пятиэтажками – помимо трех «официальных» этажей у них еще есть мансардный и цокольный этажи.
О «реабилитации» таких домов представители компании сами рассказывали в газетах. В основе лежит закон «О дачной амнистии». Для регистрации дома, построенного на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, достаточно технического и кадастрового паспорта, кадастрового плана участка, распоряжения местной администрации о присвоении дому почтового адреса и свидетельства о праве собственности на участок. Ни разрешения на строительство, ни разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Застройщик, как физическое лицо, получает свидетельство о собственности, а дальше происходит «дележка» этого дома на доли – жилые помещения. В свою очередь застройщик регистрирует права на эти доли, ну а дальше уже эти доли продает. Но что-то вдруг не заладилось в этой красивой схеме. Вероятно, пятиэтажку никак не удавалось выдать за коттедж. Процесс тормознулся, на форумах воцарилось отчаяние, люди ждали бульдозеров, а также рассказывали друг другу, что застройщик сбежал за границу.
Но этим людям все-таки повезло. Администрация позволила компании изменить вид разрешенного использования земель. Теперь «индивидуальное жилищное строительство» должно превратиться «в малоэтажное жилищное строительство». К весне ситуация, дай бог, разрулится, хотя два года нервотрепки из жизни людей не исключишь.
Не все истории заканчиваются так благополучно. Гораздо известнее случай со сносом дома в Мытищинском районе, в деревне Вешки. Его, кстати, показывали по нескольким каналам телевидения, и зрители хорошо запомнили это устрашающее шоу. (См. статью «Снос дома в Вешках: кто следующий? Риски покупки квартиры в «незаконном» доме – что нужно знать покупателю».)
По данным областного правительства, в начале 2013 года в Подмосковье насчитывалось более 400 незаконных строений. В Одинцовском районе их 78, в Балашихе – 41, в Мытищах – 36. Еще весной было известно о том, что 90 таких дел лежит в судах, по 33 объектам уже вынесены решения о сносе, четыре дома снесено. (Подробнее читайте в статье «Дома-нелегалы».)
Народное мнение: людей жалко, но в Подмосковье «беспредел»
Журнал www.metrinfo.ru с помощью социологического исследования постарался выяснить степень осведомленности москвичей в данной проблеме и, в принципе, остался доволен результатами. Более половины опрошенных (59%) знают, что в Подмосковье строят «дома-нелегалы», и в курсе, что квартиры в них продают значительно дешевле рынка.
Но когда людей спросили – правы ли власти, что сносят незаконные дома, мнения аудитории разделились.
45% затруднились с ответом, 30% считают снос оправданным, так как возмущены бесконтрольной застройкой. 25% считают, что надо пожалеть бедолаг-покупателей и не сносить дома.
Не сложилось единого мнения у опрошенных и по поводу того, надо ли защищать покупателей таких домов.
Снова получилось большое число затруднившихся – 39%, но, судя по комментариям, данным к своим ответам, к покупателям они относятся с сочувствием. Их надо защищать, – считают 36%, по крайней мере, там, где уже застройщики пойманы за руку. Ведь люди здесь – жертвы, они, что называется, «попали», и надо индивидуально подходить к каждой ситуации, а не сносить все одним бульдозером.
Не надо защищать этих покупателей – так ответили 25% участников опроса. Они погнались за дешевизной и должны понимать, что такие цены могут быть только у мошенников.
Граждане винили также во всем власти, которые, по их мнению, берут взятки целыми пачками и готовы разрешить все что угодно. И практически все участники опроса требовали беспрекословного исполнения законодательства всеми участниками рынка, а если в нем есть пробелы и лазейки, то их необходимо убрать.
Не все так просто
Хотите верьте, хотите – нет, но дело тут даже не во взятках. Чиновник не всегда может остановить такое строительство! Как разъяснил журналу www.metrinfo.ru адвокат Олег Сухов, президент Гильдии юристов рынка недвижимости, помешать строить дом «с признаками многоквартирности» на тех же землях ИЖС законными методами практически невозможно.
Пока дом-монстр не будет окончательно построен, оформлен и запущен в эксплуатацию, и станет ясно, что он многоквартирный, сделать просто ничего нельзя.
В трехэтажном доме площадью 1500 кв. м можно много чего наворотить. Можно построить такой «муравейник» для большой семьи – троих детей, восьмерых внуков, родителей, братьев и сестер. А можно – и для себя, любимого. «Я как собственник, могу построить на своем участке любой дом, он может иметь несколько входов и выходов, он может иметь несколько и даже неограниченное количество санузлов, кухонь и т.д., – говорит Олег Сухов. – Может, у меня много родственников или друзей, и они часто гостят у меня, и хотят пользоваться своим туалетом, ванной и готовить на отдельной кухне. Закон этого не запрещает».
То, что закон нарушен, станет ясно, когда жилые помещения в таком доме начнут продаваться, появится несколько собственников и их семей, а дом будет эксплуатироваться именно как многоквартирный.
«Распоряжение таким домом в части отчуждения отдельных квартир или комнат в нем – есть прямое нарушение закона. При наличии такого нарушения следует вводить обеспечительные меры на реализацию недвижимости, суды подобные меры оформляют в течение одного часа», – резюмирует Олег Сухов.
(Обеспечительные меры – ограничение прав ответчика, например, наложение ареста на имущество ответчика, в соответствии с главой 13 ГПК.)
Надеемся сами на себя
Как же защититься? Лучший вариант – покупать квартиру по договору долевого участия, но пока что на загородном рынке закон № 214 представлен слабо.
Однако, в любом случае покупателю квартиры в многоквартирном доме, нельзя связываться со всякими подозрительными долями. Если вы видите, что у застройщика нет ни проектной документации, ни разрешения на строительство, ни договора о подключении коммунальных услуг, видите, что недвижимость оформлена на частное лицо – разворачивайтесь и уходите. Никакие уверения, что «у меня, мол, в администрации свои люди», «сначала купим, потом разберемся», не могут служить серьезным аргументом.
Полностью отчет о проведенном исследовании читайте в статье «Народное мнение: против самостроя, но за пострадавших граждан».
Данные журнал www.metrinfo.ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения в округах Москвы. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста.
