Формат недвижимости стрип-молл (от слова strip — «полоса») — это современная концепция торговых рядов, серия линейно выстроенных одно-двухэтажных магазинов, выполненных в одном архитектурном стиле, с автономным входом. Подобные объекты широко распространены в Канаде, США и Западной Европе. Общепризнано, что стрип-моллы улучшают торговую инфраструктуру в крупных городах и предлагают более удобные и современные условия для приобретения товаров, чем когда-либо. Такова ситуация на Западе. Какие перспективы у данного формата в современных условиях российского рынка торговой недвижимости?
Хорошо забытое старое
Справедливости ради надо заметить, что формат, подобный стрип-моллу, был распространен в России еще в XVII–XIX веках. Знаменитые торговые ряды и гостиные дворы (гостями в старину на Руси называли купцов, занимающихся оптовой торговлей и продающих иноземные товары) обеспечивали концентрацию торговли в определенных местах. Архитектура у гостиных дворов была самая незатейливая — ряд купеческих одно-двухэтажных лавок с отдельным входом, где сами магазины были на первых этажах, а товар хранился на втором или в подвалах. Почему купцы, как и современные аналитики рынка торговой недвижимости, предпочитали одноэтажные магазины? Еще в 1760 г., не соглашаясь с проектом Гостиного Двора архитектора Растрелли, в письме к графу Шувалову петербургские торговцы просили построить одноэтажное здание, утверждая, что два этажа будут лишними, «верхние лавки доходу приносить не будут». Современная интерпретация этого утверждения: покупатель психологически не всегда готов подниматься выше первого этажа, и потому второй работает на 50% менее эффективно.
Были у петербургских купцов претензии и к архитектуре Гостиного Двора, так как проект Растрелли предусматривал строительство здания с пышным фасадом в стиле барокко, больше напоминавшего дворец. С тем, что центры формата стрип-молл должны быть без излишеств, согласны и современные специалисты. Как полагает Татьяна Ключинская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, в данном случае архитектурные изыски и смотрятся, и работают плохо. «Объект формата стрип-молл — это коробка с хорошо освещенными рекламными щитами», — говорит эксперт.
И в Петербурге, и в Москве существовали удобные подъезды к торговым рядам. Так, длина фасада Гостиного Двора вдоль Невского проспекта в Санкт-Петербурге составляла 230 м, а сама улица в этом месте имела наибольшую ширину — 58 м. Экипажи и повозки, останавливаясь здесь, не занимали много места на дороге (этот принцип сохранился и поныне: удобная парковка — необходимый атрибут стрип-молла). При проектировании Гостиного Двора в Москве архитектор Джакомо Кваренги, учитывая узость улиц, намеренно «скруглил» углы, искусно вписав в них широкие лестницы.
Говорят, что именно торговцам Московского Гостиного Двора принадлежит идея распродажи остатков товара по сниженным ценам, — что-то похожее есть и в современных центрах формата стрип-молл. В Европе, например, в них по такому принципу продают одежду из прошлых коллекций (стоки).
В конце XIX — начале ХХ века в крупных городах возникла необходимость в увеличении торгового пространства, появилось стремление сделать процесс покупки наиболее комфортным. И магазины постепенно стали расти вверх.
Стрип–молл — это удобно
Сегодня стрип-моллы как вид коммерческой недвижимости распространены в Канаде, США и Западной Европе. Как разъясняет руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELHOME Владимир Кузнецов, в классическом понимании это одноэтажные здания, в которых магазины расположены в одну линию — в форме буквы «Г» или «П». В принципе, все зависит от конфигурации самого участка. Варианты планировочных решений могут быть разными: магазины либо стоят отдельно, что допускает возможность пеших прогулок между ними, либо вплотную примыкают друг к другу. В любом случае, перед или за ними находится парковка — обычно вдоль пешеходной дорожки или аллеи.
Концепцией самого здания не предусмотрены зоны совместного пользования, вся площадь отведена под розничную торговлю. Расположены такие центры, как правило, вдоль главных транспортных магистралей либо в микрорайонах на пересечении городских дорог, связывающих жилые районы. По мнению В. Кузнецова, основное отличие стрип–моллов от торговых центров других форматов в том, что ориентированы они в первую очередь на быстрый целевой шопинг: в таких магазинах отсутствует развлекательная составляющая, а подавляющее большинство арендаторов (70–90%) являются «якорными» и устанавливают низкие цены при широком ассортименте товаров. Появление стрип-моллов и рост их популярности объясняются удобством и даже утилитарностью таких объектов — благодаря им потребители существенно экономят деньги, время и силы.
Торговый процесс в концепции стрип-молла можно охарактеризовать как быструю, целевую, экономную и эффективную покупку. Что это значит? Быстрая покупка предусматривает сочетание удобного подъезда и парковки (отсюда расположение вблизи основных транспортных магистралей). Целевая покупка — это рациональное, заранее планируемое приобретение. Понятие экономной и эффективной покупки означает концентрацию в торговом центре узнаваемых сетевых брендов, что обеспечивает наличие широкого ассортимента хорошего качества при выгодных ценах. При этом все покупки можно совершить в одном месте.
Для девелоперов концепция стрип-моллов также выгодна, поскольку строительство подобного объекта более экономично и менее продолжительно за счет более низкой стоимости земли и минимальной площади мест общего пользования (галерей, лифтов, технических помещений, вестибюлей, которые в обычном центре занимают 30–40%).
«Стрип-моллы имеют определенные преимущества не только для потребителей, но также для девелоперов и арендаторов, — утверждает В. Кузнецов. — В частности, такие объекты позволяют экономить на строительстве за счет простейшей, в большинстве случаев одноэтажной, конструкции и возможности сдачи помещений в аренду без внутренней отделки. Для арендаторов же основной плюс таких объектов — существенно сниженные арендные ставки и высокая посещаемость».
В США и Канаде стрип-моллы представлены в двух форматах: районном и окружном. В первом случае небольшие центры, которые встречаются почти в каждом городке Северной Америки, расположены на пересечении дорог жилых районов. Обычно там есть продуктовый супермаркет, прокат видео, химчистка, небольшой ресторан, аптека и т. п. На территории парковки могут быть отделения банков, автозаправочные станции и другие объекты инфраструктуры, в том числе офисы адвокатов, нотариусов, салоны красоты, врачебные кабинеты и пр.
Торговая площадь стрип-моллов окружного формата (их еще называют пауэр-центрами) — 20–60 тыс. кв. м. Как правило, в отдельных одноуровневых зданиях площадью от 6 тыс. кв. м и больше расположены несколько крупных якорных арендаторов (круг их достаточно широк), у каждого из которых есть отдельный вход и собственная витрина. Как отмечает В. Кузнецов, основные требования к якорному арендатору стрип-молла — это широкий ассортимент товара при дисконтных ценах и крупная арендуемая площадь. При этом тип арендатора может варьироваться достаточно широко — от продуктовых супермаркетов до магазинов электротехники, товаров для дома, книжных и т. п.
Такой формат торговых центров рационален, он не рассчитан на импульсивные покупки. Поэтому здесь относительно мало праздных посетителей. Большинство едут в пауэр-центры с целью совершить конкретную покупку. В Европе пауэр-центры, как и стрип-моллы, обычно находятся за чертой города или вплотную примыкают к нему. «На мой взгляд, этот формат больше соответствует окраинам мегаполисов с хорошей транспортной доступностью, — говорит В. Кузнецов. — Там есть возможность размещения масштабных площадей и обеспечения их высокой посещаемости».
Чаще такие магазины работают как outlet-центры (предлагают товары от производителя) или как стоки (места распродаж). Сходство американской и европейской модели в том, что основная часть площадей в аренде у крупных «якорей», которые придерживаются политики низких цен.
А как у нас?
Стрип-моллов, подобных западным, в России сегодня нет. Нет их даже в таком крупном мегаполисе, как Москва. Из-за высоких цен на землю у нас по-прежнему востребованы полноформатные торговые центры.
«Пока в московском регионе нет ни одного торгового центра, отвечающего всем характеристикам стрип-молла, — утверждает В. Кузнецов. — Из всего предложения нашего рынка наиболее приближены к этому формату «Вэймарт», «Вэйпарк» и «Ритейл Парк», но все же ни один из них не может считаться таковым в полной мере. Опуская детали, отмечу главную причину: уровень цен в них соответствует стоимости товаров в других торговых объектах. А это идет вразрез с принципами классического стрип-молла — огромные площади арендаторов-якорей, широкий ассортимент и явно дисконтные цены».
С этим согласна и Т. Ключинская: «На данный момент в столице нет ни одного торгового центра, который стопроцентно подходил бы под классификацию стрип-молл. Даже «Ритейл Парк» на юге Москвы — это полноформатный торговый центр. И такая классическая модель на сегодняшний день на рынке самая доходная. Если же говорить о торговых киосках, вытянутых в одну линию, таких, к примеру, как Митинский радиорынок, то их скорее можно отнести к полупрофессиональным торговым объектам. Независимо от формата доходность у таких объектов значительно ниже, чем у полноценного классического ТЦ». Сегодня в России наибольшей популярностью со стороны «якорей» и арендаторов торговых галерей пользуются современные высококачественные многофункциональные центры, спрос на которые все еще превышает предложение. Как замечает пресс-секретарь Группы компаний «МИАН» Светлана Фуфаева, об этом свидетельствует низкая доля вакантных площадей в ТЦ современного уровня — от 0,5 до 3%: «Наибольшим спросом пользуются вновь построенные высококачественные торговые центры и многофункциональные комплексы (включающие торговые площади), а также зарекомендовавшие себя торговые комплексы, где существует практика ведения списка претендентов на высвобождаемые метры. Более половины всех запросов приходится на группы профильных арендаторов, специализирующихся на одежде, общепите, красоте и здоровье, аксессуарах».
По мнению эксперта, сегодня быстро развивается сегмент торгово-развлекательных центров (ТРЦ) — с тенденцией специализации развлекательной составляющей. И доля таких объектов в совокупном объеме заявленных к реализации проектов торговой недвижимости с каждым годом увеличивается.
Все дело в дорогах?
Стратегия стрип-моллов как возможность совершить быструю, целевую, экономную покупку в западных странах появилась в ответ на набирающий силу процесс «де-моллинга» — усталости от шопинга и желания тратить на него как можно меньше времени. В России ситуация иная. По словам В. Кузнецова, одна из причин отсутствия на нашем рынке стрип-моллов — нежелание общества отказываться от шопинг-терапии в статусных ТЦ.
Нельзя сбрасывать со счетов менталитет русского человека, его стремление «пощупать товар руками». По данным недавнего исследования, проведенного компанией AC Nielsen, почти для 75% россиян шопинг — это скорее развлечение и приятное времяпрепровождение (что стимулирует импульсные покупки). Поход в магазин способствует эмоциональному подъему у многих наших соотечественников: к этой группе покупателей относят себя 40% из числа опрошенных.
Совершить «удобную и экономную покупку» россиянам мешает неразвитость сетевой торговли, отсутствие в стране достаточного числа федеральных сетевиков, способных стать «якорями» в стрип-моллах и предлагать широкий ассортимент товаров по доступным ценам. По данным РБК, в России доля сетевой торговли занимает всего лишь около 10% рынка.
Несмотря на необъятные просторы, земля в нашей стране, особенно в мегаполисах, стоит сегодня недешево. «Для того чтобы в России появились центры формата стрип-молл, должны быть созданы определенные условия, — утверждает Т. Ключинская. — Основные — это низкая стоимость земли, дешевизна строительства, невысокая арендная ставка. В противном случае может возникнуть кризис ликвидности торговых площадей».
Похожую точку зрения высказывает В. Кузнецов: «Думаю, до появления стрип-моллов в настоящем понимании этого формата пройдет еще не один год. Для этого на нашем рынке должны сложиться определенные предпосылки — спрос на услугу быстрого дешевого шопинга, наличие соответствующих торговых операторов и т. п.».
Необходимо отметить, что в Америке и Европе концепция стрип-моллов оказалась востребованной благодаря едва ли не поголовной автомобилизации, привычке преодолевать значительные расстояния из пригорода к месту работы, развитию автотуризма. В России, несмотря на автомобильный бум, охвативший сегодня страну, в среднем на 1000 человек приходится 200 машин. Для сравнения: в Европе этот показатель равен 400, в Америке — 750. Не способствуют путешествиям на автомобиле и плохая транспортная доступность многих районов, и не лучшее состояние магистралей. «Время стрип-моллов у нас впереди, — замечает в этой связи Т. Ключинская. — Я сомневаюсь, что в России они появятся в ближайшие пару лет. И одна из причин — наши дороги, качество которых сегодня явно не способствует бурному развитию автотуризма в стране».
Правда, в последнем вопросе, похоже, намечается прогресс: Правительство РФ утвердило целевую программу строительства дорог. По прогнозу Минэкономразвития, в 2011 г. в России будет введено в эксплуатацию 3,3 тыс. км автомобильных дорог против 1,862 тыс. км в 2007 г. Намечено формирование сети скоростных магистралей и развитие региональных трасс. Общий объем финансирования составит 21 трлн 21,7 млрд руб. Возможно, после реализации этой программы торговые центры формата стрип-молл приобретут у нас такую же популярность, как в Америке и Европе.
