Для большинства российских семей ипотечный кредит – единственная возможность улучшить жилищные условия. При этом ипотека обросла большим количеством мифов и страшилок. Некоторые из них мы постараемся развеять в этой статье.
Считается, что выдающий кредит банк должен быть крупным и надёжным. Только это, дескать, обеспечит выполнение всех условий с обеих сторон.
Крупный и надёжный банк у нас, как известно, один, да и тот до сих пор с вкладчиками 1991 года никак не рассчитается. Но никакой логики в желании взять кредит именно у него нет. Тут надо понять, что не вы даёте деньги банку на сохранение, а он вам. Причём сразу! Так что единственное требование к банку – чтобы в ипотечном договоре не было прописано право банка изменять условия в одностороннем порядке.
Центробанк в последнее время изымает у банков лицензии со скоростью карманника высшего класса, но на ипотечных договорах клиентов это никак не сказывается. Главное – сохраняйте подтверждение всех своих перечислений, чтобы в случае изменения реквизитов платежей (при переходе обслуживания вашего кредита в другой банк) можно было доказать свою добропорядочность.
Не следует также бояться, что в случае разорения банка кредит придётся гасить здесь и сейчас. Такого правила нет. И не будет.
Считается, что для получения кредита необходимо предоставить справку 2НДФЛ. Но многие получают «серый» доход; порой в бухгалтерии трудно получить даже справку по форме банка или в свободной форме. Кроме того, существует мнение, что банки «стучат» на клиентов, предоставляющих «серые» справки, в налоговую инспекцию.
Совсем без справки вам вряд ли дадут кредит, так что договариваться с бухгалтерией придётся. Но ни одному банкиру в здравом уме не придёт в голову добровольно распространять данные своих клиентов. А тот факт, что вы предоставляете справку по форме банка, совсем не свидетельствует о «серости» вашего дохода. Теоретически, конечно, контролёры из налоговой инспекции могут сличить цифры в вашей справке с вашей же налоговой декларацией, но на практике этого не происходит.
Многие полагают: если ипотечный кредит берётся под залог недвижимости, удастся обойтись без предоставления справки о доходах, ведь стоимость залога заметно больше суммы кредита.
Не удастся. Возиться с вашей недвижимостью, разбираться с её историей, продавать с аукциона банку совершенно не интересно. Справка о доходе нужна.
Некоторые думают, что приобретённая в ипотеку квартира является собственностью банка до полной выплаты кредита.
Это, конечно, не так. Квартира становится вашей сразу же после заключения кредитного договора; другой вопрос, что на неё накладываются определённые ограничения – вы не можете переуступить жильё без согласия банка. А вот сдавать его в аренду – сколько угодно.
Наибольшей популярностью пользуются кредиты с минимальным первым взносом. Достаточно сложно накопить сразу несколько миллионов рублей на внесение, например, 50%.
Всё так, но, чем больше первый взнос, тем лояльнее банк в остальных вопросах, а главное – меньше итоговая переплата. Во многих случаях имеет смысл взять в другом банке краткосрочный кредит даже под солидный процент, чтобы войти в ипотеку с солидным первым взносом. Уже в пятилетней перспективе это окупится, а в десятилетней даст солидную экономию, и вы много раз похвалите себя за мудрое решение.
Главный страх людей, берущих ипотеку, – невозможность заглянуть на 15 лет вперёд. Потеря работы, резкое изменение обстоятельств, финансовый кризис, рождение детей, эмиграция – всё что угодно может преобразить вашу жизнь и сделать затруднительной выплату по кредиту.
Риск есть всегда, но его можно минимизировать.
Во-первых, при первой возможности опередите график платежей на 2-3 месяца (если банк не позволяет заплатить больше, эти средства можно держать там же на депозите), чтобы в случае потери работы иметь время на поиск новой без нервов.
Во-вторых, следите за ситуацией на рынке. Скажем, при падении кредитной ставки можно рефинансировать собственный кредит – взять оставшуюся сумму под меньший процент, тем самым уменьшив дальнейшие платежи.
В-третьих, помните, что ваши проблемы банку не нужны. Центробанк, как упоминалось выше, лютует, и каждый несостоятельный заёмщик – жирный минус кредитной организации. В случае возникновения нештатной ситуации практически любой банк пойдёт вам навстречу и реструктурирует долг.
* * *
Сейчас ставки по ипотеке довольно высоки. Отчасти это связано с злоупотреблениями в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию. Можно надеяться, что в ближайшее время, после искоренения практики выплаты незаконных комиссионных банкам, ставка упадёт на 1–1,5 процентных пункта. Впрочем, загадывать что-то наперёд в нашей стране решительно невозможно…
