Российские строители направят президенту России Владимиру Путину коллективное обращение с просьбой приостановить действие поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ, ужесточающих требования к страховым компаниям, занимающимся страхованием ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства. Под обращением уже поставили подписи представители строительных компаний Петербурга, Москвы, Ростова-на-Дону, Саратова, Рязани и других регионов России.
Только 10 домов
С 1 октября 2015 года вступили в силу новые требования Центрального банка Российской Федерации к страховщикам, занимающимся страхованием ответственности застройщиков перед дольщиками. Нововведения призваны были защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, однако в результате компании, работающие по ДДУ (договорам долевого участия) оказались в непростой ситуации. В стране осталось всего 19 страховых компаний, которые соответствуют новым требованиям Центробанка. Многие из них не готовы страховать застройщиков, а те, что готовы, не смогут застраховать и малой части участников рынка. Неготовность страховать проистекает из высоких рисков, которые связаны с информационной закрытостью некоторых застройщиков. Также на нежелание страховать застройщиков влияет отсутствие в России рынка перестрахования рисков, что в совокупности делает рынок страхования ДДУ бессмысленным и формальным, считают специалисты.
Согласно новым правилам максимальный размер ответственности, который может принять страховая организация на собственное удержание от застройщика, составляет 130% от размера собственных средств. Для большинства страховщиков из 19 оставшихся эта сумма составляет около 1,3-1,5 млрд рублей. Учитывая, что средний размер ответственности по одному жилому дому – около 0,15 млрд рублей, одна страховая организация сможет застраховать ответственность не более чем по 10 домам.
Застрахуют 25%
Страховать ответственность застройщика сегодня готовы только четыре страховые компании из списка Центробанка и ОВС (Общество взаимного страхования). Они смогут охватить не более 1,6% годового объема строящегося жилья. С учетом возможного расширения ОВС по новым правилам можно будет застраховать не более 25% от реальной потребности рынка. Механизм банковской гарантии не сможет стать альтернативой страхованию, а банки не хотят сотрудничать с застройщиками, работающими по ДДУ, ссылаясь на высокие риски.
По данным Федеральной службы государственной статистики, на конец октября в стране было введено 58,9 млн кв.м жилья. На этапе строительства находятся около 147 млн кв.м. По результатам ежемесячного мониторинга Российский союз строителей насчитал 3720 компаний-застройщиков, которые обязаны страховать ДДУ.
На грани банкротства
«Сегодня часть страховок действует по инерции, но новые договоры страхования не заключаются, и, по нашей оценке, уже в феврале-марте 2016 года строительные компании получат кассовый разрыв в четверть годового объема строительства. Это порядка 875 млрд рублей, или 20 млн непроданных квадратных метров жилья. Стройка встанет, и мы получим сотни проблемных объектов и до полумиллиона обманутых дольщиков», – утверждает заместитель председателя Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья ОМОР «Российский Союз строителей» Константин Пороцкий.
«В нынешней ситуации малые и средние компании, а это более 50% рынка, будут вынуждены остановить свою деятельность уже в начале следующего года. Необходимо вернуться к законодательным нормам, действовавшим до 1 октября 2015 года, и взять паузу минимум на полгода. За это время надо проработать и вынести на широкое обсуждение все вопросы, связанные с 214-ФЗ, выработать реально работающие механизмы защиты дольщиков и ввести их в действие с 1 января 2017 года. Только тогда это будет цивилизованный подход к регулированию рынка», – уверен генеральный директор строительной компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Поправки в законы вносились с благой целью: защитить права дольщиков. Однако на практике получилось ровно наоборот. Сегодня подавляющее большинство застройщиков не могут зарегистрировать новые ДДУ в Росреестре. Остановилось привлечение денег в строительство. С 1 октября 70% застройщиков не могут вести продажи. Если не вмешаться в ситуацию, строительные компании или окажутся на грани банкротства, или перейдут к серым схемам привлечения средств, а значит, число обманутых дольщиков только вырастет», – опасается председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Виолетта Басина.
Мораторий на закон
Многие застройщики думают, что для выхода из кризиса необходимо наложить мораторий на 214-ФЗ в части страхования ответственности застройщика перед дольщиками либо смягчить требования Центробанка, и только потом в спокойной обстановке искать законодательный выход из кризиса. Также в ходе круглого стола сформировалась идея освободить от необходимости страховать ответственность тех застройщиков, у которых оборот собственных средств превышает средства, привлекаемые в строительство, то есть компаний, строящих жилье за свой счет. По мнению Марка Лернера, нет необходимости обременять договорами страхования и те компании, которые привлекают средства не на весь объект, а поэтапно.
Чтобы повысить информационную открытость застройщиков, Комитет по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей разработал «Стандарт информационной открытости, добросовестности и надежности застройщика», который позволяет обеспечить единый и объективный подход при вынесении суждений об информационной открытости строительной компании. Советник губернатора Калининградской области по вопросам строительства Михаил Викторов также полагает, что необходимо ужесточение требований к уставному капиталу и информационной открытости застройщиков.
Виолетта Басина считает, что необходимо вернуть потребителю доверие к рынку строящегося жилья, ведь сегодня, по результатам опросов, 89% граждан не готовы инвестировать в «котлован», поскольку опасаются пополнить ряды обманутых дольщиков. «Вернуть доверие станет возможно только тогда, когда дольщик будет уверен, что даже в случае финансовых проблем у застройщика он все равно получит квартиру в собственность. Не выплату от страховой компании или банка, реальную покупательную стоимость которой на момент получения компенсации съест инфляция, а именно квартиру».
Для эффективного поиска выхода из кризисной ситуации застройщики просят включить в состав рабочей группы при Минстрое РФ представителей строительных организаций из регионов, а также дать поручение рабочей группе рассмотреть альтернативные страхованию и банковской гарантии механизмы защиты прав дольщиков.
