«Зачем нужно страхование профессиональной деятельности риэлторов» - так называлась статья в № 29 от 28 июля 2010 г. «Полезной площади». Мы не ожидали такого живого и неоднозначного отклика от наших читателей. А причина в том, что в нынешнем году обязательное страхование профессиональной деятельности риэлторов отменили. Более того, по нашим сведениям, большинство крупных страховых фирм уже не предоставляет эту услугу агентствам, максимум – доводит до конца годичное обслуживание заключенных ранее договоров.
Причин отмены данного вида страхования несколько. Первая – непонятно, что собственно включается в обязанности риэлтора, поскольку закона о риэлторской деятельности не существует, и границы своих полномочий/ответственности каждый понимает по-своему. Понятно, что сам вопрос о страховке профессиональной деятельности в такой ситуации выглядит странно. Хотя подобная страховка была необходимым условием сертификации в гильдии риэлторов. Вторая причина – случаев обращений по поводу выплаты страховки из-за ошибок риэлтора практически нет. По крайней мере, в Нижегородской области таких не помнят.
Но говорит ли это о том, что страхование профессиональной деятельности вообще лишнее? Вот мнения самих риэлторов.
«Нужен закон о риэлторской деятельности»
Маргарита Юрьевна Смирнова, генеральный директор ООО «Нотра-НН»:
- Действительно, нужно ли страхование ответственности риэлторской компании и в чем собственно заключается эта ответственность – вопрос.
Правильно подчеркнул юрист: договор надо читать. Как раз в предмете договора и прописывается то, за что впоследствии будет отвечать риэлторская компания. Иными словами, клиенту необходимо требовать подробного описания тех услуг, которые готово предоставить агентство недвижимости в том или ином случае: услуга по покупке объекта недвижимости, услуга по продаже объекта недвижимости, услуга по сдаче в аренду помещения и т. д. Только так можно выяснить, какие действия компания обязуется совершить для клиента и в каком объеме. Соотношение прав и обязанностей сторон также определяется договором.
Вывод достаточно прост: что прописано в договоре, за то и будет отвечать риэлторская компания. Например, услугой является проверка юридической чистоты сделки. Что будет делать компания, юрист компании для определения этой самой чистоты? Первое: проверка объекта покупки - закажет выписку из ЕГРП (единого гос. реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) о правах на объект. Достаточно важный документ. Далее следующий этап проверки юридической чистоты продавца: необходимо проверить наличие паспорта или иного документа, удостоверяющего личность, проверить полномочия по распоряжению имуществом. Следующий этап: получение гарантии заключения сделки. Это может быть, как вариант, заключение предварительного договора купли-продажи. Далее расчёты по сделке - один из наиболее важных и рискованных этапов практически любой сделки. Агентство недвижимости предложит несколько вариантов расчёта. И последний этап - это совершение сделки: чётко формулируются существенные условия договора (предмет, цена), прочие необходимые условия, стороны договариваются о порядке расчётов, обеспечении обязательств и т. д.
Теперь о страховании ответственности риэлторской компании. В настоящее время нет обязательного страхования ответственности. Таким образом, чтобы получить статус квалифицированного профессионального участника рынка, риэлторы страхуют свой предпринимательский риск на случай несения убытков в результате возникновения ответственности за неисполнение обязательств перед получателем их услуг. Профессиональная ответственность нашей компании застрахована на три миллиона рублей.
Хотелось бы отметить разницу между страхованием ответственности (юридическое значение имеет непрофессиональный характер действий риэлтора), и титульным страхованием, где достаточно потери прав на недвижимость по причинам даже не связанным с услугами риэлтора.
В первом случае будут возмещаться только те убытки, которые находятся в прямой связи с осуществлением риэлторской деятельности, будь то действия или бездействие. Например, убытки, причинённые вследствие юридически неправильного оформления сделки, использования недостоверных сведений об объекте недвижимости, заключение сделки под влиянием обмана, насилия и пр.
Отсутствие специального закона о риэлторской деятельности, где четко были бы прописаны основные обязательства агентств, несколько затрудняет определение круга ответственности агентства для страховой компании. Однако я не думаю, что страхование существует у нас номинально, многие компании осуществляют страхование ответственности риэлторов, и этот вид страхования востребован агентствами недвижимости.
«Риски исключить невозможно, риски можно только застраховать»
Александр Кокурошников, юрист ООО «Нотра-НН»:
- Хотелось бы дополнить и конкретизировать некоторые вопросы первой статьи с точки зрения юриспруденции:
Агентство недвижимости, проверяя юридическую чистоту сделки или объекта недвижимости (а также оказывая любую другую услугу), действует в соответствии с договором, но в рамках законодательства РФ, несет ответственность за предоставление такой услуги тоже только в пределах договора и Закона. То есть, проверяя юридическую чистоту сделки, агентство недвижимости законно может получить только основную информацию об объекте недвижимости: Ф.И.О. собственника, наличие или отсутствие обременений (ограничений) прав на объект недвижимости, заявлены ли какие-либо требования в судебном или внесудебном порядке и др. Также можно восстановить часть информации по предыдущей сделке с объектом недвижимости, но объективно и законно восстановить события всех более ранних сделок с объектом недвижимости практически невозможно.
Исходя из вышеуказанного, исключить все риски, связанные с куплей-продажей недвижимости невозможно, такие риски можно только застраховать, что мы и рекомендуем делать своим клиентам. И в данном случае у клиента есть выбор: положиться на то, что ответственность агентства недвижимости застрахована, но это не избавит его от рисков, не связанных с ответственностью агентства недвижимости, или самостоятельно застраховать риск утраты права собственности на объект и получить практически полную защищенность от такого риска независимо от причин такой утраты.
Что касается правовых основ деятельности агентств недвижимости:
Как верно было подмечено, специального закона о риэлторской деятельности нет, однако основы для деятельности риэлторов имеются. Права, обязанности, а также ответственность сторон договора оказания услуг закреплены не только в самом договоре, но и в нормативных актах: общие принципы и условия выполнения работ, оказания услуг содержаться в главе 39 ГК РФ «Возмездное оказание услуг» и главе 37 ГК РФ «Подряд» (часть норм которой также распространяется на договоры оказания услуг).
Также деятельность агентств недвижимости регулируется Федеральным законом «О защите прав потребителей» № 2300-1от 07.02.1992 г. В нем закреплены специальные требования к качеству работ и услуг, оказываемых потребителям, в том числе и агентствами недвижимости.
И клиентам, и сотрудникам агентств недвижимости хочется порекомендовать ознакомиться с положениями этих документов. Когда у клиента и у агентства будет четкое понимание, что каждая из сторон обязана делать в рамках договора, что конкретно из себя представляет та или иная услуга, сколько она стоит и какую ответственность несут стороны по договору и по законодательству РФ, очень многие вопросы исчезнут.
«Страхование – акт доброй воли»
Алексей Макаров, исполнительный директор НГСР:
- Страхование профессиональной ответственности риэлтора при проведении сделок с недвижимостью является необходимым условием для прохождения процедуры сертификации на соответствие Национальному Стандарту Риэлторской деятельности. Но поскольку сертификация сама по себе процедура добровольная, то и страхование профессиональной ответственности также является актом доброй воли риэлторской компании, которая вкладывает свои средства, страхуя свою ответственность перед клиентом. Можно провести аналогию со страхованием автогражданской ответственности – риэлторы как бы покупают для себя полис ОСАГО, но добровольно, и в случае, если клиент понесет какой либо ущерб из-за непрофессиональных действий риэлтора, то ущерб компенсирует страховая компания. Пока на моей памяти не было прецедентов выплат по страхованию профессиональной ответственности риэлтора. Но это говорит не о напрасности этого вида страхования, а о высокой квалификации риэлторов, имеющих полис, т.к. реально процедуру прохождения сертификации могут пройти только серьезные, надежные компании. Наличие на стене агентства свидетельства страхования профессиональной ответственности, как и сертификата соответствия Национальному стандарту, свидетельства о членстве в НП «НГСР» и «РГР» это признаки, по которым клиент может определить надежность, порядочность компании и соответственно чувствовать себя более защищенным.
Страховать или не страховать сделку дополнительно, применять ли титульное страхование перехода права собственности – это, по большому счету, решение клиента.
Фото: stroyka74.ru
