Стоит ли страховать сделку по покупке квартиры на вторичном рынке? Какие риски могут возникнуть? Сколько может стоить такая страховка, и какова будет сумма возмещения при наступлении страхового случая?
Ирина КАРНАЕВА, директор департамента страхования имущества физических лиц компании «АльфаСтрахование»:
Страховать сделку по покупке квартиры на вторичном рынке, разумеется, стоит. При вступлении в права собственности на объект недвижимости, а также в процессе владения данным объектом, собственник не застрахован от того, что его сделка по приобретению будет признана недействительной вследствие того, что какая-то из предыдущих сделок была проведена с нарушением закона. Многие думают, что если предыдущие сделки были зарегистрированы, то они не могут быть незаконными. В действительности же мы неоднократно сталкивались с тем, что сделки незаконно заключенные проходили регистрацию в регистрационной палате. Регистрацию проходили даже квартиры, не подлежащие отчуждению, то есть те, на которые был наложен арест. И дело даже не в том, что кто то умышленно или преднамеренно не внес данные в ЕГРП, причина - в человеческом факторе: кто-то своевременно не забрал документы из суда или своевременно не внес в базу данных, и регистрация сделки недвижимости, неподлежащей отчуждению, прошла. Кроме того сотрудники палаты, проверяющие наличие документов, не уполномочены проверять их подлинность.
Нужно отметить, что в России правовые инструменты, с помощью которых собственник, даже если он является добросовестным покупателем, может компенсировать свои потери и хотя бы частично вернуть себе убытки, наступившие в связи с утратой права собственности на объект недвижимости, работают недостаточно четко. Добросовестный покупатель может всю жизнь гонятся за ответчиком, обязанным по решению суда возвратить деньги за квартиру, и не получить их.
Позволяет застраховаться от подобного ущерба заключение договора страхования риска утраты права собственности, или как принято его называть, титульное страхование.
Объектом страхования является прекращение права собственности страхователя на приобретенное и/или закладываемое недвижимое имущество полностью или частично.
Страховая премия или стоимость страхования зависит от характера сделки, от того, как давно было получено право собственности, от количества сделок с данным имуществом в ближайшие год или два, срока страхования и составляет от 0,15% от страховой суммы. Страховая сумма по договору может соответствовать действительной стоимости объекта недвижимости, либо залоговой стоимости, если объект недвижимости является предметом залога.
Оксана РАСТРЫГИНА, руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Азбука Жилья-Беляево»:
Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель всегда рискует тем, что в последствии могут обнаружиться какие-либо проблемы юридического и правового характера, например, не весть откуда появившиеся наследники, сфальсифицированные документы или скрытые продавцом обстоятельства предыдущего приобретения и т.д. Даже тщательная юридическая экспертиза документов перед сделкой может снизить данные риски, однако исключить их в принципе невозможно. А главное, даже если суд вынесет решение вернуть покупателю уплаченные по договору купли-продажи деньги, продавец на тот момент может оказаться просто неплатежеспособным. И покупатель будет вынужден получать от продавца свои деньги мизерными ежемесячными платежами ближайшие пять-десять лет. Поэтому когда титул, он же - риск утраты права собственности, застрахован, покупатель может чувствовать себя уверенно и не бояться кто-то отберет у него квартиру. Страховой тариф по данному виду страхования составляет 0,35-0,4% от рыночной стоимости объекта недвижимости. Соответственно, если застраховать приобретаемую недвижимость на сто процентов от ее рыночной стоимости, то возмещение от страховой компании будет равно рыночной стоимости квартиры.
Эльвира ДЕЙНЕКА, руководитель юридического отдела агентства недвижимости «Триумфальная арка»:
При наличии определенных обстоятельств сделку по покупке квартиры страховать конечно же стоит. Есть категории рисков, которые сложно предугадать. Например, если сделка совершена гражданином, находившимся в момент ее совершения в состоянии, в котором он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, если квартира неоднократно продавалась, был переход права в порядке наследования, сделка осуществлялась пожилыми гражданами и т.п. В этих случаях может существовать риск утраты права собственности. При таких сделках рекомендуется пользоваться титульным страхованием.
Страховым случаем является вступившее в законную силу решение суда, лишающее страхователя права собственности. Титульное страхование обеспечит собственнику компенсацию финансовых потерь в размере рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если право на него будет утрачено.
Стоимость страхования составляет от 0,3 до 3,5% в зависимости от срока страхования.
Так что, титульным страхованием можно и нужно пользоваться. Советую выбирать страховую компанию, опираясь на рекомендации, а затем внимательно читать правила страхования. Кроме того, чтобы не столкнуться с отказом в страховании, документы по выбранной квартире нужно показать в страховой компании до покупки квартиры.
Олега СУХОВ, адвокат:
Страховать сделку по покупке квартиры на вторичном рынке или нет - выбор каждого. Но зачастую покупатель может лишиться не только новой квартиры, но и не вернуть свои денежные средства. На рынке недвижимости популярны услуги адвокатов - юридическое сопровождение сделок по приобретению недвижимости, включающие в себя полную проверку «чистоты» объекта и возможных рисков. Также набирает популярность страхование рисков лишения права собственности. Если покупатель хочет максимально обезопасить себя, необходимо прибегнуть ко всем перечисленным способам.
Покупая квартиру на вторичном рынке, стоит застраховаться от рисков лишения квартиры.
Лишить квартиры могут в случае признания сделки недействительной. К основаниям для признания договора недействительным (изложены в статьях 168-179 ГК РФ) относятся:
• сделка не соответствует требованиям закона или иных правовых актов;
• сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
• мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия;
• притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку;
• сделка совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
• сделка совершена несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним) или совершена несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя;
• сделка совершена юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью;
• сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;
• сделка совершена гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
• сделка совершена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;
• сделка совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).
Итак, заключая договор страхования рисков утраты права собственности (титульное страхование), необходимо установить, что страховой случай наступает при признании договора недействительным по всем вышеперечисленным основаниям. Если в полисе будут перечислены только часть оснований из списка, покупатель не в полной мере обезопасит себя.
Большинство страховых компаний советуют получать страховку на три года (что соответствует сроку исковой давности), с таким обоснованием можно согласиться, однако нужно иметь ввиду: если в истории сделок с квартирой имело место наследство, стоит увеличить срок до десяти лет.
Стоимость страховки напрямую зависит от рыночной стоимости жилого помещения и от сроков страхования, так полис на три года будет стоить примерно 0,5 - 1,5% от рыночной цены, а вот страховка на десять лет составит около 3%. Стоимость выплаты равняется 100% от цены имущества, но необходимо учесть, что цена квартиры за три года и более может увеличиться в разы, а если еще и инфляция, дефолт? Лучше всего установить, что цена страховой выплаты будет составлять 100% от рыночной стоимости на момент наступления страхового случая, но немногие страховщики идут на это.
