Выражение «мой дом – моя крепость», помимо того, что уже давно стало банальным и набило оскомину, в последнее время утрачивает свой первоначальный смысл. Естественно, квартира может защитить от холода, снега и дождя, но более глобальные природные катаклизмы могут нанести ей серьезный урон. А если добавить к этому вероятность пожара или ограбления, то получается, что стены собственного жилища, будь они панельные, монолитные или кирпичные, не такие уж надежные и прочные. Единственное, что может вернуть сентенции про крепость ее значение – это страхование.
Что и как страховать
Жилплощадь, как и любое другое имущество, можно застраховать и от таких редких в московском регионе стихийных бедствий, как наводнение или ураган, и от более распространенных неприятностей, к примеру, от пожара, ограбления или прорыва канализации. Перечень рисков достаточно широк. Как правило, во всех страховых компаниях существуют разные пакеты, включающие в себя определенное покрытие страховых рисков. Собственники квартир эконом-класса предпочитают выбирать наименее дорогой базовый пакет, который включает в себя непредвиденные обстоятельства – пожары, взрывы, удары молнии, расходы по спасанию. Владельцы квартир бизнес-класса и элитных выбирают более дорогие программы. Есть пакет, предусматривающий дополнительно стихийные бедствия, наезд транспортных средств, падение самолета или вертолета, столба, дерева, а также кражу со взломом, грабеж, разбой, противоправные действия третьих лиц, залив. Ну и, конечно же, есть расширенный пакет, помимо выше перечисленного предоставляющий, например, хищение ключей к дверным замкам, залив в результате поломки посудомоечной или стиральной машины, механическое повреждение аквариума. Стоит отметить, что отдельно можно застраховать и имущество, находящееся в квартире. Кроме того, застраховать можно не только урон, нанесенный собственной квартире, но и свою ответственность, скажем, при заливе соседей.
Эксперты рекомендуют страховать любые квартиры, вне зависимости от их стоимости. Если есть возможность, то страховать нужно каждую жилплощадь, находящуюся в собственности, ведь обворовать могут любую квартиру — и в панельном доме, и в элитном жилом комплексе, да и молнии с пожарами не выбирают квартиры по их стоимости. «Целесообразно страховать все сегменты. У владельцев квартир разного класса, соответственно, и разные доходы, и в случае нанесения ущерба, страховые возмещения ни для кого из них не будут лишними», — говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Но на практике страховые полисы наиболее часто оформляют на квартиры бизнес и элит класса. Это вполне логично, так как в дорогих квартирах в случае ущерба стоимость восстановления отделки, ремонта мебели и инженерных систем может исчисляться десятками и даже сотнями тысяч долларов.
Что касается самой процедуры оформления страховки, то, во-первых, это абсолютно добровольное действие, принудить к нему собственника квартиры можно только в одном случае, о котором речь пойдет позже. Во-вторых, для собственника застраховать жилье не составит труда, в большинстве страховых компаний владельцу квартиры не только объяснят, что и как нужно делать, но и сами помогут со сбором всех необходимых документов. Впрочем, в ряде случаев достаточно будет только паспорта, говорит Марина Сказочкина, начальник управления страхования имущества физических лиц страховой компании «МАКС». По ее словам, сегодня практически у каждого игрока этого рынка есть экспресс-программы, по которым можно застраховать квартиру без осмотра оценщиком и составления описи, а займет этот процесс всего 30 минут. Но по таким программам, как правило, страховой взнос несколько выше. Гораздо большей популярностью пользуются стандартные схемы.
Принудительное страхование
Как уже было сказано выше, есть только один случай, в котором страхование квартиры из добровольного становится обязательным. Многие уже наверное догадались, что речь идет об ипотеке. Все без исключения банки требуют обязательного комплексного страхования приобретаемого в кредит жилья, чтобы нивелировать собственные риски по предоставлению кредита, отмечает Ирина Шугурова, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам. «Как правило, банк требует заключить комплексный договор по трем видам: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование объекта недвижимости и страхование права собственности на объект - титула. Один из видов – страхование имущества, которое отдается в залог – предусмотрен федеральным законодательством. Жилье требуется застраховать, поскольку оно будет находиться в залоге у банка несколько лет, а за это время случиться может что угодно – от потопа до пожара. В этом случае банк получит компенсацию от страховой компании», - говорит эксперт.
Здесь нужно подробнее остановиться на каждом из трех видов страхования. Начнем с риска смерти и потери трудоспособности заемщика. Обоснованность этого типа страхования вполне очевидна, поскольку с этими факторами напрямую связана выплата по кредитам. «В жизни могут возникнуть ситуации, в результате которых заемщик окажется не способным погасить полученный кредит, например, невозможность работать из-за травмы или болезни. Предугадать их сложно, поскольку 15-20 лет – немалый срок даже для молодого, здорового человека, но максимально защитить себя и свою семью от возможных финансовых трудностей поможет страховой полис, по которому страховая компания возместит банку неоплаченную заемщиком часть кредита», - поясняет Ирина Шугурова.
Далее идет страхование рисков гибели, утраты или повреждения недвижимого имущества, находящегося в собственности у заемщика и переданного в залог банку-кредитору. В этом случае страхование производится на случай повреждения в результате непредвиденных событий, пожара, взрыва газа, стихийного бедствия, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д. При наступлении страхового случая задолженность перед банком может быть погашена страховой компанией за счет полученного страхового возмещения.
Ну и наконец, страхование риска потери объекта залога в результате прекращения права собственности заемщика на недвижимое имущество, так называемое страхование титула. Эта составляющая страхования ипотечного кредита также занимает далеко не последнее место, поскольку страхует риски посягательства на недвижимость со стороны третьих лиц. «Сегодня страхование титула на весь срок кредитования - обязательное условие выдачи ипотечного кредита в большинстве банков. Однако по закону заемщик обязан застраховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения, но банки в целях снижения риска требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал не только свою жизнь и трудоспособность, но и риск утраты права собственности на жилье», - говорит Шугурова. Стоит отметить, что срок действия договора страхования должен быть равен сроку действия кредитного договора, и прекращается он после окончательного погашения заемщиком ссудной задолженности.
Стоимость спокойствия
Стоимость страховки зависит от многих обстоятельств. Любой фактор, повышающий, или наоборот, снижающий риск какого-либо ущерба и, соответственно, наступления страхового случая, влияет на стоимость страхового полиса. Кроме того, цена полиса зависит от стоимости страхуемого имущества, состояния дома, средств защиты (железная входная дверь, сигнализация, домофон и консьерж в подъезде). Обязательно учитывается страховая история. Если клиент страхует квартиру несколько лет без страховых случаев, он обязательно получит существенную скидку, добавляет Марина Сказочкина. По ее словам, во многих страховых компаниях действуют так же сезонные скидки и проводятся рекламные акции, в ходе которых стоимость договора снижается на 5-10%. «Например, скидку можно получить к Новому году, 8 марта, 23 февраля, в день рождения клиента и в день рождения нашей компании. Обязательно получают скидку клиенты, застрахованные в ЗАО «МАКС» по другим видам страхования», - продолжает эксперт. Повышающими стоимость коэффициентами могут стать расположение квартиры на первом или последнем этаже, наличие в квартире сауны, камина, газовой колонки, большого аквариума. Если же квартира сдается в аренду или страхуется комната в коммунальной квартире, страхование будет стоить дороже на 10-20%.
Чтобы не быть голословным, Urbanus.ru попросил экспертов страховой компании «МАКС» рассчитать стоимость страховки для типовой трехкомнатной квартиры. Специалисты привели четыре примера страхования, в каждом из которых стоимость полиса различается:
Пример 1. Страхование ремонта и отделки. В квартире проведен ремонт, его стоимость с учетом отделочных материалов и прочего инженерного оборудования (водопровод, воздуховод, электропроводка и т.д.) составила 1 млн. руб., стоимость страхования отделки обойдется на год 4,5 тыс. рублей, т.е. 0,45% от стоимости застрахованного имущества.
Пример 2. Страхование конструктивных элементов и отделки. Клиент хочет застраховать квартиру полностью, т.е. конструктивные элементы и отделку в пределах 30% от общей стоимости квартиры. Квартира стоит 6 млн. рублей, в том числе отделка – 1,5 млн. рублей. В этом случае, страховка на год будет стоить 18,6 тыс. рублей, т.е. 0,31% от стоимости квартиры с отделкой.
Пример 3. Страхование обстановки квартиры. Страховать домашнее имущество очень выгодно. Новая мебель, бытовая техника, дорогая одежда – все это может быть утрачено в результате банального залива водой. Стоимость страхования на год составляет для мебели – 0,38%, т.е. мебельный набор стоимостью 100 тыс. рублей можно застраховать за 380 рублей в год, тариф для бытовой техники - 0,49%, одежда, книги, ковры, посуда могут быть застрахованы за 0,55% от их стоимости.
Пример 4. Страхование гражданской ответственности. «Сегодня страхование гражданской ответственности стало практически обязательным. Большинство клиентов осознают, если по их вине будет нанесен ущерб соседям, то, во-первых, соседи сделают все возможное, чтобы взыскать максимальную стоимость ремонта и поврежденного имущества, во-вторых, сегодня очень сложно найти свободные средства для того, чтобы уладить конфликт и возместить нанесенный ущерб из собственного кармана», - говорит Марина Сказочкина. Страхование гражданской ответственности на сумму в 100 тыс. рублей в год обойдется в 1 тыс. рублей, т.е. 1% от страховой суммы, если страховать вместе с имуществом, то это обойдется на 30% дешевле.
Что же касается страхования квартир, купленных по ипотеке, то в этом случае тариф рассчитывается в зависимости от ипотечной программы банка и сведений, содержащихся в вашем заявлении и документах. «Страховая сумма равна сумме задолженности по договору ипотечного кредитования и ежегодно понижается по мере погашения ссудной задолженности. При досрочном погашении кредита очередные страховые взносы не оплачиваются, договор страхования в пользу банка прекращает свое действие. При наступлении страхового случая страховое возмещение выплачивается банку в размере реального ущерба, но не выше страховой суммы», - поясняет Ирина Шугурова. Стоит отметить, что в том случае, если размер выплаты страхового возмещения превышает размер неисполненных на момент выплаты обязательств заемщика перед банком по кредитному договору, то оставшаяся ее часть выплачивается заемщику. Также следует помнить, что после исполнения кредитного договора собственник вправе прекратить страхование квартиры, дальнейшая страховка оформляется исключительно на добровольной основе.
Трудности страхования
Не секрет, что при наступлении страхового случая могут возникнуть некоторые проблемы с выплатой страховки, которых многие собственники жилья очень опасаются. Во избежание подобных случаев необходимо относиться ко всем вопросам, связанным со страхованием жилья, с большим вниманием. Причем проблемы могут начаться еще на стадии заключения договора страхования. Первый камень преткновения — оценка страхуемой квартиры и имущества в ней. Страховая компания направляет в квартиру своего эксперта-оценщика, а его оценка может оказаться существенно ниже ожиданий хозяина квартиры. Конечно, собственник может пригласить независимого оценщика. При этом компания имеет право оспаривать заключения эксперта собственника, а собственник — заключения эксперта компании. В результате определение суммы, которая устроила бы обе стороны, может длиться очень долго. «Такая же проблема может встать при оценке убытков и определении страхового возмещения. В период кризиса страховые компании испытывают не лучшие времена, что выражается в их явном стремлении занизить сумму выплаты или отказать в выплате вообще», - рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра корпорации «ИНКОМ».
В условиях кризиса так же проблемой может стать постоянно меняющаяся рыночная цена квартиры. Новая квартира страхуется по текущей стоимости на момент покупки, и индексации застрахованных квартир не происходит. Поэтому, при возникновении страхового случая, выплачивается та сумма, на которую квартира была изначально застрахована, она может оказаться как меньше стоимости квартиры, так и больше. «В данном случае можно порекомендовать по истечении срока действия полиса, при продлении страхования, указать в полисе новую рыночную стоимость объекта, если она выросла. Если квартира в цене упала, то сумму можно оставить прежнюю. Стандартно страховые компании предлагают полис титульного страхования на 1 или 3 года, по завершению действия полиса человек вправе продлить страхование, заключив новый договор», - советует Ирина Шугурова.
Завершить этот рассказ хотелось бы своеобразным рейтингом страховых случаев. По мнению большинства экспертов, самым распространенным на сегодняшний день является залив, как следствие аварии инженерных сетей (водопроводных, канализационных, отопления), аварии бытовой техники и просто халатности или невнимательности соседей. На втором месте – убытки, нанесенные противоправными действиями третьих лиц, в основном это кражи. Замыкают тройку лидеров пожары и взрывы. Все остальные страховые случаи встречаются на практике очень редко. Так что, если вы все еще сомневаетесь в том, что квартиру необходимо страховать, можно для начала ограничиться этими тремя пунктами. Береженого, как говорится, Бог бережет.
Фото: www.polianka.ru
