Сейчас в Москве дефицит мест для «хранения» автомобилей стал проблемой, сопоставимой с дефицитом жилья. Количество только легковых машин уже превышает два миллиона, а гаражами из них обеспечена лишь очень небольшая часть, остальные же из года в год ночуют под открытым небом, страдая от злоумышленников и капризов погоды. В подобной ситуации цена гаража, равно как и места на парковке при жилом доме растет, как на дрожжах.
Теоретически гараж сейчас можно приобрести по-разному. Можно, например, просто взять и купить его, но это - если позволяют средства. На данный момент цена дома для авто в столице варьируются от $15000 до $100000, а в центре города и того выше. Естественно, такие цены для большинства москвичей неподъемны. Если денег особо нет, но гараж очень нужен, можно попробовать взять потребительский кредит или нецелевой кредит под залог квартиры. Эти два продукта отличаются лишь условиями их выдачи: потребительский кредит не требует залога.
Использованный термин «дом для машины» не случаен. На самом деле, для каждого уважающего себя автомобилиста гараж - это почти второй дом. А раз так, то под его приобретение, возможно, стоит попробовать получить ипотечный кредит. Казалось бы, а почему нет, ведь гараж, как вид собственности, ничем не отличается от жилья. По сути, это та же недвижимость…
Как все начиналось…
Прорабатывать гаражную ипотеку московские власти начали еще в далеком 1998 году. Для этих целей в Юго-Западном округе была создана гаражно-сберегательная строительная касса (АО «ГССК»), которой отводилась роль инвестора проекта. Финансовая сторона вопроса отводилась одному из банков-партнеров, который должен был на 49% являться и владельцем АО «ГССК». Согласно изначальной схеме, заемщик должен был внести половину стоимости машиноместа, а остальную сумму он мог получить в кредит под залог гаража. При этом сумма выдаваемого займа могла составить от $1500 до $5000, а ставка не должна была превышать 15% годовых.
К сожалению, из-за финансового кризиса 1998 года эта программа так и осталась на бумаге.
Путь к дому…для авто
В начале декабря 2007 года вопрос о гаражной ипотеке вновь был поднят первым заместителем руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константином Королевским. Дело в том, что автомобили окончательно заполонили дворы, улицы и тротуары, и городские власти вспомнили о давних разработках. Логика чиновников понятна: им нужно срочно что-то предпринимать. Гаражей, как и жилья, остро не хватает, доходы большинства граждан совершить прямую покупку не позволяют, а ипотечный кредит на приобретение гаража, по идее, должен иметь тот же алгоритм, что и жилищная ипотека.
На практике, как это обычно бывает, не все оказывается так просто. С одной стороны, любой гараж, на который может быть оформлено право собственности, является полноценным объектом недвижимости, следовательно, его можно заложить для обеспечения кредита. На этапе строительства гаража можно получить ипотечный кредит по договору долевого участия. С другой стороны, несовершенство нашей законодательной базы, как всегда, отпугивает от подобной перспективы. Банки остерегаются, ведь пока гаражи - весьма сомнительный предмет залога. С ними слишком много мороки с регистрацией из-за того, что это нежилая недвижимость, а отдача невелика - суммы кредитов, а следовательно и заработки банков, очень маленькие.
Формально по закону «Об ипотеке» гараж может передаваться в залог как «строение потребительского назначения». Но есть оговорка: земля под ним должна быть в собственности заемщика, а это большая редкость. Есть и еще несколько «но». Например, место в подземном гараже или на парковке, обозначенное лишь белыми линиями, вообще не является объектом недвижимого имущества. Парковка - это, как места общего пользования в многоквартирном доме; каждому жителю принадлежит доля от этой площади, но выделить ее и закрепить на нее свое право невозможно.
Немаловажен и такой довод: город активно меняется, поэтому «неугодные» гаражи могут легко снести (автор этих строк, кстати, сам пострадал от подобного самоуправства местных властей), как тогда банк будет требовать возмещения убытков в случае дефолта?
В результате, банки не особо спешат обозначить свое участие в столь рискованной и неясной процедуре. Они предпочитают подождать. Для них риски будут минимальны лишь в двух случаях: если продукт будет существовать в рамках целевого кредита под залог квартиры или же если будут внесены соответствующие изменения в законодательство.
Если, если, если…
А в это время аналитики подсчитали: если в столице будет реализована программа «Народный гараж», согласно которой должны быть построены паркинги для машин, места на которых будут дешевле рыночных почти в два раза (площадки уже выделены, на некоторых из них ведется строительство), если в пределах Третьего транспортного кольца по этой программе цена машиноместа действительно составит порядка $10000, если заработает привлекательная ипотечная программа (с нулевым взносом, сроком до 10 лет и ставкой 12% годовых в долларах), то ежемесячный платеж по кредиту за гараж составит менее $140, а это вполне сопоставимо с месячной ставкой аренды гаража.
Если, если, если… Как всегда, слишком много оговорок. Можно, конечно, не ждать, пока будут построены доступные гаражи. Можно купить гараж по ипотеке уже сейчас. К сожалению, ежемесячный платеж по кредиту в этом случае будет существенно выше.
Гараж в кредит
Некоторые столичные банки уже предоставляют своим клиентам ипотечные кредиты на покупку гаража.
Имеющиеся программы пока еще не работают в полную силу. Многие потенциальные клиенты просто не знают о такой возможности покупки гаража. Однако спрос на такую услугу есть, и это - неоспоримый факт. А спрос, как известно, рождает предложение. В гаражной ипотеке есть немало привлекательных сторон, и при всех ее «смутных» моментах, если будет спрос - она заработает, это лишь вопрос времени.
Возможно, гаражная ипотека уже очень скоро поможет значительной части москвичей купить гаражи, что, в свою очередь, выправит критическую ситуацию с нехваткой мест для парковки во дворах и на улицах столицы. Но вполне возможен и другой вариант развития событий: гаражная ипотека, как и жилищная ипотека, станет вариантом «для избранных». Совершенно очевидно одно - одна ипотека, без резкого увеличения предложения гаражей, ничего не даст. Более того, она только навредит, так как, еще более увеличив спрос, просто приведет к еще большему росту цен. Национальный проект «Доступное жилье» такую возможность уже наглядно продемонстрировал.
