Ситуация этой осенью складывается так, что московский квартиросъемщик – существо по определению уязвимое и беспокойное – все чаще задается вечным вопросом: вырастет или обвалится? Опыт 1998 года вроде как аргумент за падение: тогда долларовые цены снизились настолько, что вместо комнаты в коммуналке за те же деньги стало возможно снимать отдельную квартиру. Но сейчас распространено и прямо противоположное мнение. А некоторые участники рынка и вовсе говорят, что ситуация останется без изменений.
Радоваться или бояться?
Ориентироваться на сценарий десятилетней давности, действительно, несколько опрометчиво. В конце концов, с 1998 года в стране многое изменилось; в частности, появился, расцвел, а теперь свернулся рынок ипотечных кредитов. И этим же обстоятельством сегодня любят припугнуть арендатора: мол, раз кредитов теперь почти не выдают, а спрос на них уже сформировался, и немалый, то куда пойдет тот, кто не успел получить кредит? Правильно, пойдет снимать квартиру.
Вывод, надо сказать, тоже неоднозначный: редкий ипотечник берет кредит потому, что ему негде жить. А если жить негде, то он на момент получения кредита что-то уже снимает и вряд ли увеличит спрос на рынке аренды. Одним словом, безапелляционно увязывать стоимость аренды ни с курсом доллара, ни с ипотечной ситуацией не стоит. К слову сказать, и сами участники рынка далеко вперед – хотя бы на год – не заглядывают и в оценке сегодняшней динамики цен во мнении не сходятся.
Буквами о цифрах
Как говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда», по сравнению с сентябрем 2008 года средняя «однушка» эконом-класса подорожала на 3,21% (с июня 2008 – на 20,66%), «двушка» – на 0,88%, а вот трехкомнатные квартиры нижней ценовой категории в среднем подешевели на 3,64% (а по сравнению с летом обе категории выросли в цене на 22,21% и 38,62% соответственно).
По данным агентства недвижимости «Доки», за ноябрь арендные ставки в среднем снизились на 6,7%. Эконом-класс подешевел меньше всего – на 4,8% (однокомнатные квартиры). Двухкомнатные в среднем сдавались за 37 тыс. руб., а снижение составило 5,4%; трехкомнатные квартиры – за 52 тыс. руб. (снижение на 5,3%).
«Однушка» бизнес-класса теперь стоит в среднем 43,5 тыс. руб. – это на 6,2% меньше, чем в начале месяца, «двушка» – около 54 тыс. руб. (снижение на 10,5% за тот же период), трехкомнатная – 86 тыс. руб. (подешевели на 4,9%).
Однокомнатная квартира из элитного сегмента обойдется в среднем в сумму около 63 тыс. руб. (за первую половину ноября эта категория подешевела на 5,4%), двухкомнатная – 106 тыс. руб. (минус 5% за две недели), «трешка» – 164 тыс. руб. (минус 5,1%).
Таким образом, если за прошедшие полгода цены и правда росли так заметно, то показатели ноября не оставляют сомнений: сейчас аренда квартир в Москве дешевеет. А по данным аналитиков Penny Lane Realty, к настоящему моменту сформировалась такая тенденция: арендаторы жилья элитного и бизнес-классов хотят сменить жилье на… более качественное и дорогое. Однако при сохранении действующей ставки или даже по цене меньшей, чем платят сейчас. Что, по сути, означает все то же снижение стоимости аренды.
Желаемое и действительное
Увеличивается предложение, а спрос меняет структуру: он снизился на жилье стоимостью выше $1000, а на квартиры, сдаваемые за меньшую сумму, вырос. «Наблюдается увеличение предложения квартир практически всех ценовых диапазонов: предложение квартир от 1000 до 3000 у. е. увеличилось на 18,88%, от 3000 до 6000 – на 54,12%, квартир стоимостью от 6000 у. е. – на 65,86%, – говорит Мария Жукова. – Связано это может быть с тем, что освободились «летние» квартиры, хозяева которых решили продолжать их сдавать; на рынок поступили «зависшие» квартиры с рынка купли-продажи. Кроме того, часть квартир были освобождены арендаторами, которые не в состоянии оплачивать наем. Основной сейчас, на мой взгляд, является вторая причина».
«Предложение выросло во всех сегментах от 10 до 15%. Значительнее всего заметен прирост в сегменте элитных двухкомнатных квартир – их стало больше почти на 25%, трехкомнатных бизнес-класса – на 15% и однокомнатных квартир эконом-класса – на 18% по сравнению с октябрем нынешнего года, – говорит Валерий Барнинец, генеральный директор АН «Доки». – Спрос снизился, что традиционно для рынка аренды данного периода. Однако и проблемы в экономике дают о себе знать. Под удар попадают в первую очередь приезжие из числа тех, кто потерял работу или кому грозит увольнение в ближайшее время. Эта категория арендаторов может уменьшиться в ближайшие несколько месяцев: люди, потеряв работу, просто вернутся в места постоянного проживания. Конечно, не все опускают руки, часть людей находят работу, часть кооперируются и снимают в складчину двух- или трехкомнатные квартиры и минимизируют, таким образом, расходы на оплату квартиры». Куда заметнее сократился спрос на жилье бизнес-класса, сместившись в сторону более демократичного эконома, и даже при этом последний не испытывает переизбытка желающих.
Прогноз – дело тонкое
В ближайшие месяцы, уверен Валерий Барнинец, стоит ждать снижения ставок аренды в пределах 20-30%. Помимо общеэкономических тенденций и снижения спроса на этом фоне, причиной понижения стоимости аренды будет продолжающийся выброс на этот рынок инвестиционных квартир. «Также настораживает рост предложения в элитном сегменте (двухкомнатные и трехкомнатные квартиры), – говорит Барнинец. – Если рост предложения здесь продолжится и дальше, обвал ставок аренды для элитных квартир гарантирован».
«В нынешней ситуации нестабильности делать прогноз на год все равно что гадать на кофейной гуще. Кризис только начался, он длится всего два месяца, которые не с чем сравнивать, поэтому прогнозировать что-либо сейчас невозможно, – говорит Мария Жукова. – Но стагнация цен на продолжительное время маловероятна. Даже кризис 1998 года, под влиянием которого арендные ставки снизились в два-три раза, не остановил последовавший через определенное время рост».
Не согласиться с этим сложно, но, вспоминая в очередной раз тот самый 1998-й, нельзя не отметить, что ставки начали расти далеко не сразу, и не сказать чтобы резким скачком, по крайней мере в первые пару лет.
«Сейчас строить прогнозы по рынку аренды довольно сложно. Все зависит от того, как будет развиваться реальная ситуация в экономике страны и на рынке жилья в частности. К сожалению, государство пока не спешит спасать частные компании и в первую очередь средний и малый бизнес, в котором трудится большинство населения страны, – резюмирует Барнинец. – Не произошло блокирования многих негативных тенденций в отдельных отраслях (финансы, банки, фондовый рынок, строительство), и они грозят распространиться на другие отрасли. Уже сейчас Москву покидают многие из тех, кто работал здесь долгие годы и в чьих руках и головах нуждались работодатели. Отток трудовых мигрантов будет на протяжении следующего года постоянно давить на арендные ставки, снижая спрос на квартиры в Москве».
Фото: JP
