Сокращение темпов строительства жилой недвижимости за период кризиса привело к тому, что объемы введенного жилья снизились к октябрю 2010 года на 26%. Одновременно с рынка, в том числе вторичного, исчезли наиболее востребованные дешевые квартиры, что тут же сказалось на ценах – они увеличилась на 5%.
Как свидетельствует Мосгорстат, объемы жилья, введенного в Москве по итогам девяти месяцев 2010 года, сократились, по сравнению с аналогичным периодом 2009 года, на 26,4% – до 1,151 млн кв. м. В то же время всего по программе правительства столицы с учетом объектов за пределами Москвы города в январе – сентябре 2010 года было построено 2,22 млн кв. м жилья, что на 9,9% меньше, чем за три квартала 2009 года.
Информации3D Мосгорстата несколько не соответствуют данные департамента городского строительства Москвы (ДГЗ). Так, согласно проекту постановления правительства Москвы, посвященного работе департамента за девять месяцев 2010 года и размещенного на сайте ДГЗ, на территории столицы за три квартала было построено 1,209 млн кв. м жилья. Объем ввода жилья по программе правительства Москвы, исходя из данных ДГЗ, равнялся в январе – сентябре 2,044 млн кв. м. Очередникам, переселенцам из пятиэтажек и ветхого фонда, и другим социальным категориям досталась 521 тыс. кв. м жилья, из которых за счет городского бюджета построено 473 тыс. кв. м.
Падение по стране
По данным Росстата, в сентябре 2010 г. в России было построено 4,5 млн кв. м жилья, что на 13,6% меньше показателя сентября 2009 года. В августе снижение жилищного строительства составило 3,9%, в июле – 24,6%. Таким образом, падение строительства фиксируется третий месяц подряд после трех месяцев роста – на 16,2% в апреле, на 4,1% в мае и на 3,7% в июне. За январь-сентябрь 2010 г. жилищное строительство по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. сократилось на 5,5%, введено 33,0 млн кв. м. жилья. В январе-сентябре 2010 г. организациями всех форм собственности было построено 383 тыс. новых квартир, из них в сентябре – 53,4 тыс. квартир. В целом объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», в сентябре 2010 г. составил 417,4 млрд рублей, или 105,4% к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-сентябре 2010 г. – 2726,1 млрд рублей, или 99,2%.
Дешевое «вымыли»
Согласно данным федерального портала по недвижимости «Мир3D квартир», процесс «вымывания» дешевых квартир происходит в течение года, но нынешней осенью тенденция проявилась с новой3D силой. Так, по данным портала, средняя цена квадратного метра столичного жилья осталась практически на уровне августа, увеличившись на символические 0,6%, тогда как средняя общая стоимость квартиры выросла на 5%, что для кризиса вполне внушительно. По мнению экспертов «Мира квартир», это означает, что в сентябре на рынке стало больше дорогих квартир и меньше дешевых.
К самым дешевым аналитики относят квартиры на вторичном рынке – однокомнатные и двухкомнатные квартиры в пятиэтажных, восьми- и девятиэтажных панельных домах старой постройки, находящихся за пределами центральной части города. Их площадь варьируется от 30-33 кв. м для «однушек» до 40 кв.м. для «двушек». Сегодня эти квартиры, в том числе расположенные в непривлекательных районах, превратились в дефицит. Стоимость таких квартир летом 2009 года, по словам директора по развитию портала Виктора Щеблецова составляла около 5-5,2 млн рублей. «Сегодня таких цен на подобные объекты просто-напросто нет. И самая «ходовая» цена, которую запрашивают продавцы – 6,5-7 млн. рублей и выше», – говорит Щеблецов.
«На рынке, действительно, наблюдаются разнонаправленные ценовые тренды. С одной стороны, происходит подорожание небольших и недорогих квартир эконом-класса, с другой – более дорогие объекты, включая квартиры бизнес-класса и многокомнатное жилье массового сегмента, по-прежнему подвержены тенденции снижения цен, что объясняется дифференциацией спроса», – подтверждает генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов. По его словам сравнительно небольшие и недорогие квартиры пользуются стабильным выраженным спросом не только из-за цены, но из-за востребованности при оформлении альтернативных сделок. Кроме того, на дешевое жилье быстро выдают ипотечные кредиты большому числу заемщиков. «В итоге такие квартиры быстро «уходят» с рынка и общее число их в предложении невелико. Естественно, что цены на эти объекты растут. А вот дорогие квартиры – напротив – продаются не столь хорошо», – говорит Самойлов.
Дефицит сохранится
Как считает генеральный директор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков, сокращение объемов предложения напрямую связано с проблемами с ликвидностью у инвесторов/застройщиков и заморозкой многих проектов на начальных стадиях строительства. Имело эффект и ограничение точечной застройки в городе. «Кроме того, в этом году добавились проблемы смены власти и временное ухудшение управляемости городскими инвестиционными строительными процессами. Все это получило отражение в снижении объемов ввода жилья и социальной инфраструктуры», – говорит Луцков.
В «Миэль» напоминают, что в 2007 году в Москве было введено в эксплуатацию 4,8 млн. кв. м жилья, в 2008 году объемы ввода снизились уже на треть – до 3,3 млн. кв. м, в 2009 году было введено в эксплуатацию 2,7 млн. кв. м. «Можно ожидать сохранения этой тенденции и в этом году объемы ввода жилья, скорее всего, не превысят 2,5 млн. кв. м. Данная ситуация сохранит дефицит предложения на рынке продажи квартир в новостройках Москвы и тенденция к росту цен сохранится до тех пор, пока объемы жилищного строительства не будут восстановлены», – прогнозирует Владислав Луцков.
По словам генерального директора компании «Служба недвижимости» Павла Карасева, пока восстановление покупательской способности происходит не самыми высокими темпами, хотя интерес3D к объектам, включая и не особо ликвидные, повышается. «Эксперты нашей компании полагают, что в течение 2010 и первой половины 2011 года, снижение объемов строительства не столь заметно, поскольку накопленный объем так называемых «инвестиционных» квартир себя еще не исчерпал. А вот, начиная со второй половины 2011 года, при улучшении экономической ситуации в стране, и в мире в целом, дефицит готового жилья в различных сегментах, особенно «бизнес – класса», начнет проявляться достаточно интенсивно, что, соответственно, и повлечет за собой рост цен на недвижимость».
В пользу изобилия
Руководитель аналитического центра ИРН.ру Олег Репченко, в свою очередь, полагает, что нынешний дефицит на самом деле отражает дефицит конца 2007-2008 годов, а все, что строится сегодня, будет сдано в 2011-2013 гг. «На мой взгляд к 2012 году объемы жилья и его ввода восстановятся – по нашим данным, с лета 2010 года число объектов на рынке московских новостроек впервые стало расти, а не сокращаться, многие из этих объектов реально будут сданы через 2-3 года», – сообщает Олег Репченко. Его точку зрения поддерживает управляющий директор компании Century 21 Запад Евгений Скоморовский, полагающий, что серьезного провала на первичном рынке не будет в связи с активизацией многих застройщиков и появлением новых объектов, в том числе в Подмосковье. А многие из тех, кто ушел строить в другие регионы, вновь планируют вернуться на строительные площадки столицы.
Как полагает Олег Репченко, в ближайшее время нам не стоит3D ждать динамичного и масштабного роста цен – в противном случае цены начали бы свой рост уже с конца лета. «Если рост цен и случится, то будет держаться в среднем на уровне инфляции: подорожают самые недорогие панельные новостройки, которые строятся быстрее всего. К концу года цены на жилье могут вырасти еще на 3-5%», – сообщает Олег Репченко.
На состоянии рынка, по мнению Евгения Скоморовского, должна положительно отразиться и смена городской власти. «Во-первых, новому мэру нужно будет проявить себя перед федералами, а во-вторых, с новым градоначальником придут и новые игроки, ранее не работавшие в Москве, что тоже активизирует строительство. Скорее всего, в первой половине будущего года мы увидим небольшой рост, но жилье не является товаром первой необходимости, как соль или гречка, поэтому ажиотажного роста не будет. Тем более, что кризис научил россиян тому, что недвижимость может не только расти в цене, но и падать», – резюмирует Скоморовский.
