Ровно год назад курс квадратного метра в Москве достиг пика. С тех пор - сначала под бодрые возгласы риэлторов "Покупайте сейчас - дешевле уже не будет!", потом под драматические признания строителей (в том числе главного строителя Москвы Владимира Ресина) "Цены были сильно завышены" - стоимость московского жилья неотвратимо снижалась. Итог первого кризисного года: средняя цена метра в долларах упала почти на четверть (точнее - на 23%). "Известия" решили выяснить: достигнет ли столичный метр "справедливой цены", которую периодически объявляют чиновники и политики? Первыми моральные критерии к квадратному метру применили чиновники Федеральной антимонопольной службы.
3 года назад глава управления Михаил Евраев заявил, что "по справедливости" метр жилья в Москве должен стоить не более $1300.
Тогда метр оценивался в 3500 долларов, Евраев предложил проверить строителей на предмет ценового сговора.
В марте 2009 необоснованную дороговизну метра в Москве признали на самом верху: первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов определил "справедливую" цену в 30 тысяч рублей (при курсе метра на рынке на тот момент в 4500 долларов). В сентябре 2009-го глава городского департамента экономической политики и развития Марина Оглоблина заявила, что "справедливая цена квадратного метра жилых площадей в столице составляет 75-85 тысяч рублей". Сейчас рублевый курс метра, согласно еженедельному индексу интернет-портала metrinfo.ru, упал до 114 586 рублей. И, судя по всему, должен падать дальше: спрос рухнул. Например, на новостройки он сократился в 5 раз.
- Объем продаж на вторичном рынке по сравнению с докризисными временами упал почти втрое, - рассказал "Известиям" гендиректор ООО "Пересвет-Недвижимость" Николай Андреев. - Начиная с мая наметился рост спроса, но количество сделок даже сейчас примерно вдвое меньше, чем до кризиса.
Покупательная способность граждан резко уменьшилась - очень сильно сказалось то, что банки фактически прекратили выдавать ипотечные кредиты. Ведь 90% сделок на столичном рынке - это так называемая альтернатива (обмен квартиры на большую или на несколько). Сейчас минимальная ставка по ипотеке составляет 18-19% в год. Так что банковские деньги стали фактически недоступны. Нынешний рынок недвижимости называют "рынком покупателя" - человек, способный заплатить, ценится на вес золота. Нечто подобное наблюдалось в Москве после дефолта 1998 года - тогда цены на квартиры упали на 35%. В обществе тогда действительно появилось ощущение некой справедливости - упавшие цены помогли тогда многим москвичам решить квартирный вопрос. Ждать ли чего-то подобного сейчас?
- Мне кажется, что до уровня в 80 тысяч рублей, обозначенного Мариной Оглоблиной, средняя цена метра в Москве не снизится, - размышлял в разговоре с "Известиями" вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. - В какой-то момент все ожидали, что банки выбросят на рынок заложенные квартиры, но оказалось, что количество таких объектов не превышает 3% от оборота рынка. Так что повлиять на ситуацию они не смогут. Что могло бы снизить цены? Перепроизводство жилья, как в Америке? Но для этого в Москве должны измениться условия предоставления участков и их застройки. Пока же Москва - один из самых закрытых регионов с точки зрения земельного рынка.
- Финансовый кризис ликвидировал первую причину аномального подорожания недвижимости - переизбыток свободных средств, - считает ведущий аналитик центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru" Олег Репченко. - В итоге стоимость жилья в Москве довольно быстро скорректировалась с $6000 до $4000 за метр. Сценарий быстрого отскока цен назад рассматривать сейчас не приходится, остается вариант продолжительной стабилизации рынка либо дальнейшего сползания цен. Если по каким-то причинам объем предложения резко увеличится, то у московского квадратного метра есть все шансы сползти к $2000.
Последняя неделя принесла новость - оживились покупатели жилья на вторичном рынке. Правда, они проявляют интерес к самым дешевым квартирам. Но риэлторы и аналитики рынка недвижимости воспряли духом. Но по наблюдениям Олега Репченко, нынешняя картина на рынке совпадает с кризисом 10-летней давности даже хронологически: начавшиеся в конце лета - начале осени экономические катаклизмы дали максимальное снижение стоимости метра спустя полтора года. Если это наблюдение верно, то "справедливая" цена придет вместе с весенним теплом.
Фото: realty.vz.ru
