Рынок столичной недвижимости до сих пор не вышел из кризисного состояния. По итогам ноября большинство аналитиков рынка недвижимости зафиксировали падение рублевых цен. Правда, наиболее смелые прогнозисты пророчат выход на точку роста уже в первом квартале 2010 года, но пессимисты уверены, что в ближайшие два года ни о каком росте говорить не приходится.
В преддверии календарной зимы рынок столичной недвижимости так и не нашел точку равновесия. Цены в валютном эквиваленте растут, но это чисто технический рост, который стал возможен из-за падения курса доллара. В рублях стоимость квартир продолжает падать.
Гримасы валютных эквивалентов
«Долларовые цены на вторичном рынке жилья столицы выросли в ноябре на 1,7% — до 5,1 тысячи долларов за квадратный метр»,— сообщил GZT.RU Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ . По словам Луцкова, рост связан с коррекцией курса американской валюты.
С данными МИЭЛЬ согласны специалисты аналитического портала ARN: по их подсчетам, средняя стоимость квадратного метра в Москве достигла $5006.
В панельных домах, по оценке Андрея Бекетова, руководителя ARN, квартиры подорожали за прошлый месяц на 3,2%, в кирпичных — на 2,5%, типовые дома-новостройки прибавили более 2%. Аналитики портала ожидают подорожания квартир в валюте до конца года еще на 1–2%.
Кто во что горазд
По данным Doki, 48% покупателей предпочитали однокомнатные и двухкомнатные квартиры от 3,5 до 7 миллионов рублей, 37% — однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры от 7 до 10 млн рублей, а 15% — двухкомнатные, трехкомнатные и многокомнатные квартиры от 10 млн рублей
По данным МИЭЛЬ, рублевые цены московское жилье в ноябре снизились на 0,6% и достигли 152,4 тысячи рублей за квадратный метр. По подсчетам экспертов МИАНа, стоимость одного квадратного метра за месяц (к 25 ноября) в среднем снизилась на 0,92% — до 139,2 тысячи рублей.
По данным МИАН, больше всех в ноябре пострадал сегмент элитного жилья, где падение рублевых цен составило 1,08%. Таким образом, приобрести квадратный метр в элитной квартире в Москве можно было за 332 тысячи рублей.
Второе место по падению цен на вторичном рынке заняли квартиры бизнес-класса — стоимость на них снизилась на 1,04% — до 191,4 тысячи рублей за «квадрат». В сегменте эконом-жилья стоимость квадратного метра упала всего на 1% — до 146,2 тысячи рублей, а типовое жилье подешевело на 0,6% — до 131,6 тысячи рублей за «квадрат».
С выкладками аналитиков риэлторских агентств категорически не согласен Андрей Бекетов. По его данным, рублевые цены на вторичном рынке выросли в ноябре по сравнению с предыдущим месяцем на 2,8%, а на первичном — на 2,1%. Бекетов указывает, что возобновление роста рублевых цен после 11 месяцев снижения стало главной особенностью ноября. «Считать ли это сигналом для перехода рынка к росту или стагнации, пока не ясно, но годовое снижение на треть долларовых цен и на четверть рублевых — хорошее подспорье для восстановления рынка»,— заявил Бекетов GZT.RU.
Первые ласточки
В МИЭЛЬ отмечают, что количество выставленных на продажу квартир в Москве уменьшилось до 47,8 тысячи объектов.
«Это произошло, в основном, за счет снижения доли нового предложения и ухода с рынка однокомнатных квартир и жилья эконом-класса. Данная тенденция свидетельствует о том, что покупатели устремились на рынок, и, как это часто бывает, „первыми ласточками“ становятся квартиры в более дешевых сегментах»,— заметил Луцков.
Как рассказали РИА Новости специалисты агентства недвижимости Doki, объем предложения в ноябре в столице снизился из-за того, что собственники предпочитали переждать несколько месяцев, надеясь на возобновление роста цен уже с начала следующего года. В результате возросло количество отказов от продажи недвижимости в самый последний момент, когда уже был найден покупатель.
«В ноябре каждая шестая сделка срывалась по причине повышения стоимости объекта»,— уточнили эксперты Doki.
Средний срок экспозиции квартир, по словам генерального директора Doki Леонида Меньшикова, остается в пределах 100 дней, и единственным фактором, играющим на руки продавцам, является увеличение покупательского спроса на более дорогие квартиры.
«Сейчас потенциальные покупатели все чаще выбирают квартиры в ценовом диапазоне от 6 до 9 миллионов рублей. Прежде покупки чаще совершались в пределах 6 миллионов рублей. Подобное положение дел обусловлено положительными сдвигами в секторе ипотечного кредитования»,— пояснил Меньшиков.
Паутина прогнозов
По мнению Луцкова, темпы продаж на вторичном рынке жилья столицы начали набирать обороты и стремятся к показателям годичной давности. С ним согласилась и исполнительный директор компании МИАН Инна Игнаткина, сообщив, что по окончании осени уже можно констатировать стабилизацию рынка недвижимости.
«Стабилизация вторичного рынка сохранится до конца 2009 года — начала 2010 года, каких-либо значимых событий не произойдет. Цены сохранятся на достигнутом уровне, за счет колебания курсов валют изменение стоимости квадратного метра ожидается не более чем на 2% в месяц в положительную или отрицательную сторону»,— сказала РИА Новости Игнаткина.
По прогнозу Юрия Кочеткова, аналитика рынка недвижимости, до конца года падение цен продолжится, и темпы его вряд ли превысят 2%. К марту 2010 года Кочетков прогнозирует выход на рост. «В январе-феврале рынок пройдет „дно“ в абсолютных цифрах и мы выйдем на рост 1% в месяц»,— сказал GZT.RU эксперт.
Специфическим разогревом для сделок могут стать годовые бонусы, которые выплатят банковским менеджерам в начале 2010 года. По данным Кочеткова, во втором полугодии банки заработали около 0,5 млрд рублей и готовы к выплате премиальных.
В ближайшие два года «рынок будет пребывать в фазе умеренного спроса», когда квартиры станут покупать, но при условии разумной цены. При этом изменения в стоимости метра будут минимальными, а основной заработок будет происходить «от оборота, а не от сверхприбыли с каждого метра», прогнозируют в IRN.
