Влияние мирового финансового кризиса на российскую экономику привело к изменениям в структуре рынка коммерческой недвижимости, а также к формированию новых условий ведения бизнеса для всех его участников. Изменилось как формирование предложения офисных площадей, так и структура и уровень спроса на них. Нестабильная финансовая ситуация многих потенциальных арендаторов в значительной степени повлияла на сроки заполняемости объектов коммерческой недвижимости. Это затронуло все основные сегменты коммерческой недвижимости: офисы, торговые центры и склады.
Например, уровень вакантных площадей в столичных бизнес-центрах значительно повысился, по мнению аналитика компании Praedium Дарьи Китаевой, в среднем по рынку он составил 15%. В январе 2008 года этот показатель не превышал 5%. Можно ожидать дальнейшего увеличения уровня вакансий по мере ввода в эксплуатацию новых офисных зданий.
В январе 2009 года показатель уровня вакантных площадей в зданиях класса «А» достиг 10,3%, что является абсолютным максимумом за последние 8 лет, рассказывает директор департамента аналитики Colliers International Ольга Ясько. По ее мнению можно ожидать дальнейшего увеличения уровня вакансий по мере ввода в эксплуатацию новых офисных зданий. Уровень вакантных площадей в офисах класса «В» достиг 8,7%. Для сравнения в январе прошлого года данный показатель составлял 7,1% в зданиях класса «А» и 4,3% в зданиях класса «В».
А по данным руководителя департамента брокерских услуг компании ASTERA Натальи Давиденко, уровень вакантных площадей в бизнес центрах достиг высоких значений еще в конце четвертого квартала 2008 – январе 2009 года. Он составил 10 - 18% для помещений класса «А», и 12 - 16% для офисов класса «В». В первом квартале 2008 года для офисных помещений класса «А» доля вакантных площадей составляла порядка 2 - 7%, класса «В» – 4 - 6%.
При этом, как отмечает Д. Китаева из Praedium, активность со стороны потенциальных арендаторов торговых центров снизилась не так ощутимо и доля вакантных торговых помещений по-прежнему не высока. Она составляет около 1%. В 2009 году ожидается дальнейший спад деловой активности на рынке торговых помещений и снижение спроса на площади в торговых центрах. Однако резкого повышения уровня вакантных площадей не произойдет, поскольку большинство из заявленных к вводу в 2009 году объектов, вероятно, не будут введены в срок.
А наиболее востребованные сегодня торговые помещения – это секции 100–300 кв. м., отмечает О. Ясько из Colliers International. При этом необходимо понимать, что у каждого торгового оператора существует определенный диапазон площади секции, в рамках которого он развивает тот или иной формат магазина. И если ранее арендаторы были готовы занимать помещения в верхней границе диапазона площадей, а в некоторых случаях и дополнительные площади, то сегодня большинство стремятся не превышать оптимальный для формата размер секций.
Также, по словам О. Ясько из Colliers International, на рынке наблюдается снижение спроса на качественные офисные площади, вызванное, в первую очередь, выжидательной позицией большинства участников рынка офисной недвижимости, а также снижением объемов бизнеса практически всех участников рынка. Компании пересматривают планы своего развития и, соответственно, бюджеты на 2009 год. Корректировке подвергается общая занимаемая площадь (в связи с сокращениями персонала), а также, в некоторых случаях, класс офисного объекта. Наблюдается тенденция изменения структуры спроса в сторону увеличения доли предпочтений офисных площадей класса «В», а также офисных площадей с уже выполненной отделкой.
Действительно, очень хорошим спросом у арендаторов пользуются помещения с выполненной отделкой, считает Директор по Европе, Услуги для корпоративных клиентов компании Jones Lang LaSalle Андрей Постников. До кризиса помещения, готовые к въезду, предлагались лишь в зданиях, откуда съезжал арендатор. Сейчас мы видим тенденцию, что даже вновь построенные здания предлагаются с уже выполненной отделкой или отделка компенсируется за счет арендодателя. Во многом на это повлиял выход на рынок большого числа субаренд, которые составили конкуренцию помещениям, предлагаемых напрямую от собственников. А наибольшая часть вакантных площадей сосредоточена в так называемых объектах класса «В+» (около 18%, что соответствует сильно перенасыщенному рынку). В первую очередь, это вызвано фактическим объемом выведенных на рынок площадей в данном сегменте. Объективно говоря, в настоящий момент арендаторы сосредоточены на улучшении условий по текущим договорам аренды, в дальнейшем наибольшим спросом будут пользоваться офисы, предлагающие хорошее качество по наиболее привлекательным ценам.
Если уж говорить о ценах, то в конце 2008 – начале 2009 года ставки аренды офисных помещений в Москве снизились на 25-30% по сравнению со значениями лета 2008 года, говорит Н. Давиденко из компании ASTERA. По ряду сделок дисконт, предоставляемый владельцами бизнес центров, мог достигать 40-50%. Например, интернет-холдинг Rambler Media получил дисконт почти в 40% по аренде 6 тыс.кв. м офисных площадей в бизнес центре «Омега Плаза». Что же касается рынка торговой недвижимости Москвы, то в целом по сегменту к концу 2008 года арендные ставки упали на 10-35%. Тем не менее, в силу разнородности сегмента, уровень падения ставок зависел от конкретного объекта. В крупных знаковых торговых центрах с установившимся пулом арендаторов собственники неохотно шли на снижение ставок. В торговых центрах скидки на аренду не превышали 10%. Немного другая ситуация наблюдалась в сегменте стрит-ритейла. Арендодатели таких помещений охотнее шли на уступки в силу того, что они не связаны обязательствами по выплате кредита, как многие девелоперы. По отдельным сделкам в сегменте стрит-ритейла скидки на аренду помещения доходили до 40%.
Изменение курса рубля заметно повлияло на единицу измерения ставок аренды. Если до кризиса многие собственники старались заключить договоры в евро, рублях или на смешанном курсе доллара и евро, то сейчас собственники предпочитают объявлять ставки аренды в долларах, фиксируя в договоре курс по ЦБ, но не ниже определенного уровня, замечает руководитель отдела исследований офисных помещений CB Richard Ellis Клавдия Чистова.
В большинстве случаев ставка аренды номинирована в долларах или евро, делится наблюдениями А.Постников из Jones Lang LaSalle, и произошедшая девальвация рубля оказала существенное давление на готовность и возможность арендаторов платить такие ставки. Тем не менее, на настоящий момент рынок не успел "отработать" девальвацию и нельзя говорить о дополнительном снижении ставок. Однако необходимо помнить, что, так как в большинстве случаев девелоперы кредитуются или финансируются в долларах или евро, сложно ожидать массового перехода рынка в рубли.
По итогам 2008 года самый высокий уровень вакантных площадей (около 20%) был зафиксирован в ММДЦ «Москва-Сити». Кроме высокого уровня арендных ставок, арендаторов отпугивают достаточно жесткие условия арендных договоров, отмечает Н. Давиденко из компании ASTERA.
Наибольшее количество свободных площадей можно отметить в тех зданиях, которые были введены в эксплуатацию в третьем – четвертом кварталах 2008 года, считает К.Чистова из CB Richard Ellis.
По мнению некоторых участников рынка, в «группе риска» находятся, прежде всего, владельцы новых, только что построенных бизнес-центров. В целом на фоне увеличения уровня вакантных площадей и снижения спроса со стороны арендаторов, многие собственники помещений испытывают значительные затруднения с поиском арендаторов. Примерами бизнес-центров, значительная часть площадей в которых пустуют, являются: Espase BC, БХ «Классик», БЦ «Авиатор», офисные объекты, расположенные на территории ММДЦ «Москва-Сити».
Помимо этого многие компании ведут переговоры с арендодателем о возможности сокращения арендуемой площади и снижении арендной ставки, рассказывает Д. Китаева из компании Praedium. Например, компания Genfa Medica остались в арендуемом здании по адресу Ленинский проспект, дом 99 на более выгодных условиях. Еще в конце прошлого года компания IBS объявила о том, что не будет переезжать в просторный офис в Nordstar tower в связи с оптимизацией расходов, оставшись в прежнем офисе на Дмитровском шоссе и арендовав дополнительные площади там же. И было бы не удивительно, если бы, например, ТНК-ВР, которая летом этого года подписала договор аренды почти на 50 тыс. кв. м в бизнес-центре Western Gate, сейчас, в связи с объявленными значительными сокращениями штата сотрудников, попыталась бы пересмотреть условия аренды и/или сократить арендуемую площадь.
В начале 2009 года уже стало известно, что компания ТНК-ВР отказалась от аренды 45,4 тыс. кв. м в бизнес центре Western Gate, корректирует коллегу Наталья Давиденко из компании ASTERA. Кроме того, IT-холдинг IBS отказался переезжать в БЦ Nordstar Tower по причине нежелания компании «ДС Девелопмент» снижать арендную ставку. Предварительный договор на аренду 36,8 тыс. кв. м был подписан в январе 2008 года. А в ноябре 2008 года банк ВТБ перенес свой переезд в башню «Федерация» делового комплекса «Москва-Сити» на 2010 год.
Фото: www.archi.ru
