Понятие «элитное жилье» достаточно условно. Считается, что этот термин придуман застройщиками и риелторами с вполне понятными целями — для улучшения продаж. Как бы там ни было, сегодня дать «элите» четкое определение затрудняются даже профессионалы рынка недвижимости. Впрочем, практически все специалисты согласны с тем, что современный элитный дом должен соответствовать как минимум двум критериям: высокому качеству строительства и «центровому» расположению. А вот по поводу прочих характеристик мнения расходятся.
Какой и где?
Итак, один из главных признаков элитности жилого дома в Москве — адрес. На сегодняшний день порядка 90 % объектов, заявленных как элитные, сосредоточено в Центральном округе, где наиболее престижным районом считается Остоженка. По мнению Натальи Усовой, заместителя директора департамента реализации компании «МИАН-Девелопмент», большинство элитных домов столицы расположено в пределах Бульварного и Садового кольца, в парковых зонах, местах исторической застройки. «Впрочем, допустимо местонахождение также в Западном и Юго-Западном округах, — отмечает эксперт, — но только в том случае, если в непосредственной близости от дома есть парковая зона или живописный водоем либо наличествует другой фактор, выгодно отличающий объект от «собратьев», расположенных в данном районе».
Кайдо Каарма, директор департамента элитной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», придерживается следующего мнения: «В скором времени пальма первенства в соревновании по элитности может перейти к проекту «Золотой остров», и есть основания полагать, что при удачной реализации программы развития районы Хамовники и Плющиха станут крайне востребованными и престижными». В целом, по словам К. Каарма, на класс жилья, разумеется, влияют такие факторы, как качество здания, его внешний вид, продуманность инфраструктуры, использование новейших строительных технологий и наличие современных инженерных коммуникаций. При этом по количеству квартир ограничений нет — элитными могут быть и камерные особняки, и огромные жилые комплексы. В числе последних стоит назвать такие, безусловно, удачные проекты, как «Фьюжн-парк», «Ближняя дача», «Онегин».
Если территориальные границы уже начинают потихоньку размываться, то в вопросе прочих характеристик элиты особых разногласий между экспертами не возникает. Высочайшее качество материалов и технологий, применяемых при возведении и отделке, уникальные и эргономичные архитектурные решения, собственная инфраструктура — это даже не столько критерии, сколько неотъемлемые признаки жилья рассматриваемой категории. Элитные дома не просто красивы — они спроектированы таким образом, чтобы обеспечить людям максимально комфортную жизнь.
Между тем в компании «МИАН-Девелопмент» выделяют еще один важнейший фактор. Речь идет о так называемых видовых характеристиках, то есть о том, что человек видит из окна. В идеале это должны быть Кремль, памятники архитектуры, Москва-река, бульвар или сквер и т. д. «Другими словами, элитное жилье без видовых характеристик может быть только в центре столицы (Остоженка, Якиманка, Патриаршие пруды, Плющиха и т. д.), — считает Н. Усова. — Если дом расположен в престижном, но не центральном районе, то для того, чтобы относиться к высшей категории, он должен предлагать отличные видовые характеристики».
Чего хочет клиент
А теперь давайте посмотрим, какие требования предъявляют к элите покупатели. Как правило, помимо местоположения и современной инженерной оснащенности большое значение придается соседству: в элитном доме должны проживать люди одной социальной среды с приблизительно одинаковым уровнем дохода. Очень важно не только наличие обслуживающего и управляющего персонала, но и его профессионализм (естественно, он должен быть высочайшим). Относительно количества квартир определенная часть клиентов уверена, что их не должно быть больше 30–40. Другие не относятся к этому столь трепетно или даже, напротив, отдают предпочтение именно многоэтажным комплексам.
«Сейчас элитным жильем называют объекты и премиум-класса, и класса люкс, а также квартиры в больших комплексах, расположенных в том числе и на окраинах, — рассказывает Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills. — Однако в скором времени требования к элитному жилью должны ужесточиться: покупатели становятся более взыскательными и обращают пристальное внимание на все аспекты, даже мельчайшие». «Проект должен иметь индивидуальный архитектурный облик, отвечающий условиям сегмента элитной недвижимости, — добавляет К.Каарма. — Кроме того, обязательно наличие в доме качественной инженерной «начинки». Весьма ценится будущими владельцами охраняемая огороженная территория с контролируемым доступом внутрь. Также покупатели неравнодушны к уютным внутренним дворикам, особенно это касается домов, расположенных в ЦАО».
Однако если однородный состав жильцов обеспечить можно, то сделать что-либо с соседними домами обычно нереально, поэтому найти район исключительно элитной застройки в столице весьма непросто. Выход — возводить не отдельные здания, а целые кварталы. Пожалуй, на сегодняшний день удачным примером такого рода является проект «Золотая миля». Данная тенденция набирает обороты особенно в свете программы по выводу промышленных предприятий на окраины или вовсе за черту города. Освобождающиеся территории в центре Москвы будут застраивать в первую очередь дорогими домами.
Фальшивка?
Несмотря на то что с понятием «элитное жилье» до сих пор не все ясно, в профессиональном лексиконе участников рынка недвижимости уже достаточно прочно закрепился его антоним — псевдоэлитка. К ней можно отнести, например, объекты, расположенные в ЦАО, но возведенные в конце 1990-х. Они серьезно морально устарели в силу своих конструктивных и архитектурных особенностей (невысокие потолки, отсутствие качественных инженерных систем, центрального кондиционирования и приточно-вытяжной вентиляции, недостаточно эффектная отделка внутренних общественных зон, малое число парковочных мест, приводящее к тому, что практически все свободное пространство вокруг здания заставлено машинами, и прочее).
«К сожалению, есть примеры некорректного позиционирования объектов, — объясняет Н. Усова. — Типичная ошибка — попытка представить класс объекта более высоким, чем есть на самом деле. Нередко на продажу выводят «элитный» дом, расположенный в несоответствующем данной категории месте. А ведь это один из основополагающих критериев! Качество строительства и техническое оснащение также часто не соответствуют заявленному уровню. Например, необходимо, чтобы фасад здания сразу «показывал», что это элитное жилье». Короче говоря, в дорогом доме все должно быть на уровне. И никаких «но». Имеют значение даже мелочи — такие, например, как марка кабины лифта.
Старая и новая элита. В чем разница?
Есть еще один аспект, требующий некоторых разъяснений: насколько решающее значение имеет год постройки. Другими словами, речь идет об элитной вторичке.
«Новостройки элиткласса отличаются от зданий, которым уже несколько лет в первую очередь уровнем инженерии, — комментирует Н. Усова. — Время не стоит на месте, развиваются строительные технологии, появляются новые материалы и инженерные решения. Все это воплощается в современных объектах и выгодно отличает их от построенных ранее. Сегодня дома характеризуются более продуманными планировочными и фасадными решениями, дорогой дизайнерской отделкой мест общего пользования, входных групп и придомовых территорий. Тем не менее вторичное жилье на рынке элитной недвижимости обычно стоит дороже, поскольку не нужно ждать, когда здание будет достроено, все жильцы въедут и сделают ремонт. Это, конечно, очень ценится клиентами».
Впрочем, по мнению других экспертов, разница между «новой» и «старой» элитной недвижимостью не столь существенна. «Некоторые дома, появившиеся, например, в начале 2000-х и выставленные на вторичный рынок, могут похвастать ценой, достойной Книги рекордов Гиннесса, — замечает К. Каарма. — Особенность же новых проектов состоит в том, что они, как правило, удовлетворяют отложенный спрос на тот или иной район. Разница заключается еще и в том, что приобретенная на вторичном рынке квартира будет уже с отделкой и свидетельством о собственности, а на первичном рынке человек покупает инвестиционные права на будущее».
Клубные дома и современные жилые комплексы
Начав разговор о «старом» и «новом» элитном жилье, нельзя не остановиться на таком сегменте, как клубные дома. Их часто противопоставляют современным жилым комплексам.
«Клубные дома были, есть и будут, — утверждает А. Кузьмина. — Это видно на примере не только московского, но и европейского элитного рынка. Спрос на «камерность» достаточно высок среди богатых людей, ищущих тишины и спокойствия. Прежде всего это определенный стиль проживания — со своими плюсами и минусами. Скажем, в первых клубных домах часто организовывали комнаты для курения сигар или бассейны. Сейчас понятно, что дополнительные опции не востребованы, ведь в подобном доме количество квартир, на которые ложатся расходы по содержанию инфраструктуры, невелико. А жильцы, как правило, все равно пользуются привычными спортклубами, салонами красоты и ресторанами».
Комплексная застройка предполагает освоение довольно большого пространства в рамках единой концепции. Но и тут застройщик, если есть такая возможность, сегментирует и разделяет дома, входящие в комплекс, окружая их собственными дворами и территориями. Этот продукт не сразу завоевал право называться элитным, более того, данный сегмент все еще находится на стадии формирования. Тем он и отличается от клубных домов, где и критерии, и ценовые ожидания давно определены. «Дорогое жилье — размытое понятие, — говорит А. Кузьмина. — Чтобы судить объективно, нужно иметь четкие характеристики. Что значит дорого — 10 тыс. долл. за 1 кв. м или 40 тыс долл.? Наверное, в силу того что современные жилые комплексы предлагают большое количество и разнообразие квартир и площадей, цены будут значительно колебаться даже внутри одного комплекса. Нас ждет ценовая сегментация». В такой ситуации сказать, что сегодня на рынке оценивается выше — дома на 30 квартир или на 300, действительно очень сложно. «Думаю, стоимость квадратных метров в жилом комплексе на территории бывшего завода «Каучук» и в клубных домах в районе Остоженки вполне сопоставима. Но проект на «Каучуке» — один из лучших. Более массовые продукты стоят, конечно, дешевле», — резюмирует А. Кузьмина.
Куда вложить деньги?
То, что жить в элитной квартире хорошо, — понятно. А вот стоит ли в нее инвестировать?
«Однозначного ответа на этот вопрос не существует, — считает Александр Шаталов, партнер компании IntermarkSavills. — Все зависит от целей и «длины денег». Если это краткосрочная спекуляция, то в настоящее время следует довольно осторожно и требовательно подходить к выбору объектов для такого рода капиталовложений. Иначе, как говорится, «неудачная спекуляция может стать инвестицией». Так, не самое качественное жилье способно подешеветь и потерять свою элитность. Если же квартиру покупают для собственного проживания, не планируя в ближайшие пять–семь лет ее перепродавать, то даже в случае кратковременной или относительно длительной коррекции цен такой инвестиции ничего не грозит». Нельзя, конечно, напрямую сравнивать Москву и Лондон, продолжает эксперт, но в среднем метр жилья (не элитного!) в российской столице по-прежнему раза в три дешевле, так что «запас прочности» московского рынка недвижимости довольно велик. И добавьте сюда дополнительный потенциал роста за счет того, что в среднесрочной перспективе будет стремительно развиваться ипотека.
Порог входа для инвесторов элитного сегмента постоянно растет и зависит от стадии строительства объекта и его месторасположения. Сегодня минимальная стоимость дорогого жилья — от 6–7 тыс. долл. за 1 кв. м, тогда как еще год назад в проект можно было войти по цене 5 тыс. долл. за 1 кв. м. Что касается доходности, то здесь нелишне вспомнить поговорку про цыплят, которых принято считать по осени. За прошлый год (в основном за первую его половину) стоимость элитного жилья увеличилась на 40–60 %, а на 2007-й эксперты прогнозируют всего 15–20 % роста.
«В настоящий момент девелоперы элитных объектов предпочитают продавать дома не на этапе котлована, а на завершающих стадиях, что, естественно, отражается на цене, — подчеркивает Н. Усова. — Поэтому так легко заработать, как было возможно еще полгода назад, нынче не получится. Тем не менее в данном сегменте наблюдается хоть и небольшой, но стабильный рост стоимости «квадрата», и такое жилье всегда будет пользоваться устойчивым спросом».
«Вложения в квартиры высшей категории в долгосрочной и среднесрочной перспективе, несомненно, можно считать удачными, — констатирует К.Каарма. — Количество площадок под строительство в ЦАО сокращается, что ведет к постоянному увеличению цен. К плюсам инвестирования именно в элитный сектор относится и более низкий уровень риска, поскольку рост в нем продолжается, когда в других сегментах наступает стагнация».
Итак, все зависит о того, на какой результат рассчитывает инвестор. Эксперты сходятся во мнении, что вкладывать деньги в дорогое жилье на короткий срок совершенно нерентабельно. Ощутимая прибыль возможна, если речь идет не о спекулятивной перепродаже, а о долговременных инвестициях. Самые осторожные и консервативные игроки выбирают вариант покупки недвижимости с целью сдачи ее в аренду. Они готовы получать меньший доход в обмен на определенные гарантии. В целом арендный бизнес сегодня не настолько прибыльный, чтобы стать интересным большинству частных инвесторов, ведь он предполагает заморозку значительных средств на длительное время. Учитывая, что текущая ставка доходности аренды составляет не более 10 % годовых (против 15–18 % пару лет назад), выгоднее инвестировать в строительство элитного жилья.
