Московские риэлторы пребывают в состоянии тихой паники: их услуг ищут только продавцы жилья. Покупатели, несмотря на то что цены третий месяц стоят на месте, как-то внезапно охладели к московской недвижимости, которая еще летом и в начале осени пользовалась ажиотажным спросом, набрав среднюю цену 4700 долларов за метр. Впрочем, пессимистов, уверенных в обвале цен, пока не слышно: все прогнозисты дружно предрекают рынку затишье.
В когорте аналитиков рынка недвижимости, еженедельно отслеживающих ценовую динамику, наблюдается редкое единомыслие в прогнозах. Изучая движение цен, одни отмечают слабую отрицательную динамику, другие - слабую положительную. Первые не учитывают элитный сектор, так как количественная доля таких квартир ничтожно мала, а стоят они очень дорого, искажая среднюю цену. Другие отсекают сверхдешевые предложения, выбивающиеся из общерыночного контекста. Отсюда расхождения: в период низкого спроса некачественное жилье теряет в цене, так как она была неадекватно завышена. А недвижимость с высокими потребительскими характеристиками гораздо более устойчива к панике. Так, за ажиотажный 2006 год старая панель набрала 120-130%, а "элитка" и бизнес-класс - 70-80%.
О том, что происходит с рынком недвижимости, "Известиям" рассказал ведущий аналитик, профессор РЭА им. Плеханова Геннадий Стерник:
- Истекшие 7-8 лет недвижимость дорожала везде: в Калифорнии, например, ежегодно на 100%. Даже в давно стагнирующей Японии недвижимость в Токио росла в цене. Экономисты всего мира рассуждали об аномальности, о "пузыре", предсказывали крах рынка. Но ничего этого не происходит: мы можем говорить лишь о колебаниях темпов роста, а не самих цен. При этом законы капитализма, с его цикличностью, сформулированные еще Адамом Смитом, никто не отменял: мы наблюдаем ту же смену роста, кризиса и депрессии на микроуровне - в динамике темпов прироста. Происходящее на рынке недвижимости объясняется также состоянием мировой финансовой системы. Вся она "крутится" вокруг доллара. Американский печатный станок работает вовсю. Казалось бы, должна быть чудовищная инфляция. Но та, что есть, неадекватна объему долларовой массы. Причина в том, что инфляция на потребительском рынке искусственно задавлена, поэтому она вышла на рынок драгоценностей, нефти и недвижимости. Из всего перечисленного только нефть в виде автомобильного топлива отражается в потребкорзине и, следовательно, в расчетах инфляции. Отсюда - инфляция кажется невысокой, но недвижимость дорожает гигантскими темпами.
Тем, кто планирует покупку квартиры в Москве, лучше всего сделать это в течение ближайшего года.
- 2007 год будет годом дальнейшей стабилизации цен, возможно, с некоторым понижением темпов роста, - уверен Стерник. - Перед президентскими выборами начнется популистское вливание денег в экономику - включат печатный станок. В силу своей инерционности рынок недвижимости отреагирует на это спустя некоторое время. И в конце весны 2008 года мы ощутим более значительный рост цен. Нужно учитывать, что экономика России перешла в стадию устойчивого роста, поэтому обвалов цен на недвижимость ждать не стоит (разве что произойдут форс-мажорные события). В течение ближайших 15-20 лет я ожидаю в среднем прирост цен на московскую недвижимость на 20-25% ежегодно.
Покупатели за последние 6-7 лет ценовой гонки уже отвыкли от того, что квартиру можно выбирать долго, придирчиво и с удовольствием. Продавцам же, особенно тем, кто вынужден торопиться, остается лишь более трезво подходить к оценке своего товара, поскольку явно завышенная цена в условиях низкого спроса неизбежно отправит его в разряд "висяков".
Россияне не любят переезжать с места на место
Исследовательский центр "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН), опросив более 5.5 тысячи человек, выяснил, что в Москве, на Урале, в Краснодарском крае всего 3-4% намерены сменить малую родину. Активно пакуют чемоданы разве что "на северах", куда основная масса нынешнего населения съезжалась на заработки. Так, в Нижневартовске к переезду все готово у 18.3% горожан.
Среди тех немногих, кто намерен переехать в другую часть страны, экономическая аргументация далеко не на первом месте. Наиболее распространенное основание для переезда и критерий выбора нового места жительства - личные предпочтения на уровне "нравится - не нравится". На втором месте - стремление перебраться поближе к родственникам и друзьям. И лишь потом деловые причины: есть работа, необходимо получить высшее образование. А также: тут жилье дорогое, а там - дешевое, можно переехать и пожить на разницу.
Среди тех, кто намерен приобрести недвижимость в другом месте, Москву - самую успешную и денежную - выбрали менее 1.4%. А в "лидерах спроса" подмосковные города, Санкт-Петербург, Краснодар, Ростов-на-Дону, Рязань, Тула, Тверь. Разумеется, заоблачные цены на московскую недвижимость также немаловажная причина ее низкого статуса в рейтинге популярности городов.
Более трети переселенцев (37%) покупают новое жилье на деньги, вырученные с продажи старого, то есть, по сути, совершают обмен с доплатой. Больше всего таковых среди потенциальных внутренних эмигрантов, которые проживают в Краснодаре и Краснодарском крае. Меньше - в Москве. Это объяснимо: достаточно москвичу купить дачу в Подмосковье, разумеется, не продавая квартиру в столице, и он уже становится собственником недвижимости в другом регионе. Значительная доля переселенцев продолжает жить "на два дома": 27% покупают недвижимость в другом месте, переезжают туда, но старые квартиры сохраняют; 13.5% поступают наоборот: приобретают в другом регионе дополнительное жилье, оставаясь на старом месте.
