Прогнозов относительно поведения цен на столичную жилую недвижимость в условиях кризиса высказано уже огромное количество. Девелоперы и московское правительство, как правило, говорят о том, что предпосылок для падения цен нет. Потенциальные покупатели и независимые эксперты придерживаются другого мнения. Примирить обе стороны сможет стоимость нефти. Как выясняется, цены на квадратные метры напрямую зависят от стоимости черного золота. Аналитики консалтинговой компании «Бейкер Тилли Русаудит», члена Baker Tilli International, провели корреляцию между стоимостью квадратных метров жилья в Москве и ценами на баррель нефти марки Urals (сорт российской экспортной нефти, которая представляет собой смесь из нефти, добываемой в Ханты-Мансийском автономном округе и Татарстане). Кроме того, они предложили свою систему прогнозирования цен на недвижимость, в зависимости от стоимости нефти на определенный момент времени (прогноз на 2009 год приведен в конце статьи). По уверениям экспертов, система эта должна работать не только в условиях кризиса.
Экскурс в историю
Но начнем по порядку, а именно с того, какая связь существует между нефтью и жильем. Ни для кого не секрет, что одной из основных статьей дохода страны является продажа энергоресурсов, в первую очередь нефти. Рост ее стоимости за последние 8 лет позволил накопить огромные запасы золотовалютных резервов и даже создать Стабилизационный фонд. Вместе с тем возрастал приток денег в экономику страны, увеличивались доходы организаций и граждан, деньги инвестировались в фондовый рынок и в недвижимость. Строительная отрасль, в свою очередь, не справлялась с возникшим спросом и цены на жилье стремительно росли. Такая зависимость цен на нефть и стоимости квадратного метра жилья очевидна, но аналитики «Бейкер Тилли» пошли дальше, рассмотрев цену барреля нефти в конкретные моменты времени и сравнив ее со стоимостью квадратного метра в тот же период.
Изменение цен на черное золото с начала 2000 года по конец 2008 года можно разделить на несколько этапов:
1. С начала 2000 года по апрель 2004 года цена на нефть марки Urals находилась в диапазоне 20-30 $/баррель.
2. С января 2005 года по август 2006 года цена увеличилась с 40 до 73 $/баррель.
3. С июня 2005 года по июль 2007 года цены колебались в диапазоне 50-72 $/баррель.
4. С января 2007 года начался самый значительный взлет, который достиг пика в июле 2008 года на отметке почти в 138 $/баррель (среднемесячный рост – 5 дол./баррель).
5. С июля 2008 года началось стремительное падение цен, которое привело к тому, что к концу года цена опустилась до уровня 35 $/баррель.
Средняя стоимость столичной недвижимости в этот же период тоже росла в цене неоднородно:
1. С января 2000 года по июль 2004 года стоимость плавно увеличивалась с $680 до $1820 за кв. м
2. С июля 2005 года началась первая волна роста стоимости жилья, которая продолжалась полтора года (стоимость жилья за этот период выросла в 2,25 раза).
3. За три квартала 2007 года стоимость жилья упала на 6%.
4. Затем началась вторая волна роста, продолжавшаяся до октября 2008 года, в результате которой стоимость жилья выросла еще на 46%.
5. В ноябре 2008 года было зафиксировано снижение стоимости квартир.
«Если проанализировать динамику изменения цен на жилье и нефть, то можно заметить, что рост стоимости жилья в 1,5-2 раза опережает рост стоимости нефти. Это не удивительно, поскольку при увеличении благосостояния люди стремятся в первую очередь разрешить жилищные проблемы, тем самым создавая условия для возникновения значительного перевеса спроса над предложением, что приводит к бурному росту цен на жилье», - говорит автор исследования, руководитель департамента оценки компании «Бейкер Тилли Русаудит» Юрий Дерябин.
Кроме того, с начала 2000 года отмечается увеличение стоимости жилья, выраженное в баррелях нефти. Если в январе 2000 года 1 кв. м. жилья стоил около 30 баррелей, то с 2007 года по первую половину 2008 года его стоимость колебалась на уровне 45-80 баррелей. В то же время, рынок недвижимости весьма инертен по отношению к макроэкономическим показателям, реакция цен на недвижимость отстает примерно на 6 месяцев. Именно поэтому во второй половине прошлого года, когда цены на нефть уже падали, недвижимость по инерции продолжала расти, и только к концу года цены начали снижаться. Для более корректного расчета зависимости цен жилья от стоимости нефти, аналитики исключили данные по II полугодию 2008 года.
Прогноз на будущее
Что же будет дальше с ценами на жилье исходя из падения стоимости нефти? «На рынке существенным образом сократился объем денежных средств, которые можно проинвестировать в недвижимость, количество покупателей сократилось и предложение впервые за многие годы превысило спрос. Пока в стране не появятся «лишние» деньги, цены будут снижаться. А наличие свободных денег в нашей пока еще сырьевой стране напрямую зависит от цен на нефть», - подводит итог исследования Юрий Дерябин.
В заключение аналитики предлагают самостоятельно рассчитать, какова будет реальная средняя стоимость квадратного метра жилья в зависимости от текущей цены барреля нефти марки Urals. Если подставить в таблицу прогноз Министерства экономического развития на 2009 год, согласно которому среднегодовая цена барреля составит 41 $/баррель, средняя цена квадратного метра к концу года должна упасть до $2,1-2,4 тыс.
Фото: www.explan.ru
