Почему подмосковная земля дешевеет? Специалисты рынка считают, что в целом она была сильно переоценена в последние годы, поскольку стала предметом спекуляций и источником «быстрых денег». С наступлением экономического кризиса этот пузырь лопнул, и цены пошли вниз. Впрочем, земля земле рознь: некоторые участки дешеветь не собираются, другие же, по прогнозам экспертов, будут даже дорожать.
Переоценка ценностей
Ситуация на земельном рынке за несколько последних месяцев изменилась коренным образом. Кризис заставляет крупных землевладельцев, работающих на кредитных деньгах, продавать часть активов. Поэтому основной тенденцией на оптовом рынке земельных участков Подмосковья стало снижение цены предложения.
«Декларируемая до кризиса стоимость земельных участков была значительно завышена, – говорит Дмитрий Макаров, директор по развитию компании MOZAIK Development. – Многие известные компании покупали по достаточно низкой цене крупные земельные массивы, затем при помощи PR раздували их стоимость и таким образом в несколько раз увеличивали капитализацию своих компаний. Реальная же цена рыночных сделок была существенно ниже». Ирина Жарова-Райт, президент инвестиционной группы Sesegar, рассказывает: «Мой лондонский партнер по инвестиционному фонду недавно сказал, что вообще не понимает, как считали рост капитализации земельных активов. Ведь если на земле ничего не построено, сельхозпродукция не производится, то и стоимость ее не может расти по аналогии с рынками Старой Европы».
Чем больше участки, тем больше требуется затрат на их освоение, а если земля лежит «мертвым грузом», то владелец несет только расходы в виде земельного налога. Потому-то многие и стремятся избавиться от такого неудобного актива.
К тому же чего-чего, а уж земли в России много – не зря в самой большой стране мира живем. Как заявил Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood, только в Подмосковье можно было бы разместить в малоэтажных домах все население России! По словам Жаровой-Райт, цены на дальнее Подмосковье сейчас становятся близкими к реальным – $200-250 за сотку. «Но если хозяева участков испытывают большие финансовые затруднения, они готовы существенно опускать цены и на очень перспективные участки, находящиеся в пределах 15-километровой зоны от МКАД», – добавляет Дмитрий Макаров. Скорректировалась даже самая дорогая земля – на «большой воде», подешевела процентов на 30.
Земля земле рознь
Как известно, категория использования земли может быть у разных участков разной, и некорректно было бы выводить по ним общий тренд. Процедура перевода участка из одной категории в другую трудоемка, требует больших затрат денег и времени (до года и более), а также административного ресурса. Поэтому собственник, выполнивший такую процедуру, закладывает ее стоимость в цену земли. «Кадастровая стоимость земельных участков категории земли поселений с разрешенным использованием для жилищного строительства может в сотни раз превышать кадастровую стоимость тех же участков в категории земли сельскохозяйственного назначения», – констатирует Дмитрий Макаров.
Как отмечает Владимир Яхонтов, директор «Миэль – Загородная недвижимость», спроса на земли сельхозназначения сейчас нет вообще. Если в период роста цен большие массивы, по 10-20 тыс. га, стоимость которых составляла $7-10 тыс. за сотку, покупались со спекулятивными целями, то сегодня это абсолютно неактуально. Участки поменьше, 200-300 га, которые до кризиса стоили порядка $1000 за сотку, покупались инвесторами для осуществления ленддевелопмента и продажи девелоперам по частям. Но теперь инвестиции в такой участок стали настолько долгосрочными, что интереса к ним на данном этапе нет. «Некоторые крупные землевладельцы не могут реализовывать землю на рынке, так как она была до кризиса или стала во время кризиса объектом залога, поэтому распродаж со стороны подмосковных лендлордов не наблюдается, кроме тех, кто уже занимался этой деятельностью до кризисных времен («Гектар», «Масштаб», RDI)», – добавляет Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба».
Закономерно, что земля, имеющая целевое назначение, например, под строительство складских комплексов, находит сейчас немного покупателей, так как новые проекты в нынешних условиях почти никто не начинает. А вот к небольшим участкам под ИЖС, пригодным для развития стандартного девелоперского проекта, интерес присутствует. Часто они уже имеют некую проработку: утвержденный генплан, подведенные коммуникации, поэтому находят новых владельцев, которые покупают их с дисконтом до 20% от августовской цены.
Такие территории сейчас распродаются и по частям: девелоперы, не имеющие средств на строительство коттеджного поселка, стремятся реализовать землю без подряда. «Появление в охраняемых коттеджных поселках участков земли без подряда, но с коммуникациями, можно назвать новой тенденцией на рынке. До сих пор практически все предложения в поселках в пределах 30-километровой зоны от Москвы представляли собой землю с подрядом, – комментирует Владимир Яхонтов. – И этот новый продукт очень востребован! Стройматериалы сейчас подешевели на 30-40%, и ожидается, что они, как и расценки на строительные работы, будут падать и дальше. Таким образом, вместо того чтобы дорого покупать у девелопера готовый коттедж, люди сейчас стремятся приобрести участок, чтобы построить дом своими силами. Покупатели намереваются жить в этих домах сами либо выставить их через какое-то время на продажу». Эксперт уверен, что земля без подряда в ближайшее время начнет расти в цене.
Что касается обычных индивидуальных участков размером 15-25 соток на вторичном рынке, то они в цене практически не падают, хотя некоторые сделки проходят с небольшими скидками.
«Называть какие-то цены сейчас невозможно, поскольку рынок стоит и сделки не совершаются», – говорит Яхонтов. Некоторые земельные участки могут быть проданы и со скидкой 50%, хотя риелторы, разумеется, не называют это тенденцией, относя такие случаи на счет некомпетентности продавца в вопросах конъюнктуры рынка.
Каков прогноз?
Риелторы утверждают также, что существуют особенно востребованные земли, цены на которые не обвалятся никогда. Алексей Артемьев, директор по загородной недвижимости компании Ostogenka Real Estate, вспоминает, что в кризис 1998 года стоимость недвижимости вообще упала на 20–50%, при этом на земельные участки по Рублево-Успенскому шоссе на дистанции до 12 км от МКАД цены не снизились, а только остановился их рост. На основании этого он предполагает, что в ближайшие три года цены на Рублево-Успенском и прочих элитных направлениях на расстоянии до 30 км сохранятся на достаточно высоком уровне. А учитывая ограниченное количество новых землеотводов на Рублевке, возможен их небольшой рост через 1-1,5 года.
«В настоящее время можно предполагать тенденцию последующего снижения цен», – прогнозирует Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Этот тренд, видимо, сохранится до конца кризиса или, по крайней мере, до точки перегиба, откуда основные рыночные показатели пойдут вверх.
Более конкретно высказался Владимир Яхонтов. Может быть, предполагает эксперт, в будущем сельскохозяйственными угодьями заинтересуются большие сельхозпредприятия, которые будут использовать их по целевому назначению. Но это будут земли не в Московской области. Большие, по 100-300 га, наделы с назначением под ИЖС, которые подходят для осуществления масштабных проектов, возможно, будет приобретать государство. На крупных участках дешевле вести комплексную застройку жилья и инфраструктуры, которая необходима для реализации государственных социальных программ. Государство будет развивать на них такие проекты, привлекая девелоперов на разных условиях участия. Перепродажа этих территорий стратегическому инвестору маловероятна, считает Владимир Яхонтов.
Иван Шульков прогнозирует, что после кризиса спрос со стороны застройщиков переориентируется с земель под коттеджные поселки на территории под строительство малоэтажных жилых комплексов. Основными направлениями развития останутся Новорижское и Калужско-Киевское.
Фото: лит
