Девальвация рубля заставила людей задуматься о покупке жилья. Ведь инвестиции в недвижимость на сегодняшний день являются одними из самых надежных. Счастливчики, державшие деньги в американских долларах хотят как можно скорее поменять их на квартирные метры. Менее удачливые обладатели рублей хотят уберечь свои средства от обесценивания и также вложить деньги в недвижимость. Но из-за нестабильной экономической ситуации многие не решаются совершать столь крупные сделки.
Тем не менее сейчас довольно благоприятное время для покупки жилой недвижимости. В первую очередь потому, что рынок находится в состоянии стагнации и застройщики вынуждены удерживать стоимость объектов на уровне конца прошлого года, а также стимулировать покупательскую активность путем скидок и акций. По мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», покупку квартиры откладывать не стоит. Во-первых, уже очевидно, что осенью снижения цен явно не произойдет. Напротив, сегодня в борьбе за покупателя застройщики вкладывают дополнительные средства для повышения конкурентоспособности проектов, улучшения качества продукта. При этом себестоимость объектов постоянно растет. Поэтому многие девелоперы предпочтут сократить свою маржу до минимума, но не цены. Как только ситуация стабилизируется, цены точно снова пойдут вверх. В настоящий момент очень выгодная покупка жилья на нулевой стадии строительства. В последнее время мы наблюдаем увеличение количества сделок именно на этапе котлована. Причина тому - низкие стартовые цены: целый ряд проектов в этом году вышел с дисконтом к рынку до 10-15%. Тем не менее, самый надежный вариант сегодня для покупки – это завершенные проекты, уже сданные или готовящиеся к сдаче в эксплуатацию. Однако не стоит бояться покупать квартиры в новых проектах. Главное, чтобы девелопер имел надежного финансового партнера. Это будет гарантией того, что объект будет сдан согласно заявленным срокам. Во-вторых, в настоящее время на рынке недвижимости действуют разные льготные программы, предлагающие довольно привлекательные ипотечные ставки. Так, сегодня процентная ставка по ипотеке с господдержкой равна 11,4%. Ряд банков предлагает собственные льготные программы. Например, они договариваются с застройщиками о субсидированной процентной ставке: часть скидки, которую застройщик был готов предоставить покупателю, в денежном эквиваленте переводится банку. Это дает возможность банку предоставить ставку, например, в размере 10,7%. Также АИЖК предлагает программы кредитования со ставками 9,9-10,5%. Нужно понимать, что сроки действия всех льготных программ ограничены, и, если вы намерены приобрести жилье в ближайшее время, разумнее всего этими выгодными предложениями воспользоваться.
Слова Марии Литинецкой подтверждает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп. «Период затишья на рынке идеален для покупки жилья с преференциями: многие застройщики сегодня проводят различные акции для покупателей, предлагают хорошие скидки. Ждать «лучшей» цены я бы не рекомендовал — как показывает опыт предыдущих кризисов, сегмент жилья для массового потребителя достаточно устойчив, поэтому обвал стоимости новостроек эконом- и комфорт-класса маловероятен. Кроме того, ориентироваться на собственные потребности. Если есть необходимость улучшить жилищные условия и есть средства на покупку квартиры — медлить, годами проживая в дискомфорте, не стоит»,- отмечает он.
Кроме того, Алексей Оленев, заместитель директор Департамента новостроек Est-a-Tet отмечает, что о целесообразности покупки жилья в текущий момент заявляют и власти, например, недавно об это заявил российский вице-премьер Игорь Шувалов. Во-первых, сейчас на первичном рынке представлены очень интересные условия ипотечного кредитования – минимальный размер ставок с учетом субсидирования ипотеки со стороны застройщиков опустился до 7%, в рамках стандартных программ с господдержкой – до 10,5%. Таким ставок для массового потребителя не было с 2008 года, были единичные предложения с низкими ставками, но как правило, они были рассчитаны на определенную категорию заемщиков, например, работников бюджетной сферы. Сейчас программа с господдержкой доступна всем заемщикам. Во-вторых, почти все застройщики предлагают специальные условия покупки, скидки, готовы обговаривать индивидуальные условия покупки, чтобы «подвинуть» покупателя в сделку. С наступлением делового сезона и активизацией спроса скидки будет предлагаться более «скромные», чем летом, однако рост цен до конца года, скорее всего, будет умеренным.
Ипотека
Кризис дал людям лучшие, чем раньше, ипотечные возможности — по крайней мере, на рынке новостроек, где работает программа ипотеки с субсидированной ставкой. Сейчас кредиты доступны по ставке от 11,4% — это ниже «докризисного» уровня. Кроме того, есть программы, где ставка дополнительно субсидируется застройщиками. При этом требования к заемщикам особенно не изменились — главное — доказать свою платежеспособность. Дмитрий Пантелеймонов отмечает, что наибольшее влияние программа субсидирования ипотеки оказывает на сегменты жилья для массового потребителя, так как сумма приобретения ограничена 8 млн рублей для Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга, 3 млн рублей — для других регионов. Сейчас планируется увеличение бюджета покупки до 10 млн рублей и 4 млн рублей, соответственно, но сильного влияния на объемы кредитования эта мера не окажет, так как средняя сумма ипотечных сделок — по крайне мере, в Московском регионе — находится в пределах 3-4 млн рублей.
Мария Литинецкая рассказала, что для сравнения - по стандартным программам ставки находятся в диапазоне 13-17%, вместо ставок 14,5-35%, действовавших в конце 2014 года. В настоящий момент доля граждан, приобретающих жилье по программе льготной ипотеки, составляет в среднем более 70% от общего числе ипотечников. В отдельных проектах эта доля достигает 100%.
В последнее время, в связи с продолжающимся снижением спроса, все чаще звучат предложения по увеличению кредитного лимита (для столичного региона с 8 до 12 млн рублей) и продлению программы субсидирования ипотечной ставки. Этот комплекс мер позволит поддержать рынок жилья на период стабилизации экономической ситуации.
Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group также отмечает, что по сравнению с прошлым годом, при ставке 11,5% максимальный срок кредитования достигает 30 лет. За счет увеличения срока ипотеки сокращается размер ежемесячного платежа. Такие условия стимулируют клиентский спрос и число покупателей, получивших одобрение банка, растет.
С учетом того, что ключевая ставка постепенно пересматривалась в сторону снижения, банки корректировали свои условия по ипотечным программам на готовое жилье. В результате ставки, по которым сейчас можно оформить ипотечный кредит находятся ниже так называемой психологической отметки. «Наши банки-партнеры предлагают ставки от 13% на готовое жилье. Конечно, банки внимательно оценивают заемщиков с точки зрения их платежеспособности, опасаясь рисков по невозврату кредиту, однако у наших клиентов отказов практически нет. Данная ситуация связана с тем, что специалисты помогают взвешенно оценить свои возможности и правильно подобрать банк», - рассказала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
Интересные предложения
Один из главных инструментов привлечения покупателей сегодня – это скидки и акции. Больше всего они распространены в массовом сегменте: более чем в 60% ЖК эконом- и комфорт-класса столицы предлагаются специальные акции. В высоком ценовом сегменте картина несколько иная: акции действуют в 48% ЖК бизнес-класса и 19,6% ЖК элитного класса. Однако необходимо понимать, что речь идет об акциях, условия которых известны. Почти во всех проектах бизнес- и элитного классов также обсуждаются индивидуальные дисконты и преференции. Например, в сегменте бизнес-класса скидки достигают 10%, в качестве подарков предлагаются машино-места, индивидуальная система платежей и т.д. Предлагают застройщики и рассрочку: более чем в 80% ЖК, реализуемых на территории столицы, используется этот популярный инструмент продаж. Также ряд девелоперов, работающих в элитном сегменте (около 20%), позиционировали в качестве акции перевод цен из долларов или евро в условные единицы с фиксацией курса (50-55 руб за у.е).
Мария Литенецкая рассказала, что интересной и перспективной представляется схема trade-in, которая позволяет при покупке квартиры в новостройке использовать в зачет квартиру на вторичном рынке. Пока на рынке недвижимости Московского региона не так много застройщиков, которые предоставляют эту услугу, но тем не менее она есть.
Еще одной новинкой при продаже квартир на столичном рынке недвижимости стала такая маркетинговая практика, как обратный выкуп (или sale-pay-back. Пока в Москве по данной схеме можно приобрести только апартаменты в ЖК бизнес-класса «Сердце столицы» (от девелопера «Донстрой»). Согласно данной программе, застройщик обязуется выкупить объект с доходностью 13,5% (4,5% годовых) через три года с момента подписания договора. Однако эффективность предлагаемой схемы можно будет оценить лишь тогда, когда откроется «окно возврата» квартир. Используя опцию, застройщики все же не рассчитывают, что клиенты массово начнут возвращать им квартиры. Очевидно, что по мере строительства стоимость квартиры увеличивается настолько, что разница в цене уже не сопоставима с той доходностью, которую предлагает девелопер. В данном случае застройщику важнее продемонстрировать покупателю уверенность в том, что объект будет достроен в срок. И это особенно значимо в кризис: благодаря дополнительным гарантиям в виде схемы sale-pay-back, девелоперы стремятся удержать спрос.
Леонард Блинов рассказал, что среди покупателей его компании стало много многодетных семей, потому что Urban Group запустил акцию, удваивающую материнский капитал. Таким образом, квартиры для семей с двумя и более детьми становятся дешевле на 900 тыс. рублей. Кроме того, мы продаем не просто квартиры, а среду проживания в формате «Города для жизни» (это авторская архитектура, социальная инфраструктура бизнес-класса и доступная стоимость). Еще одна акция, запущенная в августе и ставшая уже очень популярной, - «Легкий старт». По ее условиям, при покупке квартиры в одном из проектов компании ЖК «Солнечная система» или «Опалиха О3» покупатель получает скидку 4% и ремонт в подарок.
Подводя итог, можно отметить, что все эксперты единогласно советуют не откладывать с покупкой жилья. Причиной тому акции и скидки, которые предлагают девелоперы. Инвестиции в недвижимость остаются одним из самых надежных способов хранения денег.
