Идея инвестировать в памятники и исторические здания, представляющие архитектурную и культурную ценность, кажется весьма заманчивой. Однако, в современных российских условиях коммерческий эффект от этого мероприятия - под большим вопросом. Да и усилий придется приложить массу.
В России ситуация с инвестициями в памятники и исторические здания весьма сложная. Возможности инвесторов по реконструкции этих объектов в значительной степени ограничены - отмечают эксперты. Корень проблемы - в некачественном законодательном регулировании данной сферы, в отсутствии четких алгоритмов взаимодействия с государственными структурами и понятных правил игры.
Многочисленные сложности
С января 2008 года отменен мораторий на приватизацию памятников архитектуры и истории. Тем не менее, четкой юридической базы для проведения подобных сделок все еще нет. Так что ситуацию это не упростило. Ведь после снятия моратория Министерству культуры и другим органам власти необходимо проделать колоссальную работу, чтобы сделать приватизацию возможной, - считают эксперты. Причем эту работу придется проделывать по каждому конкретному памятнику, начиная с его оценки и заканчивая кадастровыми планами и прочим. Так что процесс покупки и приватизации памятников осложняется.
Кстати, приобрести памятник можно только после проведения его полной реставрации, а любые строительные или хозяйственные работы будущий владелец имеет право начинать только после согласования их с надзорными государственными органами. К тому же инвестор, решившийся на покупку старинной усадьбы или особняка со статусом памятника архитектуры, сталкивается не только с законодательной и административной неразберихой, большими финансовыми расходами и отсутствием каких бы то ни было налоговых льгот. Многочисленные сложности продолжаются и после того, как он становится полноправным владельцем объекта. Дело в том, что российские законы предусматривают множество ограничений при пользовании историческими зданиями, и особенно - памятниками архитектуры. На их собственника налагаются следующие обязанности:
- обеспечение неизменности облика и интерьера памятника архитектуры в соответствии с особенностями данного объекта, послужившими основанием для его включения в реестр памятников;
- обязательное согласование проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника недвижимости;
- обеспечение режима содержания земель историко-культурного назначения;
- обеспечение доступа к памятникам архитектуры; условия такого доступа устанавливает собственник по согласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.
- использование памятника в приоритетных целях, среди которых - развитие науки, образования и культуры, туризма, духовно-нравственное и эстетическое воспитание граждан.
Все это вместе взятое привело к тому, что желающих инвестировать деньги в такие сложные объекты не так уж и много. Тем не менее, в некоторых сегментах памятники и исторические здания пользуются большим спросом. Но зачастую вовсе не из-за коммерческой выгоды.
Городские особняки
В особую группу рынка исторической недвижимости эксперты выделяют городские особняки. Их чаще всего арендуют, а затем реконструируют под собственные нужды не частные, а юридические лица. Такая недвижимость является статусной, поэтому в особняках размещают свои головные офисы многие крупные российские и международные компании.
Таким образом, большинство московских особняков принадлежат сектору аренды, а не продажи. Арендаторы обычно проводят полную реконструкцию зданий с заменой всех межэтажных перекрытий и систем коммуникации, но сохраняют фасады. В особняках устанавливают лифты, бесперебойное электропитание, современные системы пожаротушения и вентиляции, а также центральное кондиционирование.
Так что здания историческом центре компании покупают или арендуют, чтобы иметь престижный офис в шикарном особняке в дорогом центральном районе. И приобретая права управления, собственности или долгосрочной аренды на такие дома, они ориентируются в первую очередь не на коммерческое использование этих объектов, а на представительское. Об окупаемости речь, как правило, не идет, а проекты заранее считаются не прибыльным, а чисто затратным.
Старинные усадьбы
Что касается усадеб, то это очень небольшой (всего 1-2%) сегмент рынка недвижимости, у которого также есть свои особенности. Часть этих объектов принадлежит музеям, поэтому ни под каким предлогом не может быть передана в частные руки. Но многие - в собственности у государственных учреждений и вполне могут быть приобретены или арендованы частными лицами. В большинстве случаев состояние таких зданий очень ветхое, и их восстановление требует значительных инвестиций - отмечают эксперты. Поэтому на первый план у людей, вкладывающих деньги в такие объекты, выходят все те же соображения престижа, а вовсе не коммерческие цели.
Коммерческий подход
Еще один сектор рынка - городские исторические здания, которые можно приспособить под торговые и офисные центры. Вкладывать деньги в них может быть весьма выгодно, но речь в данном случае идет о весьма больших суммах. И занимаются такими вложениями крупные компании-девелоперы.
В качестве примера можно привести проект реконструкции исторического здания на Красной площади (Красная пл., дом 5). Соответствующий контракт был подписан Федеральным комплексом (ФК) "Кремлевский" и испанской компанией "Сегура консалтинг Ассошиэйтед", которая ранее выиграла тендер на этот проект и занимается привлечением инвестиций. Здание в ходе реконструкции будет превращено в многофункциональный торгово-гостиничный комплекс, включающий в себя Центр драгоценных металлов и камней, Аукционный дом, офисные помещения, торговые центры, гостиницу класса люкс, рестораны и пр. Предполагается также создание крупного подземного паркинга. Объем инвестиций, вкладываемых в проект, составит как минимум $200 млн. В результате реконструкции площадь здания увеличится почти вдвое - если в настоящее время она составляет 45 тыс. кв. метров, то потом, с учетом площади подземных гаражей, увеличится до 90 тыс. метров.
А группа компаний "МИАН" получила статус Управляющей компании и стала соинвестором проекта "Театральный квартал", который она осуществляет совместно с ЗАО "ИНГЕОКОМ". Данный проект включает в себя возведение двух многофункциональных комплексов и подземного торгового пассажа в самом центре столицы и реконструкцию нескольких исторических зданий, таких, например, как "Доходный дом А.М.Михайлова" (1903 г., архитектор А.Э. Эрихсон) и здание, принадлежащие Московскому художественному театру им. А.П. Чехова (Камергерский пер., д. 4, стр. 1). Общая площадь застройки превышает 70 тыс. кв.м. Суммарные инвестиции составят порядка $200 млн. При этом планируется привлекать как собственные, так и заемные средства. Ожидаемая рентабельность проекта - около 20% при сроке окупаемости 5-6 лет.
Цена вопроса
В результате спрос на памятники и исторические здания есть, но пока небольшой. Ведь приобретение или аренда такого помещения, ремонт и реставрация, а также дальнейшее использование в качестве коммерческой недвижимости - мероприятие долгое и затратное. Да и доходы пойдут не скоро: по мнению экспертов, если такой проект начинает окупаться лет через семь - это уже удачная ситуация. Поэтому очень немногие готовы к таким долгосрочным проектам. И исторические здания сегодня очень редко рассматриваются как объект для инвестиций. К тому же затраты и прибыльность таких проектов рассчитать очень сложно. В каждом конкретном случае стоимость реконструкции, например, будет зависеть от множества весьма непредсказуемых факторов.
Говорить о стоимости памятников и исторических зданий в случае их покупки тоже очень сложно. Понятия средней цены для таких объектов просто не существует, поскольку каждый из них является эксклюзивным - отмечают эксперты. При определении стоимости роль играет и местоположение объекта, и размер дворовой территории, и состояние здания и его фасада, историческая и культурная ценность объекта. Так что разброс цен может быть очень большим. Например, усадьба, расположенная в московской области, может стоить как $15 тыс., так и $150 тыс. за сотку. А стоимость городского особняка начинается с $10 млн., но с учетом расходов на реставрацию может дойти до $30 млн.
Итак, если российское законодательство станет четким, и государство перестанет создавать препятствия для инвесторов, а также введет налоговые льготы для таких проектов, инвестировать в исторические объекты, вероятно, станет выгодно. По крайней мере, во всем мире именно так и происходит. Но пока вкладывать деньги в памятники и исторические здания в Россия могут себе позволить лишь крупные компании. Да и то зачастую исключительно в имиджевых целях.
