Банк России собирается изучить рынок ипотеки на предмет «пузыря»
В последние недели СМИ накрыла волна тревожных прогнозов. Все из-за новости: Центробанк хочет изучить быстро растущий рынок ипотеки на предмет «пузыря», 6 лет назад погубившего сначала американскую, а затем и мировую экономику. Однако это, во-первых, не значит, что этот «пузырь» уже появился, а во-вторых, эксперты оценивают желание Банка России контролировать ипотечные процессы крайне положительно.
Предупрежден и вооружен
Повышенное внимание Центробанка к ипотечному рынку возникло не просто так. Экономическая ситуация в стране, санкции, введенные европейскими партнерами против российских, удорожание заемных денег, падение рубля и общее ощущение нестабильности привели к тому, что люди стали снимать деньги со вкладов и переносить их в более выгодные, по их мнению, сферы – например, в недвижимость. Своих средств хватает не у всех, и вслед за сделками растет число ипотечных заемщиков. А если учесть, что ипотеку сегодня можно взять во многих банках по одному документу без подтверждения дохода, контроль Центробанка кажется не лишним.
«Безусловно, инициатива по изучению состояния российского рынка ипотеки со стороны Центробанка заслуживает одобрения, – говорит руководитель группы ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar Сергей Гребенюк. – В экспертном сообществе давно ведутся дискуссии о возможном появлении так называемого “пузыря”. Специалисты опасаются замедления на рынке ипотечного кредитования, но на сегодняшний день признаков ухудшения ситуации не наблюдается. В IV квартале 2014 года ожидается традиционный рост спроса на ипотеку, вызванный окончанием летнего сезона отпусков».
Впрочем, тенденция замедления рынка все же есть. Тот же Центробанк уже трижды поднимал ключевую ставку: в марте – с 5,5% до 7%, затем в апреле с 7% до 7,5% и в июле – с 7,5% до 8%. Поскольку ключевая ставка определяет стоимость денег для банков, они отреагировали и немного повысили ставки для заемщиков. Не на 2,5%, конечно: перейти психологический порог в 13,5% они не готовы, поскольку за этой чертой спрос на ипотеку резко падает. Не хочется банкам и терять конкурентоспособность на существующем рынке, поэтому корректируют ставки они с оглядкой на своих конкурентов. Опыт подобной борьбы уже есть: 2 года назад, когда крупные банки повысили ставки до 13% годовых, мелкие банки пошли на риск и оттянули у них много потенциальных заемщиков. Впрочем, повышение среднерыночной ипотечной ставки до 13% эксперты обещают уже к концу года.
В то же время банки сообщают об огромном потенциале рынка ипотеки в России. Если ставки не перейдут психологический порог в 13,5%, то кредитным организациям стоит ждать новых заемщиков, несмотря на ужесточение условий кредитования. Величина ставки зависит в том числе от действий правительства и Центробанка: насколько они готовы поддержать этот сегмент в нынешних экономических условиях.
Просроченная ипотека
Просроченная задолженность – еще один краеугольный камень кризиса 2008 года. Увеличивается она и сейчас. На начало июля этого года просрочка по ипотеке составила более 26 млрд рублей, что на 3,5% больше, чем в январе 2014 года. Но предмета для паники эксперты здесь не видят: летом прошлого года она была на 1,6% выше, чем сейчас. Летом просрочка в целом растет: люди уезжают в отпуска и платят с опозданием. Уже осенью ситуация, скорее всего, выровняется.
Как пояснили в пресс-службе Северо-Западного банка Сбербанка, кредитор не замечает проблем на рынке: качество розничного кредитного портфеля в текущем году остается высоким, а доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам низкой – 1% по итогам полугодия. О похожих показателях заявляют и другие крупные банки.
Именно роста числа просроченных ипотечных кредитов опасается Центробанк. Дело в том, что в последние годы требования к заемщикам снижались, и регулятор уже не может всецело доверить вопрос качества заемщиков банкам. Некоторые эксперты видят в этом первые «звоночки» надвигающегося экономического кризиса: ЦБ оценивает, смогут ли заемщики платить, если экономика страны серьезно пострадает из-за санкций Запада. Однако о качестве заемщиков задумываются и сами банки: в последние пару месяцев условия кредитования ужесточаются, и осенью эта тенденция продолжится.
Сложные потребкредиты
Если где и стоит опасаться проблем, то на рынке потребительского кредитования: рост просроченной задолженности здесь составляет более 11% (значения 2013 года по отношению к 2012). В денежном исчислении это около половины триллиона рублей. Причем средний российский заемщик имеет более одного просроченного кредита, а каждый десятый заемщик имеет более пяти кредитов – естественно, среди них в большинстве случаев есть просроченные. Росту рынка потребительского кредитования, равно как и росту просроченной задолженности на этом рынке, поспособствовали микрокредитные организации, выдающие займы не сильно разбирающимся в экономике гражданам под сотни и тысячи процентов годовых. Еще одна проблема – в том, что на оплату старого просроченного кредита заемщики стараются взять новый, который также скоро становится просроченным.
«На рынке потребительского кредитования просроченная задолженность растет в сфере беззалоговых кредитов и сфере кредитных карт, – говорит управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева. – Особенно это касается тех кредитов и карт, что оформлялись по экспресс-методикам, иногда прямо в магазинах. У некоторых коммерческих банков уровень просрочки по этим направлениям уже превысил 15%, однако с учетом их процентных доходов, в целом, ситуация пока сколь бы то ни было тревожной не является».
Как поясняют в пресс-службе Северо-Западного отделения Сбербанка, по сравнению с прошлым годом рост просроченной задолженности по потребительским кредитам сегодня незначителен, и свою роль здесь играет повышение качества выдачи кредитных продуктов. «Выстроен механизм выявления реализованных кредитных рисков с целью определения причин и недопущения их реализации в дальнейшем, – говорят представители банка. – Основной инструмент урегулирования проблемной задолженности – реструктуризация долговой нагрузки, позволяющая не только урегулировать уже образовавшуюся задолженность, но и предупредить ее возникновение – к примеру, если у клиента снизился доход или появились проблемы со здоровьем».
Однако и на этом сложном рынке ситуация далека от критичной: просроченная задолженность здесь составляет около 5%.
«Необходимо учить людей жить по средствам, иначе каждый август мы будем ждать чего-то ужасного, – говорит руководитель отдела продаж ООО «Коннолахтинский 55» Евгений Семенов. – Здесь необходимо вмешательство государства, рынок нуждается в более современном подходе к потребительскому кредитованию».
Процентам есть предел
Не только предотвратить «пузыри», но и сделать рынок более цивилизованным призван закон «О потребительском кредите (займе)» № 353, вступивший в силу 1 августа 2014 года. В частности, теперь правило «итоговая ставка должна быть написана в углу договора в рамочке», уже несколько лет действующее в ипотечном кредитовании, переносится и на потребительское.
Другое нововведение – Центробанк теперь может контролировать уровень ставок (с 1 января 2015 года). Еще – заемщик может передумать брать кредит в течение нескольких дней после его подписания. Таким образом планируется бороться с «импульсными», необдуманными кредитами. При этом комиссии за погашение кредита остаются в силе, и заемщику нужно внимательно читать договор, чтобы понять, предусмотрены ли они в его случае.
С другой стороны, как отмечают в Национальном бюро кредитных историй, закон ликвидирует понятие «навязанных услуг» – например, страхования. Так что у банков остается еще много способов составить договор с выгодой для себя.
«Полагаю, что с введением закона “О потребительском кредите” политика банков изменится, – говорит Сергей Гребенюк. – Вероятнее всего, верхняя процентная ставка для экспресс-кредитов с минимальным пакетом документов должна снизиться».
Одним словом, Центробанк готовится внимательнее контролировать рынок как ипотечного, так и потребительского кредитования. Однако надежды на то, что сами заемщики станут более ответственно подходить к оформлению кредитов, мало. Согласно данным «Левада-центра», более трети россиян считают, что можно взять сколько угодно кредитов, потому что никто не будет этого проверять.
Ирина Зуева, управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге:
Сегодняшняя ситуация на рынке совершенно не похожа на ситуацию 2008 года. Кризис в США возник из-за «перепроизводства» ценных бумаг, которые имели высшие рейтинговые оценки по своей надежности и при этом были привязаны к ипотечным кредитам, выданным заведомо неплатежеспособным жителям страны. Ни о чем подобном на нашем рынке говорить не приходится.
Просроченная задолженность по ипотечным кредитам остается на прежнем, крайне низком уровне, несмотря на резкий рост выдачи ипотечных кредитов в последние два года.
Что касается закона «О потребительском кредите», то он, наконец, четко и недвусмысленно определил нюансы взаимодействия банков и заемщиков. Раньше существовали значимые расхождения в трактовках законодательства, и суды были буквально завалены различными исками, касающимися подчас сути банковской деятельности. Теперь таких разбирательств станет значимо меньше, и как у недобросовестных заемщиков, так и у недобросовестных банков будет меньше возможностей обогащаться за чужой счет.
Виктория Полякова, руководитель отдела ипотечного кредитования агентства «Петербургская Недвижимость»:
На мой взгляд, сегодняшняя ситуация на 2007-2008 годы совершенно не похожа. Процент ипотечных сделок на вторичном рынке сегодня выше, чем в предкризисный период. Он составил 40-45% в прошедшие месяцы 2014 года и в 2013 году. А перед кризисом доля ипотечных сделок составляла максимум 35%. Перед ипотечным кризисом цены галопировали, сегодня рынок стабилен. В 2007 получить ипотеку было намного проще, были кредитные учреждения, которые одобряли почти любого желающего.
Сейчас большая часть ипотечных кредитов выдается Сбербанком и ВТБ, при этом андеррайтинг достаточно строгий. Хотя количество ипотечных заемщиков выросло, но они значительно серьезней подходят к покупке недвижимости в кредит, появилась культура ипотечных платежей.
Существенного роста обращений клиентов, вынужденных продать квартиру из-под залога из-за невозможности платить, сейчас мы не видим. Зато заметен рост количества людей, которые продают квартиры. Возможно, они сами или их близкие набрали потребительских кредитов и не могут справиться с платежами.
Евгений Семенов, руководитель отдела продаж ООО «Коннолахтинский 55»:
Безусловно, опасения на рынке недвижимости есть. Но ситуация не похожа на 2007-2008 годы, все-таки мы чему-то учимся. Бюро кредитных историй также не стоит на месте. Ставки по ипотеке за последнее время увеличились на 0,5-1%. Заемные деньги дорожают, это понимают все. Банкам невыгодно кредитовать «плохих» заемщиков.
Что же до просроченных задолженностей, то истинная статистика по просроченным платежам – это тайна за семью печатями. Никто не хочет портить себе репутацию подобного рода статистикой. Сами госбанки всячески прячут ее. В этом году ипотечное кредитование в сравнении с прошлым годом выросло приблизительно на 30%. Не думаю, что весь рост произошел только за счет платежеспособного населения, пропорционально будет увеличиваться и доля просроченных кредитов.
В потребительском кредитовании пора наводить порядок. У нас всех есть масса примеров, когда заемщик, зачастую по незнанию, оказывается в кредитной ловушке банка: в рекламе заявляется одна ставка, в договоре написана другая, а по факту выходит третья.
