Представляем Вашему вниманию прогноз изменения стоимости жилья в условиях нивелирования последствий кризиса 2008-2009. Достигнуто ли дно, когда и как начнет восстанавливаться рынок?
Сегодня это основной вопрос, который интересует всех участников рынка недвижимости. Мы попытались ответить на него, используя методы математического анализа.
В истории российского рынка недвижимости есть примеры кризисных моментов, изучив которые можно попытаться спрогнозировать поведение цены в рамках текущей ситуации, отмечается в результатах исследования агентства МИАН по изучению динамики цены в кризисные периоды (без погружения в декомпозиции тенденций и факторный анализ).
За период с августа 1998 до апреля 2000 (20 месяцев) рынок был подвержен снижению цен. Итоговый показатель коррекции составил 35,5%. После переломной точки в апреле 2000 года цена начала восстанавливаться и через 29 месяцев достигла докризисного уровня (рост 55%).
Экстраполируя прошлый опыт на текущую ситуацию и принимая гипотезу о достижении "дна" уже в августе-сентябре (так как уже очевидно, что коррекция сходит на "нет"), можно спрогнозировать, за какой период времени цена достигнет значения 179,7 тыс. рублей, с которого началось падение. В отличие от текущей ситуации, когда основной валютой расчетов на рынке жилой недвижимости является российский рубль, в 1998 г. при осуществлении операций с жильем в качестве базовой (а точнее - единственной) расчетной единицы выступал доллар США. В виду этого, при формировании прогноза цен в условиях нивелирования последствий финансового кризиса 2008-2009 гг. целесообразно использовать показатели изменения долларовых цен, фиксируемые в период экономического спада 1998 г. и периода последующего его преодоления.
По оценкам аналитического центра МИАН, период общего снижения стоимости на данный момент составляет 10 месяцев (ноябрь 2008-август 2009) с результирующим показателем коррекции в 18,2%. Строим прогноз восстановления цены, исходя из среднемесячного темпа прошлого опыта, и получаем результат - достижение докризисного значения за 15 месяцев, в ноябре 2010 года (рост составит 22, 2 %).
Прогноз инвестиционной привлекательности жилья
История рынка неоднократно подтверждала: московская недвижимость всегда была, есть и будет одним из самых надежных и доходных инвестиционных инструментов. На основе спрогнозированного нами поведения цены можно сделать расчет инвестиционной привлекательности вложений в жилую недвижимость.
В качестве примера возьмем среднестатистическую двухкомнатную квартиру. Сегодня средний бюджет покупки - 6 млн. 160 тыс. руб.; в 2010 году, согласно нашему прогнозу, ее стоимость составит 7 млн. 534 тыс. 476 руб. С учетом ежемесячного дохода от сдачи квартиры в аренду (30 тыс. руб.) общая сумма составит 7 млн. 954 тыс. 476 руб. В итоге возможный инвестиционный доход - 29% или около 1, 8 млн. руб.
Рассмотрим возможность вложения средств (аналогичную сумму) в другие финансовые инструменты.
Официальные данные позволяют сделать вывод о низкой инвестиционной привлекательности американской валюты* при курсе 34 руб. за долл. доходность составит 500 тыс. руб.; а хранение средств на депозите обеспечит около 780 тыс. руб. (при сохранении текущей ставки до конца 2009 года и прогнозируемой на 2010 г.**).
* Минэкономразвития не меняет прогнозы по среднегодовому курсу рубля по итогам 2009 г и прогнозирует сохранение такого же курса в 2010 г. Согласно этим планам, рабочий прогноз среднегодового курса рубля остается на уровне 34 руб. за доллар.
** По данным министра финансов Алексея Кудрина, если последовательно достигать 10%-ной инфляции (базовый прогноз на 2010 год), то к середине - к концу следующего года ставка рефинансирования тоже может снизиться до 10%.
Какова вероятность следования рынка данному прогнозу?
При условии положительной динамики основных макроэкономических показателей, вероятность развития рынка в соответствии с данными прогнозными значениями весьма велика. Несмотря на различия характера и глубины кризисных явлений 1998 года и 2008 года, ситуация сегодня сопоставима с 98 годом: тогда на рынке еще не было ипотеки, доля кредитных ресурсов была очень мала и спрос, восстанавливаясь, рассчитывал только на свои возможности.
Еще один аргумент "за" - сокращение объема предложения: дефицит новостроек уже перестает быть туманной перспективой, а вынужденное удовлетворение спроса за счет предложений вторичного сегмента неизбежно приведет к вымыванию наиболее ликвидных объектов и в нем. При этом, учитывая ограничения со стороны спроса, платежеспособность которого снизилась за год в несколько раз, мы прогнозируем не скачкообразный, а плавный рост цен, на уровне или возможно с небольшим опережением темпов инфляции.
Сегодня у нас есть все основания полагать, что в августе-сентябре цены на жилую недвижимость действительно достигнут своего нижнего порога: на протяжении последних месяцев мы наблюдали замедление темпов коррекции, и уже по итогам июля снижение средней стоимости квадратного метра как на первичном, так и на вторичном рынках не превысило 1% (0,6 и 0,8%, соответственно), а в отдельных сегментах уже отмечается рост.
Практика показывает, что потребитель быстрее разбирается со всеми своими страхами и опасениями, чем это представляется сначала. В 2007 году цена кв. м. установилась на рекордном "психологическом" значении в $5 тыс. - тогда казалось, что это запредельная цена. Спрос был низким примерно полгода, но за этот период он адаптировался.
Также и сегодня, мы наблюдаем адаптацию: у потребителей нивелированы ожидания в отношении снижения цен, постепенно они начинают присматриваться к ипотечным программам, и, если полгода назад условия однозначно оценивались как неприемлемые, то сегодня интерес к кредитованию рассматривается с точки зрения логического решения задачи, экономической целесообразности. Потребитель приходит к пониманию того, что купить квартиру сегодня, когда цены на 20% ниже, чем в прошлом году, может быть выгоднее даже с учетом займа под более высокий процент, особенно если речь идет о займе недостающей суммы.
Алексей Кудрявцев, руководитель Аналитического центра агентства недвижимости МИАН
