Обзор рынка недвижимости на Бали
Индекс Банка Индонезии в 1-м кв. 2025 года показывает, что цены на жилую недвижимость на первичном рынке продолжают расти ежегодно: относительно прошлого квартала на 1,07% и на 14,5% за 7 лет наблюдений.
В первом квартале 2025 года рынок жилой недвижимости уверенно вышел из коррекции: квартальный рост сделок с домами составил 33,9%, причём драйвером выступил сегмент малых домов, где прирост достиг 84%. Поддержку рынку оказало мягкое снижение ипотечных ставок — в 2025 году средняя ставка KPR опустилась до 7,43% против 7,79% годом ранее.
Фундаментально структура финансирования пока остаётся прежней: 77% проектов девелоперы реализуют на собственные средства, дополняя бюджет банковскими займами (16,6%) и частично — средствами покупателей. Среди ключевых ограничений для рынка сохраняются: рост цен на строительные материалы (19,87%), высокие ипотечные ставки (15,30%), проблемы с разрешительной документацией (14,79%) и высокий первоначальный взнос (11,17%).
В курортных районах Бали интерес к недвижимости подогревает растущий поток иностранных туристов и экспатов. Согласно данным от Центрального бюро статистики Бали, в 2024 году на остров ежемесячно приезжало более 400 тысяч туристов, а в пик показатель превышал 600 тыс. прибытий в месяц.
Как туристическое направление, остров востребован круглый год, поэтому рынок недвижимости на Бали во второй половине 2025 года остаётся динамичным.
Тренды и прогнозы
В последнее время Бали стал центром привлечения иностранных инвестиций в недвижимость. Предполагается, что рынок будет продолжать расти в ближайшие годы благодаря устойчивому развитию экономики, в том числе за счёт бурно развивающейся туристической отрасли.
Российские туристы входят в число самых обеспеченных клиентов для туристической экономики Индонезии, в том числе рынка недвижимости. В 2024 году средние расходы одного путешественника из России достигли 2 113 доллара при среднем сроке пребывания 13,7 ночи.
Суточные траты на уровне 153,96 доллара демонстрируют устойчивую платёжеспособность иностранного спроса: для сравнения, средняя ставка аренды жилья на Airbnb на Бали составляет ~92 доллара.
В 2024 году средняя загрузка отелей на Бали выросла на 3,3 п. п. до 75% — один из лучших результатов на индонезийском рынке. Средняя ставка за номер увеличилась почти на 10% до 154 долларов, что подтянуло RevPAR на 14%, до 115 долларов.
Одна из основных тенденций, которая ожидается на рынке недвижимости Бали, — это увеличение спроса на люксовые объекты. Бали всегда славился своими роскошными курортами и виллами, а в последние годы наблюдается рост интереса к элитной недвижимости. По сообщениям местных застройщиков, инвесторы из Японии, Южной Кореи и Австралии активно вкладывают средства в приобретение элитных вилл и премиальных таунхаусов.
Букит и Убуд — цены в этих локациях варьируются: апартаменты можно приобрести как за 75 тысяч долларов, так и за более, чем 250 тысяч долларов, а цены на виллы — от 250 тысяч долларов до свыше 2 млн долларов.
Эксперты Tranio предсказывают умеренный рост цен в ближайшие месяцы. Это связано с увеличением спроса и ограниченным предложением новостроек. По статистике Tranio, число заявок россиян на покупку недвижимости на Бали в 1-м кв. 2025 года увеличилось на 36% относительно прошлого года. Индонезия заняла шестую строчку рейтинга самых популярных стран с долей 6,38% от всех заявок на зарубежную недвижимость.
В основном наши клиенты покупают недвижимость в Чангу: входят на старте, покупают за 140 тысяч долларов и перепродают, когда цена недвижимости выросла более, чем на 30%. Однако мы считаем, что через 5 лет этот район будет перегрет и новостроек больше не будет — просто закончится земля.
Поэтому для долгосрочного вложения рекомендуем рассмотреть такие районы, как Убуд и полуостров Букит. Эти районы никуда не «уедут» вдоль острова: Убуд является культурным центром Бали, а Букит со своими люксовыми отелями на побережье океана всегда будет привлекать туристов.
Ангелина Беляева
Менеджер по продукту в Юго-Восточной Азии
Стоимость недвижимости на Бали по районам
На рынке недвижимости Бали есть выгодные предложения как для покупателей, так и для инвесторов. Цены на жильё колеблются в зависимости от ряда ключевых факторов, таких как район расположения, тип недвижимости (вилла или апартаменты), наличие бассейна, площадь объекта, а также удалённость от моря.
Средняя цена за квадратный метр полностью меблированной виллы с премиум отделкой
Район
Средняя цена за кв/м, $
Чангу, Берава, Умалас, Семиньяк
4 200
Санур
2 750
Букит
3 950
Убуд
3 500
Источник: данные портала Tranio
Стоимость недвижимости на Южном побережье
Южное побережье острова Бали — это уникальное место, которое привлекает внимание инвесторов и туристов. Чангу и Берава — одни из самых востребованных районов Бали, сочетающий туристическую активность и инвестиционный потенциал. Локация предлагает широкий выбор форматов: от доступных апартаментов до современных вилл с приватными бассейнами.
Рынок динамичен — предложения быстро обновляются, а интерес инвесторов стабильно высокий. Стартовая цена на первичную элитную недвижимость с современным дизайном начинается от 126 000 долларов.
Чангу, Берава, Умалас и Семиньяк — это районы с актуальными проектами и выгодными предложениями, где вы можете найти идеальный дом для жизни или инвестиций.
Знаменитый пляж Бату-Болонг расположен между районами Чангу и Умалас и славится не только красивым песчаным берегом и кристально чистой водой, но и идеальными условиями для сёрфинга. Здесь можно найти волны, подходящие как для начинающих сёрферов, так и для опытных райдеров. Бату-Болонг также популярен среди путешественников благодаря уютным кафе, магазинам и пляжным клубам, что делает его одним из любимых мест для отдыха и сёрфинга на острове.
Элитная недвижимость в основном находится в районе Букита, тогда как в Чангу, Бераве и Умаласе можно найти недвижимость более доступного уровня, подходящую для тех, у кого на покупку есть ~150 или 200-300 тысяч долларов. В этих районах легко сдать недвижимость в краткосрочную аренду.
Ангелина Беляева
Менеджер по продукту в Юго-Восточной Азии
Стоимость недвижимости на Буките
Полуостров Букит славится своими живописными пляжами, роскошными виллами, выдающимися ресторанами и курортами высшего класса. Это место привлекает тех, кто ищет уединение и комфорт в роскошных условиях.
На Буките доступны разнообразные предложения недвижимости. Апартаменты представлены в широком ценовом диапазоне, начиная от 100 тысяч долларов и достигая более 250 тысяч долларов. Цены на виллы также варьируются, начиная от 250 тысяч долларов и достигая нескольких миллионов. Tranio предлагает объекты недвижимости на выгодных условиях, удовлетворяя разные потребности и бюджеты клиентов.
На полуострове расположены некоторые из самых живописных пляжей Бали, включая Пляж Пандава и Дримлэнд. Район славится своими превосходными полями для гольфа, предлагая игрокам уникальные виды на океан. Букит также предлагает возможность погрузиться в культурное наследие Бали с посещением храмов Улувату и Гаруда Вишну.
Статуя Гаруды находится в самом центре полуострова Букит и представляет собой выдающееся произведение искусства, являясь важной частью Балийского культурного наследия.
Стоимость недвижимости в Сануре
Санур на восточном побережье Бали сохраняет позицию одного из самых стабильных и недооценённых районов острова. В отличие от перегруженного Чангу или динамичного Улувату, Санур предлагает спокойный темп жизни, ориентированный на семейный и зрелый сегмент.
Ключевые параметры спроса:
- Пологий пляж, мелкие волны и зелёная набережная делают район привлекательным для отдыха с детьми.
- В шаговой доступности — кафе, храмы, ремесленные лавки и базовая туристическая инфраструктура.
- Район активно обновляется: на фоне крупных девелоперских инициатив и государственной поддержки (например, проекта Bali Maritime Tourism Hub) его инвестиционная привлекательность растёт.
Средняя стоимость проживания в апартаментах или квартирах в Сануре на острове Бали, составляет примерно 70–90 долларов в сутки, а средняя цена таких апартаментов — 2 700 долларов за квадратный метр.
Стоимость недвижимости в Убуде
На фоне активной урбанизации прибрежных районов Бали, Убуд всё чётче выделяется как отдельный класс инвестиционного продукта — природный, камерный и долгосрочный. В центре острова, вдали от туристического шума и ночной жизни, формируется спрос другого типа: на приватность, органичную архитектуру и инфраструктуру, поддерживающую качество жизни.
Убуд — один из немногих районов Бали, который стабильно привлекает аудиторию с длинным горизонтом планирования: владельцев бутиковых проектов, велнес-предпринимателей, операторов ретритов, а также покупателей с фокусом на slow living и lifestyle-инвестиции. Это сказывается на структуре предложения: — преобладают виллы с участками и дизайнерские дома, встроенные в природный ландшафт.
Средняя стоимость апартаментов стартует от 72 500 долларов, вилл — от 184 000 долларов.
Что влияет на стоимость недвижимости на Бали
В 2025 году стоимость недвижимости на Бали продолжает зависеть от нескольких ключевых факторов, таких как район, размер и тип объекта, а также качество строительства.
Исторически виллы были основным инвестиционным продуктом на Бали, однако их качество во многих случаях оставляло вопросы — даже местные девелоперы признают необходимость тщательного выбора и контроля. В период пикового спроса цены резко выросли, но не сопровождались соответствующим ростом качества. Сегодня рынок начал выравниваться: появляются более сбалансированные по цене и характеристикам продукты.
На первый план выходят проекты, аналогичные успешным форматам Таиланда: сервисные апартаменты в востребованных локациях, с операторами международного уровня, понятной моделью доходности и ликвидностью за счёт как бренда, так и дополнительных уникальных параметров. Именно в этот сегмент смещается фокус инвесторов — с поиском точечных вилл и апартаментов инвестиционного качества и проработанных комплексных решений с потенциалом роста.
Помимо этого, правительственные программы, направленные на повышение привлекательности инвестиций, такие как строительство нового аэропорта и улучшение главных дорог, улучшат связь между районами и сделают недвижимость на Бали более доступной.
Сейчас на рынок Бали выходят российские девелоперы, которые развивают там сегмент недвижимости премиум-класса и предлагают высокий уровень качества, привлекая в локацию как своих клиентов из России, так и зарубежных инвесторов. Проекты местных девелоперов на Бали зачастую уступают в качестве предложению от топовых российских игроков, что может послужить новым стимулом для притока международных инвестиций в этот регион.
Михаил Буланов
Сооснователь и управляющий партнёр Tranio
По данным офиса иммиграционной службы аэропорта Нгурах Рай (Kantor Imigrasi Kelas I Khusus Ngurah Rai), визиты иностранцев на Бали за прошлый год увеличились на 20%, опередив допандемийные показатели. В марте 2025 года остров посетили 470 851 иностранный турист с совокупным ростом на ~8% относительно прошлого года.
С увеличением туристического потока, инвестициями в инфраструктуру и интересом со стороны иностранных инвесторов, рынок недвижимости на Бали будет продолжать развиваться, предоставляя перспективные возможности для инвесторов. Таким образом, для тех, кто ищет долгосрочные инвестиции, рынок недвижимости на Бали остаётся привлекательным выбором.
Стоимость жилья на Бали в рублях зависит от текущего курса валют.
Летом 2025 года, средняя стоимость аренды апартаментов на Бали в рублях составляет ~9 000 в сутки (район Санур, по данным Booking.com).
