Прогноз, данный в январе 2009 г., реализовался достаточно быстро. Изменение денежной массы и обменного курса заставило цены на недвижимость (долларовые) достичь прежних локальных минимумов, то есть опуститься до уровня лета 2007 г., и соответственно, снизиться по отношению к январским ценам на 20-25%, а по отношению к пиковым значениям лета 2008 г. на 35-40%. Об этом рассказывает Светлана Земцова, директор департамента маркетинга компании "Усадьба".
Вначале рассмотрим немного статистики. За неделю с 16 по 22 марта средняя стоимость московской недвижимости за неделю достигла отметки 4 936 тыс. долларов за квадратный метр. Стоимость квадратного метра в эконом-классе на вторичном рынке снизилась до $4 490 за метр. Квартиры бизнес-класса подешевели за неделю до $6 754, элитные квартиры - до $13 508.
Эксперты департамента аналитики и консалтинга компании "Усадьба" приводят следующие данные: в период с июля 2008 г. по февраль 2009 г. снижение курса рубля в 1,5 раза и отток капитала повлекли, естественно, сокращение долларовой денежной массы на 45%, что вызвало снижение цен на недвижимость на 35% (в Москве), а уровень цен в среднем по рынку уже достиг показателей осени 2006 года.
Показательным является тот факт, что цены на сырье (в частности, нефть) воздействуют на ценовые уровни российской недвижимости, однако не напрямую, а через сложный механизм денежной эмиссии и роста денежной массы в стране.
В упрощенном виде, до кризиса данный процесс выглядел следующим образом:
"Высокие цены на сырьевые товары - Рост экспортной выручки - Положительное сальдо торгового баланса; Приток капитала в страну, преимущественно в виде кредитов и портфельных инвестиций - Давление на рубль снизу на валютном рынке - Эмиссия рублей в экономику ЦБ - рост денежной массы в экономике - рост доходов и увеличение платежеспособности, в первую очередь наиболее обеспеченной части населения - рост цен на недвижимость".
Таким образом, основной фактор изменения цен на рынке недвижимости городских территорий, который характеризуется хронической ограниченностью и недостатком предложения, носит преимущественно монетарный характер.
Дисбалансы объемов спроса и предложения влияют лишь на локальную динамику изменения цен, то есть воздействуют на них в небольших временных интервалах, как правило, от 1 до 2-х лет.
Но не только низкие цены на нефть влияют на объем денежной массы, выраженной в долларах, но и потоки капитала в страну или из нее. Следствием стала обратная ситуация с ослаблением национальной валюты и оттоком капитала, и сокращением денежной массы.
Однако, цены на нефть являются важным макроэкономическим индикатором, характеризующим состояние и перспективы российской экономики, а, соответственно, показателем, на который ориентируются как российские, так и иностранные инвесторы. Данный процесс создал макроэкономическую основу, обусловленную монетарным фактором, для снижения цен на недвижимость.
"Начиная с февраля 2009 г. на рынке начал реализовываться сценарий, при котором на рынке наблюдается ценовая стабилизация, это стало возможным только благодаря прекращению оттока капитала из страны, прекращению девальвации рубля", - говорит Светлана Земцова.
Таким образом, можно констатировать, что завершилась первая волна кризиса на рынке недвижимости.
Ценовые уровни рынка приблизились к показателям 2006 г., а именно начиная с 2006 г. активно развивалось ипотечное кредитование, стимулировавшее спрос, в то время как кредитная масса, попадающая на рынок, не была обеспечена адекватными объемами предложения и нового строительства. Сворачивание ипотечных программ привело к сокращению поступаемых на рынок кредитных денежных средств.
Теперь главным вопросом остается то, как долго продлиться ценовая стабилизация и будет ли продолжена после ее окончания отрицательная динамика цен в поисках "второго дна".
Учитывая, что основной фактор изменения цен на рынке недвижимости носит монетарный характер, можно сказать, что воздействие отрицательного движения капитала таких масштабов повлечет изменение ценовых уровней на 15-20 % в сторону снижения. Таким образом, временное оживление и ценовая стабилизация на рынке вероятнее всего носят локальный характер и вряд ли продлятся более полугода.
Фото: www.segodnya.ua
