Большинство желающих приобрести жилье в коттеджном городке предпочитают воспользоваться для этого ипотечными программами. Если с покупкой уже построенных коттеджей проблем не возникает, то приобретение особняка на стадии строительства банки по ряду причин кредитуют весьма неохотно. Выходом может стать приобретение дома на условиях рассрочки, но в этом случае клиенту остается надеяться на добросовестность застройщика.
Как и при покупке квартиры, клиенты не хотят отвлекать большие суммы денег на приобретение коттеджа за полную стоимость. Более 60% клиентов агентств недвижимости при покупке или строительстве коттеджей желают воспользоваться ипотечными кредитами. Банки идут клиентам навстречу и процентные ставки почти не отличаются от обычных жилищных кредитов. Впрочем, по оценкам участников рынка, лишь около 4% ипотечного портфеля крупного банка составляют кредиты под строительство домов в коттеджных городках, что объясняется отсутствием эффективных механизмов обеспечения. Поэтому банкиры часто вынуждены отказывать потенциальным заемщикам. Как обеспечение под ипотечный кредит в таком случае рассматривается земля, на которой будет построен дом. В большинстве своем банки без акта, подтверждающего право собственности заемщика на землю с "правильным" целевым назначением, даже не будут принимать заявление к рассмотрению. "Проблемы с получением кредита возникают в основном по вине девелоперов и застройщиков, когда не совсем правильно оформляются документы на землю,– отмечает начальник отдела розничных продуктов ОТП Банка Алексей Руднев.– В некоторых коттеджных городках земля находится в аренде, и у покупателей нет на руках договоров купли-продажи земли. А ведь если нет договора, нет земли, то нет и залога".
При наличии же подтверждающих право собственности документов банкиры в первую очередь тщательно проверяют их достоверность – целевое назначение, на основании какого акта земля была переведена под жилую застройку. Если с документами на землю все в порядке, банк без проблем финансирует строительство. Кредитная линия, как правило, разбивается на три части. Сначала выделяется требуемая сумма на строительство здания-"коробки", затем финансируется подведение необходимой инфраструктуры и коммуникаций, а на последнем этапе перечисляются деньги на внутриотделочные работы. Банк строго контролирует целевое использование средств и перед каждым этапом требует предоставить проектную документацию и сметы по уже выполненным работам. Уже построенный дом оформляется как объект ипотеки. Процентные ставки на период строительства в среднем на 1% больше, чем после оформления ипотеки завершенного объекта. Кроме того, на время возведения недвижимости в ряде банков кроме обычных страховок жизни заемщика и объекта ипотеки требуют застраховать строительно-монтажные риски. Таким образом, в случае аварии или задержки сдачи работ потери заемщика будет компенсировать подрядчик.
Впрочем, не все банки соглашаются финансировать строительство и при наличии всех необходимых документов на землю. "В таком кредитовании очень много рисков,– объясняет заместитель председателя правления банка 'Финансы и кредит' Виктор Голуб.– Человек может взять кредит в банке для приобретения земли и строительства на ней коттеджа. Однако далеко не все владельцы коттеджных городков готовы оформить право собственности на землю до окончания строительства, в связи с чем велика вероятность возникновения конфликта". По этой причине банки отказываются работать с застройщиками, в которых они полностью не уверены. Чтобы снизить риски невозврата заемных средств в случае, если строительство будет заморожено или сорвано, от покупателей требуют предоставить детальные договоры с застройщиками. "Я хочу уменьшить риски для банка,– поясняет Виктор Голуб.– А это можно сделать, распределив риски между владельцем коттеджного городка и банком. Потому что заемщик отдает в залог переуступку прав требования по правам аренды на землю. Заемщик в любой момент может приостановить договор с владельцем городка, в связи с чем у банка возникают дополнительные риски".
Как уже отмечалось, обычно застройщики оформляют своим клиентам права собственности на землю только после завершения строительства. Отсюда и возникает большая часть проблем. Корреспонденты "Ъ-Дом" обратились в ряд компаний, строящих коттеджные городки под Киевом, и лишь в одной сообщили, что могут оформить акт купли-продажи земельного участка, на котором будет построен коттедж.
Выход всегда есть
В нескольких компаниях, строящих коттеджные городки, корреспондентам "Ъ-Дом" предложили воспользоваться специальной услугой отдела продаж – рассрочкой без участия банка. Правда, в этом случае у клиентов нет возможности самостоятельно привлекать подрядчиков для возведения дома. Покупатель перечисляет требуемую сумму тремя частями в зависимости от этапа строительства. В этом случае все риски, которых опасаются банки, перекладываются на клиента. Застройщик может, например, приостановить строительство на одном из этапов или завысить стоимость проведения работ. К тому же акт, подтверждающий право собственности на землю, клиент опять-таки получает только после завершения строительства. В такой схеме, несмотря на риски, клиентов привлекает отсутствие процентов, а также простота оформления необходимых документов.
Другим гарантированным вариантом покупки дома в рассрочку для клиента являются Фонды финансирования строительства (ФФС), которые девелоперы создают совместно с банками или небанковскими финансовыми учреждениями. Клиенты покупают облигации фонда, и из этих средств затем финансируется строительство. При этом покупатель просто вносит деньги и не участвует в отношениях девелопера и финучреждения. Правда, сейчас найти открытый фонд довольно сложно. В компаниях, финансирующих возведение коттеджных городков за счет средств ФФС, корреспондентам "Ъ-Дом" отвечали, что по всем объектам строительство уже завершено, а новые договоры с банками еще не заключены. При этом собеседники советовали немного подождать или попытаться договориться с банком самостоятельно.
В большинстве случаев, узнав об отсутствии документов на землю, в банках предлагают альтернативное обеспечение кредита – оформить заем на необходимую для строительства сумму под залог квартиры или другой недвижимости. "Непостроенное жилье мы кредитуем под альтернативное жилье. То есть если есть квартира в Киеве, то под ее залог клиент может взять кредит, и, заключив договор с застройщиком, на свой страх и риск дать ему деньги на строительство",– говорит заместитель председателя правления УкрСиббанка Тарас Кириченко. Впрочем, крупные банки все же неохотно соглашаются выдавать такие кредиты, поскольку не могут проконтролировать использование средств.
Наиболее привлекательной для потенциальных покупателей коттеджей является ситуация, когда кэптивный банк финансирует проект своих акционеров. Или наоборот, когда крупный банк создает свою компанию-застройщика и, по сути, сам является владельцем коттеджного городка. Единственным минусом для клиента в такой ситуации является то, что такой кредит предоставляют только банки, участвующие в данной схеме, следовательно процентные ставки могут быть завышены.
Фото: Владислав Содель / Коммерсантъ
