Рецессия, которая распространилась на рынке коммерческой недвижимости, привела к росту количества задолженностей не только по кредитным обязательствам, но и по договорам аренды. Как складываются отношения арендодателей и арендаторов во время кризиса, выяснял портал Dometra.Ru.
Тема задолженностей по договорным обязательствам на рынке недвижимости по-прежнему остается «горячей». Но, если прежде речь шла о долгах по ипотеке, неминуемых при нынешней ситуации в этом сегменте рынка, то сегодня все чаще ненадежными должниками оказываются коммерческие структуры.
Пожалуй, самым громким событием на рынке коммерческой аренды стал иск компании «Легион Девелопмент» к арендатору их офисных площадей — инвестгруппе «Нафта-Москва», принадлежащей Сулейману Керимову. Этот случай показателен как своими масштабами, так и скоротечностью конфликта — «Нафта-Москва» задолжала «Легиону» всего лишь за первый квартал, однако арендодатель не смог или не захотел решить вопрос мировым соглашением.
Это нетипичная ситуация для рынка аренды, где такого рода проблемы редко приводят арендатора в суд. Как правило, обе стороны заинтересованы решить вопрос миром, договориться о реструктуризации долга и о порядке его выплаты. И, разумеется, крайне редко претензии возникают при просрочке платежей за один квартал, поскольку такого рода долги обычно «гасят» из страхового депозита. Да и сумма претензий — около 12 млн. рублей — вряд ли является существенной для крупного арендатора помещения класса А в ЦАО Москвы. Для сравнения, компания Enka повела в суд арендатора-должника — авиакомпанию «Сибирь» — после того, как сумма задолженности более чем за полгода составила около 1,5 млн. долларов.
В чем причина стремительного развития ситуации с задолженностью компании Керимова? Можно ли считать срочное взыскание арендных платежей новым кризисным «трендом»? Эксперты уверены, что речь идет о частных, а не общих причинах для спешки: скорее всего, компания «Легион Девелопмент» опасается, что в свете новых проектов «Нафты» (таких, например, как выкуп 25% акций группы компаний ПИК) ей может просто-напросто не хватить денег на расчеты с арендодателем. В таком случае, предъявление иска — скорее показатель внутренних проблем самого «Легиона», а не их крупного арендатора. Не исключено также, что решение суда компании нужно «про запас», на случай, если «Нафта-Москва» действительно не будет спешить рассчитываться с долгами. Есть и другая версия, согласно которой истинной целью «Легиона» является расторжение договора аренды с компанией «Нафта-Москва», что вполне вероятно, если у арендодателя на примете есть другой съемщик, который готов предложить более выгодные условия аренды.
Однако на рынке аренды есть и более опасные для арендаторов примеры развития конфликтов по поводу задолженностей по платежам. Как рассказал руководитель юридического отдела компании «Энка ТЦ» Дмитрий Буклов, компания «Академ-альянс» (сеть магазинов под брендом «Куда. ру»), арендовавшая до начала 2009 года офисы у компании «Энка ТЦ», имеет задолженность по пяти договорам аренды. «Это старая задолженность по просроченным договорам, мы попытаемся взыскать эти деньги через суд, — пояснил он и добавил: — Пока подаем иски по пяти офисам. Если задолженность по остальным не будет погашена, также будем взыскивать через суд». По его словам, если долги «Куда. ру» не удастся погасить за счет продажи имущества компании и ареста счетов, «Энка ТЦ» будет инициировать процедуру банкротства. «Мы на 100% уверены в успехе. Будем принимать все меры», — заявил он.
Анализ конфликтных ситуаций на рынке коммерческой аренды говорит о том, что кризис не оказал негативного воздействия на отношения арендаторов и арендодателей. Скорее напротив, под влиянием рецессии арендные ставки понизились, спрос сократился: совокупность этих факторов делает арендодателей более лояльными к временным затруднениям своих арендаторов. В большинстве случаев судебному разбирательству стороны предпочитают мировое соглашение. И только в случае окончательно исчерпанного кредита доверия (новые условия договора не выполняются, компания-должник по-прежнему не способна справиться со своими обязательствами) арендодатель готов обратиться в суд, чтобы получить причитающиеся ему деньги. Эксперты также отмечают, что во многих случаях судебное разбирательство неудобно не только арендатору, но и собственнику площадей.
Так что говорить о возможной волне судебных исков к арендаторам-неплательщикам пока что не стоит — ситуация с компанией «Нафта-Москва» по-прежнему является скорее исключением, чем правилом.
