Выясняем, чем отличаются статусы земельных участков, где точно можно построить жилой дом, можно ли изменить категорию участка, как статус земли влияет на размер налогов и что проверить перед покупкой участка.
Чтобы правильно выбрать земельный участок под свои потребности, нужно знать, какой у него вид разрешённого использования и к какой категории земель он относится.
Какие бывают категории земель
Категории земельных участков очень важны для собственников и землепользователей. Законодательно они закреплены в статье 7 Земельного кодекса РФ. По сути именно категория определяет, как можно использовать земельный участок.
Существует 7 категорий земельных участков:
1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли населённых пунктов.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.
Использование земли не в соответствии с категорией — административное правонарушение, которое карается штрафом. Для физических лиц он может составить от 0,5 до 1% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 тыс. рублей.
Если кадастровая стоимость земли не определена, размер взыскания составит от 10 до 20 тыс. рублей. При этом собственник будет обязан устранить нарушение. Если он этого не сделает и продолжит нецелевое использование участка, то землю могут вообще изъять.
Наибольший интерес для тех, кто собирается покупать участок, представляют:
- земли населённых пунктов — это участки, которые можно использовать для застройки и развития поселений;
- земли сельскохозяйственного назначения, на которых можно вести сельское хозяйство, строить здания и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции.
Виды разрешённого использования земли
Вид разрешенного использования (ВРИ) — характеристика земельного участка, которая определяет, как этот участок можно эксплуатировать и что на нём можно строить. Есть несколько видов разрешённого использования.
1. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Этот ВРИ предусматривает размещение жилого дома. Он должен отвечать следующим параметрам:
- отдельно стоящее здание не выше трёх этажей, включая подземные;
- высотой не более 20 м;
- состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, то есть в нём можно жить и удовлетворять все бытовые потребности;
- здание не разделено на самостоятельные объекты недвижимости.
Ещё на землях ИЖС можно выращивать сельскохозяйственные культуры, возводить гаражи и хозяйственные постройки.
2. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)
ЛПХ на приусадебном земельном участке, то есть на землях населённых пунктов — этот вид использования допускает размещение жилого дома, производство сельскохозяйственной продукции, строительство гаража и других вспомогательных сооружений.
Кроме того, на землях ЛПХ можно содержать сельскохозяйственных животных.
Чем ВРИ отличается от категории земель
Объясним на примере.
Многоквартирные и индивидуальные жилые дома строятся на землях одной и той же категории — земли населённых пунктов. Но вид разрешенного использования для них будет разный.
Для первых это будет многоэтажная жилая застройка, а для вторых — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Категория земельного участка в общих чертах определяет, в какой сфере он используется. Вид разрешённого использования регулирует, что конкретно можно делать на этом участке.
3. Ведение садоводства или огородничества
На землях с таким ВРИ предполагается выращивание плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур — в том числе на сельскохозяйственных угодьях. Именно на землях с этим ВРИ чаще всего и существуют популярные у дачников объединения.
- Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) — организационно-правовая форма юридического лица, которое управляет объединением собственников участков. Проще говоря, это способ юридически оформить такой добровольный союз владельцев земельных участков. Управлять объединением помогает избранный председатель и правление или нанятая собственниками управляющая компания.
- Дачное некоммерческое партнерство (ДНП) — ещё одна организационно-правовая форма юридического лица. Действовала до вступления в силу Федерального закона № 217-ФЗ.
Важное отличие от СНТ заключалось в том, что в садоводческом товариществе упор делался на садоводстве и огородничестве, а в ДНП — ещё и на отдыхе. То есть грядок в ДНП могло и не быть, но обязательно должны были быть домики для восстановления сил после напряжённых будней.
С 2019 года организационную форму ДНП упразднили — создание нового дачного партнёрства невозможно. Но реорганизация ДНП в СНТ не является обязательной. Если партнёрство работает по уставу, оно может продолжать свою деятельность без изменения организационно-правовой формы. Но участникам рекомендуют привести документы в соответствие с требованиями законодательства.
Между собой СНТ и ДНП отличаются правом собственности на общие дороги, коммуникации и прочее: у СНТ это право принадлежит самим участникам товарищества, а в ДНП — юрлицу, в которое они объединились.
В прошлом ДНП и СНТ обычно создавались на земле с ВРИ «под дачное строительство». Сейчас такого вида использования уже не существует, хотя в старых документах он ещё встречается.
Узнать, какой у земли ВРИ, можно, посмотрев карты в Национальной системе пространственных данных (НСПД), которая с 2025 года заменила публичную кадастровую карту, или заказав выписку из Росреестра: в разделе с дополнительными характеристиками участка.
Важно
При выборе загородного дома на Циан информацию о ВРИ участка можно найти в карточке объявления.
А ещё можно настроить выдачу объявлений с желаемым ВРИ земли при помощи поисковых фильтров.
Где можно строить дом для проживания, а где нет
Собрали всю информацию в удобную таблицу.
Вид участка
Что можно делать на земле
Что можно строить
Сельскохозяйственное использование
Вести сельское хозяйство (растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство, питомники, сенокошение, выпас животных и др.)
Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках
Производить сельхозпродукцию
Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для ведения личного подсобного хозяйства на приусадебном участке
Для индивидуального жилищного строительства
Выращивать ягоды, овощи, фрукты
Можно — жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Для ведения личного подсобного хозяйства
Производить сельхозпродукцию и содержать животных
Можно – жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Ведение огородничества
Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды
Нельзя — жилые дома. Можно — хозпостройки для хранения инвентаря и урожая
Ведение садоводства
Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды
Можно — жилые дома, садовые (не для постоянного проживания), гаражи, хозпостройки
По данным Циан.Журнала
Что будет, если нарушить предписание, которое установлено ВРИ
Если вы, например, построите пятиэтажный дом на участке для ИЖС, это грозит штрафом — как и в случае нарушения категории земель. Участок придётся привести в соответствие с видом разрешённого использования — вплоть до сноса самовольных построек.
Можно ли изменить категорию земельного участка и его ВРИ
Изменить категорию земельного участка можно. Но сделать это непросто. Для этого необходимо весомое обоснование, чаще всего оно связано с ростом городов и потребностью вести застройку. Такая трансформация обычно происходит с сельхозземлями и промзонами, а занимаются изменением категорий крупные организации — например строительные компании. Возможностей обычного землепользователя для изменения категории участка может не хватить.
Изменить ВРИ гораздо проще. Для этого понадобится подготовить пакет документов на участок и подать прошение в орган местного самоуправления. Более подробная инструкция — на сайте Росреестра.
Несколько важных моментов:
- Процесс регулируется правилами землепользования и застройки для конкретного муниципального образования.
- Можно установить для участка один или даже несколько ВРИ: основных, вспомогательных и условно разрешённых.
- Основной или вспомогательный ВРИ можно выбрать из тех, что предусмотрены градостроительным зонированием конкретной территории. При этом владелец земельного участка не должен ничего ни с кем согласовывать.
- Основной и вспомогательный виды использования участка можно изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.
- Чтобы выбрать условно разрешённый вид использования, нужно пройти процедуру публичных слушаний. Его изменение возможно только с разрешения органа местного самоуправления. Глава администрации принимает решение с учётом результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.
Основной или условно разрешённый ВРИ земельного участка считается выбранным со дня внесения сведений о нём в ЕГРН. Вносить в реестр недвижимости сведения о вспомогательных видах ВРИ участка не требуется.
Важно
Если вы решили изменить ВРИ на тот, который предусматривает жилую застройку — индивидуальную, малоэтажную многоквартирную — придётся оплатить эту процедуру.
Формулы для расчёта такой платы отличаются в зависимости от региона.
В Москве, например, применяется следующая:
РП = Ст × (КС2 — КС1), где
РП — размер платы за изменение вида разрешённого использования земельного участка;
Ст — ставка для расчёта платы за изменение вида разрешённого использования земельного участка — измеряется в процентах, устанавливается регионом; ставки для Москвы указаны в приложении № 2 к постановлению правительства Московской области от 10.09.2013 № 593-ПП);
КС1 — кадастровая стоимость земельного участка на дату подачи собственником заявления о получении расчёта;
КС2 — кадастровая стоимость земельного участка с изменённым видом разрешённого использования.
Статусы земельных участков
Статус земельного участка — это характеристика, которая нужна для актуализации сведений о земле. Грубо говоря, это описание того, что в юридическом смысле происходит с участком прямо сейчас: есть ли у него кадастровый номер и собственник, определены ли его границы и т. д.
По статусу участки бывают:
- Ранее учтёнными. Это объекты, которые либо были учтены до 1 марта 2008 года, либо не были учтены, но права на них зарегистрированы, не прекращены и эти участки имеют условный номер.
Важно
Условный номер объекта недвижимости — это форма его учёта, которая применялась в России до принятия закона о государственном земельном кадастре в 2000 году. Он представлял собой порядковый номер из 16–18 знаков, который присваивали объектам. Условный номер по старыми законам — это то же самое, что и кадастровый по новым.
- Актуальными. Такой статус присваивается всем участкам, которые поставлены на кадастровый учёт после 1 января 2017 года.
- Временными. Этот статус присваивается земельным участкам, которые поставлены на кадастровый учет до 1 января 2017 года и права на которые не зарегистрированы.
Важно
Если земельный участок имеет временный статус, для изменения его на актуальный нужно было до 1 марта 2022 года зарегистрировать или право собственности на него, или договор его аренды/безвозмездного пользования, если участок находится в государственной или муниципальной собственности. Если вы этого не сделали, участок по общему правилу должны были снять с кадастрового учёта.
- Архивными. Если право на земельный участок не было зарегистрировано до 1 марта 2022 года, то он исключается из ЕГРН, а статус записи о нем изменяется на «архивный».
Статус земельного участка важен для собственников. Если с ним всё порядке в юридическом смысле этого слова, это в дальнейшем облегчает распоряжение землёй. Участок, на котором проведено межевание, определены границы и зарегистрировано право собственности, можно легко продать, подарить или передать по наследству. Если этого не сделать, при проведении сделки возникнут проблемы.
Зависит ли размер налога от юридического статуса земли
Земельный налог платят собственники участков, а также лица, владеющие ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (пункт 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ). Если вы только арендуете землю или она находится у вас в безвозмездном пользовании, платить налог не надо.
Размер налога зависит от двух факторов: его кадастровой стоимости и категории, которая определяет налоговую ставку. Для земель сельскохозяйственного назначения, жилищно-коммунального фонда, ИЖС (если там не ведётся предпринимательская деятельность), личного подсобного хозяйства, участков для садоводства или огородничества ставка налога составляет 0,3%, а для всех остальных земель — 1,5% кадастровой стоимости.
В последние годы многие отмечают, что размер уплачиваемого налога увеличился. Это связано не с изменением размера ставки налога, а с ростом кадастровой стоимости объектов недвижимости после общероссийского пересмотра в 2022 году.
Тогда была изменена методика расчёта, что и привело к резкому скачку стоимости по кадастру. Если вы не согласны с установленной государством кадастровой стоимостью участка, пересматривать её придётся через суд.
Что проверить перед покупкой земельного участка
Перед покупкой земельного участка стоит проверить ряд моментов, чтобы впоследствии не получить неприятный сюрприз в виде сервитута, ограничений строительства и т. п.
Сделать это можно, обратившись, к примеру, в отдел архитектуры местной администрации.
Важно
С 1 марта 2025 года с земельным участком не могут проводиться никакие регистрационные действия, если в ЕГРН нет сведений о месторасположении его границ, то есть не проведено межевание. Также при отсутствии межевания на участке нельзя зарегистрировать здание, сооружение или объект незавершённого строительства.
Новые положения закона применяются вне зависимости от категории земельного участка и вида его разрешённого использования (статья 26 Федерального закона № 218-ФЗ).
1. Если рядом проходит дорога, есть водоём или лесной участок, необходимо уточнить план градостроительства. Так вы избавите себя от покупки земли, на которой собираются делать прокол для вывода сточных вод, вырубать лес для строительства объектов ЖКХ или прокладывать трассу — это популярное решение на дешёвых сельскохозяйственных землях, где часто строится и жильё.
2. Можно прояснить риски строительства АЗС, магазинов, гостиниц или, например, кладбища. Часто вдоль существующего шоссе отложены промышленные земли, так что такой вариант тоже возможен. Наличие жилых домов со всех сторон не препятствие, если такая деятельность разрешена на конкретном участке.
Промышленные резервные земли могут стать новой полосой существующего шоссе через 5 лет — кроме как в местном отделе архитектуры, вы нигде эту информацию не получите.
3. Узнайте, какие коммуникации проходят по приглянувшейся земле. Кабель связи или газовая труба могут пролегать прямо под участком. Если это так, низкая цена участка, скорее всего, связана с регулярными визитами специальных служб. Тогда придётся заранее подумать о сервитуте и сразу оформить право пользования такой землёй.
4. Встречается интересная практика и с шумовой зоной: два участка могут соседствовать, но на одном будут действовать существенные ограничения на строительство, а на другом — нет.
5. Часто землю для ИЖС пытаются использовать для промышленных объектов. Это нецелевое использование, поэтому при появлении на таком участке, к примеру, шиномонтажа или мебельной фабрики смело обращайтесь в прокуратуру и в судебном порядке требуйте компенсацию.
6. Отдельный повод насторожиться — если на участок выставлена низкая цена, а сама земля и район кажутся идеальными. Вероятно, такой участок невозможно оформить или по его использованию существуют серьёзные ограничения.
Главное
— Категория земли определяет, в какой сфере участок можно использовать, вид разрешённого использования предписывает, как этот участок можно эксплуатировать и что на нём можно строить.
— Использование земли не по категории или ВРИ влечёт административный штраф.
— Дом для постоянного проживания можно строить на землях для ИЖС, для ведения ЛПХ и для садоводства. ВРИ участка можно изменить.
— Статус участка отражает его юридическое состояние.
— Размер земельного налога зависит от кадастровой стоимости участка и ставки, которая определяется исходя из категории земли.
