Примерно месяц назад на заседании столичного правительства глава департамента жилищной политики и жилищного фонда Петр Сапрыкин предложил использовать ЖСК для удовлетворения потребности очередников в недвижимости. Идея такова: удешевить квартиры за счет того, что их будут строить сами члены кооператива, а не профессиональные компании, стремящиеся выжать максимальную прибыль.
Инициатива сверху
«Средства пайщиков поступят в бюджет города, а подрядные организации будут определены на конкурсе», — объяснил чиновник. По его словам, сегодня в столице много участков, на которых финансирование строительства из бюджета проблематично. В качестве эксперимента он предложил возвести один жилой комплекс площадью 24,9 тыс. кв. м на юге Москвы — в районе Орехово-Борисово.
Согласно озвученной П. Сапрыкиным схеме, мэрия выступит инициатором создания ЖСК, каждый участник получит возможность взять социальную ипотеку в принадлежащем городу «Московском ипотечном агентстве». Деньги поступят в принадлежащее департаменту жилищной политики ГУП «Агентство по реализации жилищных займов и субсидий», которое будет контролировать строительство. В результате квартира достанется участнику ЖСК по себестоимости. Нововведение касается прежде всего очередников, имеющих право на субсидии в получении жилья (таких в Москве около 225 тыс. человек). Институт экономики города уже подготовил «Предложения по организации жилищного строительства жилищными некоммерческими объединениями граждан» с учетом реалий рынка и представил их на рассмотрение правительства города. В целом идея была одобрена властями, хотя и отправлена на доработку.
Круги на воде
На федеральном уровне начинание тоже встретило поддержку, созданы механизмы выделения земли. Предполагается, что созданные по инициативе граждан открытые кооперативы станут покупать земли Фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) на аукционах по стартовой цене, равной 10% от кадастровой стоимости (застройщики участвовать в торгах не смогут). Созданные муниципальными властями закрытые ЖСК получат землю бесплатно. Кроме того, власти возьмут на себя формирование инфраструктуры. Для введения льготной схемы выделения участков необходимо внести изменения в Жилищный, Земельный, Градостроительный и Гражданский кодексы — в Госдуме готовится соответствующий закон. Намечено разработать три формы объединений: ЖСК открытого и закрытого типа, а также товарищества индивидуального застройщика.
Активность проявляет и АИЖК, планирующее заняться земельной ипотекой для пайщиков. Дело в том, что после получения участка кооператив сможет привлечь кредит под его залог. Уже в I квартале 2010 г. ведомство планирует представить рынку пилотный продукт. «Предполагается, что ЖСК будут получать целевую господдержку. Речь идет о выделении земли без аукционов, по цене меньше кадастровой стоимости, а объединениям, созданным льготниками, например очередниками, — даром. Также намечено предоставление бесплатной типовой проектной документации, создание социальной и инженерной инфраструктуры за счет бюджета и т. д.», — говорит директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate Ольга Косенкова.
Реакция сторон
Участники рынка восприняли идею позитивно. Как подсчитали специалисты «Института экономики города», ее реализация способна сократить количество очередников в стране на 15-20%. «До сих пор мы создавали рынок купли-продажи недвижимости и не занимались удовлетворением жилищных потребностей людей, поэтому ЖСК так и не заработали. Кризис подтолкнул власть к осознанию и принятию новых реалий», — объясняет О. Косенкова. По ее словам, пришло время для продвижения таких инструментов, как ЖСК: «Тем самым государство не только решит социальные задачи, но и поддержит рынок. Потому что по схеме ЖСК из строительной цепочки выпадают только девелоперы, все остальные участники по-прежнему останутся задействованы».
«На первый взгляд идея подобного объединения очередников выглядит странно. Но с точки зрения перспектив, на наш взгляд, с учетом дестабилизации рынка недвижимости, снижения объемов строительства данная инициатива скорее носит положительный характер», — говорит аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. По его словам, не исключено, что при условии эффективной реализации планов это позволит избежать дефицита предложения и обеспечит необходимые объемы строительства. «Однако потребуется активное участие городских властей в обеспечении объектов инфраструктурой, а также жесткие меры по обеспечению прав граждан, принимающих участие в финансировании», — добавляет эксперт. О. Косенкова согласна: ЖСК жизнеспособны только в том случае, если государство предпримет определенные шаги для их поддержки. Стоит отметить, что в предлагаемой властями схеме такая поддержка прописана.
Перспективы
Есть у этой схемы и недостатки. В частности, «Московское ипотечное агентство» готово предоставить членам ЖСК социальную ипотеку на 30 лет только под 11,7% с первоначальным взносом от 10%. Такая ставка практически неподъемна для большинства заемщиков. Кроме того, по словам О. Косенковой, предлагаемых мер недостаточно для активного развития ЖСК: «Существующий порядок работы кооперативов дает массу возможностей для их спекулятивного использования. Если власти хотят, чтобы этот инструмент выполнял возлагаемую на него функцию удовлетворения потребности в дешевом жилье через инициативу граждан, необходима жесткая регламентация деятельности ЖСК».
Сегодня группа из 5-10 человек может создать ЖСК, получить льготы, построить жилье — и продать его по рыночным ценам. «Очевидно, что в таком виде это чистой воды спекуляция, — говорит О. Косенкова. — Чтобы избежать подобного, нужно, во-первых, установить нижний предел количества пайщиков в соответствии с заявленным объемом строительства. Во-вторых, ограничить количество квартир на одного участника. В-третьих, формирование себестоимости жилья должно быть прозрачным. Каждый пайщик, вне зависимости от даты вступления, должен получать недвижимость именно по себестоимости, за те же деньги, что и другие. Без данной нормы есть риск, что с первых вступивших потребуют одну сумму, а с пришедших позже, — гораздо большую». По словам эксперта, без льготного кредитования вряд ли реально организовать планомерное строительство силами частных лиц. Частные взносы собираются долго, а стройка требует бесперебойного финансирования. Поэтому льготное кредитование просто необходимо.
Источник фото: www.bn.ru
