Стабилизация и дифференциация. Новые тенденции на рынке жилья

Первые два месяца 2005 года так и не принесли ответа на главные вопросы, волнующие практически всех: московское жилье все-таки дорожает или дешевеет и какая из этих тенденций окажется преобладающей в ближайшей перспективе? Эксперты аналитического центра IRN.RU считают, что «средние» цифры по рынку ответа на эти вопросы дать не могут, поэтому разбили рынок на сегменты, в каждом из которых можно хотя бы нащупать некую тенденцию. В свою очередь, глава имущественного комплекса столицы Юрий Росляк уверен, что «стабилизация цен на рынке - закономерное явление, и это означает, что столица прошла этап спекулятивного спроса на квартиры».

Так, по данным аналитического центра IRN.RU, за февраль общегородской индекс стоимости жилья вырос примерно на 0.4% и составил $1814 за 1 кв.м против $1806 за 1 кв.м в январе. За январь прирост составил около 0.2%. И хотя положительная динамика все-таки есть, ее величина крайне мала, и вряд ли она позволяет делать какие-либо окончательные выводы.

Ситуация еще больше усложняется при попытке понять, с чем именно связано повышение показателя среднего уровня цен на жилье. Анализ по разным классам жилья и даже отдельным квартирам показывает, что прирост среднерыночного показателя происходит в основном за счет повышения цен на дорогое жилье - это современные кирпичные и монолитно-кирпичные дома в хороших районах, отчасти «сталинские» дома, элитное и полуэлитное жилье. В то же время почти все классы панельного жилья, а также кирпичные пятиэтажки и жилье в малопрестижных районах испытывают характерную корректировку цен вниз примерно на 0.5% в месяц, отдельные квартиры - даже больше.

Если смотреть с точки зрения отдельных районов и округов, то получается похожая картина. В половине округов Москвы средняя стоимость жилья немного повышается, а в другой половине - напротив, снижается. По районам средние цены снижаются в 63% районов, и только в 37% - повышаются. Причем все эти ценовые корректировки находятся на уровне долей процента. Таким образом, на сегодняшнем рынке одновременно есть примеры как дорожающих, так и дешевеющих квартир.

Получается, что главной особенностью сегодняшнего квартирного рынка следует считать вовсе не малозаметный рост среднего уровня цен и не снижение стоимости отдельных квартир. Наиболее важной тенденцией этого года является усиливающаяся дифференциация столичного рынка недвижимости. В отличие от прежних лет, когда дорожали все квартиры без исключения (и не только квартиры), теперь часть жилья продолжает слегка расти в цене, в то время как другая часть - наоборот, дешеветь.

Средний уровень цен на московское жилье, очевидно, остается примерно постоянным с конца весны - начала лета 2004 года, когда прекратилось масштабное подорожание квартир. В этих условиях определяющее значение приобрели локальные факторы, связанные со свойствами каждой конкретной квартиры (ее качество, расположение и состояние), которые, в свою очередь, и влияют сейчас на ликвидность и цену жилья. Именно по этим причинам одни квартиры могут корректироваться по ценам вверх, а другие - наоборот, вниз. Это создает полную дезориентацию в понимании того, что же все-таки происходит с ценами.

Впрочем, власти города пока сохраняют спокойствие.

- Стабилизация цен на жилье в Москве - нормальное, закономерное явление, - уверен первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк. - Оно означает, что постепенно уходит спекулятивный рост цен, вызванный ажиотажным спросом тех лиц и организаций, которые таким образом защищали свои свободные средства.

По мнению Росляка, стабилизация цен на недвижимость приведет к повышению доступности жилья, в частности к развитию ипотеки.

- Важно и то, что не наблюдается падения спроса на элитные квартиры, - уверен чиновник. - Соответственно, город получит запланированные доходы от этого сектора рынка и сможет направить их на строительство социального жилья.